Terburuk Sejak 1999, Harga Perkantoran Jakarta Anjlok 30 Persen

JAKARTA, KompasProperti - Momentum kebangkitan sektor properti ternyata tidak terjadi pada awal tahun, atau kuartal II-2017, sebagaimana diprediksi banyak kalangan.

Bahkan Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, tidak berani memastikan kapan sektor yang melibatkan 177 industri ini bisa pulih.

Pasalnya, semua indikator yang selama ini mendorong sektor properti, belum menunjukkan pergerakan signifikan. 

"Pertumbuhan ekonomi kita masih di angka 5,1-5,2 persen. Itu belum cukup kuat mendorong pergerakan sektor properti. Tetapi, secara umum tahun ini jadi momentum yang tepat, meski tidak secepat yang diperkirakan," tutur Ferry kepada KompasProperti, Selasa (4/4/2017).

Dia menambahkan, butuh angka pertumbuhan ekonomi ideal untuk mengembalikan gairah sektor properti.

"Sekitar 7 persen hingga 8 persen. Kalau ini terjadi, sektor properti bisa kembali ke masa-masa 2011-2013. Untuk sekarang, dengan posisi 5 persen, masih butuh waktu 6 bulan untuk melihat pergerakan positif sektor properti," cetus Ferry.

Di sektor perkantoran sewa saja, kondisi kuartal I hingga II-2017 lebih buruk dibanding periode yang sama tahun lalu. 

Betapa tidak, tingkat serapan pra-komitmen ruang perkantoran sewa di Central Business District (CBD) Jakarta, hanya 79.581 meter persegi. Catatan ini menyisakan ruang yang belum terserap seluas 232.532 meter persegi. 

Sementara tahun lalu terserap 70.602 meter persegi, dan menyisakan 144.909 meter persegi. 

Demikian halnya dengan kondisi di luar CBD. Terdapat 134.384 meter persegi yang belum terserap hingga semester I-2017 dari total 140.384 meter persegi ruang kantor yang masuk pasar. Ini artinya ruang tersewa hanya 6.000 meter persegi.

KOMPAS.com/RAM Sejumlah pengembang secara agresif merambah daerah.

Bagaimana dengan perkantoran strata title?

Kendati ruang kantor strata title di CBD Jakarta yang terserap terhitung tinggi yakni seluas 283.734 meter persegi dan menyisakan 135.326 meter persegi hingga kuartal II-2017, namun tingkat hunian justru makin turun. Tahun lalu seluas 100.000 yang tersewa.

Hal serupa juga terjadi di luar CBD, ruang kantor yang tersewa seluas 107.455 meter persegi, menyisakan 40.845 yang belum terserap. 

Performa penjualan ini lebih baik ketimbang catatan 2016, saat 96.048 meter persegi tersewa dan tersisa 70.649 meter persegi.

Tak mengherankan jika Senior Associate Director Office Service Colliers International Indonesia Sutrisno R Soetarmo menyatakan kondisi tahun ini terburuk sejak Presiden Soeharto lengser.

"Ini lebih buruk sejak tahun 1999, setahun setelah Soeharto turun tahta," imbuh Sutrisno.

Harga terkoreksi

Kondisi kelebihan pasokan (over supply) tersebut tentu saja memengaruhi harga sewa penawaran atau asking price, dan tingkat okupansi.

Sutrisno mengungkapkan, harga sewa penawaran rata-rata terkoreksi 30 persen.

"Betul-betul terburuk sepanjang sejarah. Ini terjadi di CBD dan non-CBD Jakarta untuk seluruh ruang perkantoran lama, dan baru," ucap Sutrisno.

KOMPAS/IWAN SETIYAWAN Gedung-gedung pusat bisnis dan perkantoran terpantau dari udara di kawasan Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta, Minggu (5/6). Pertumbunhan pusat bisnis di beberapa kawasan di Jakarta memicu kenaikan harga tanah hingga mencapai 20 persen per tahun.

Sutrisno membeberkan angka-angka di luar perkiraan. Menurut dia, harga sewa yang ditransaksikan hanya 50 persen dari harga penawaran.

Dia mencontohkan, ruang perkantoran baru di bilangan Rasuna Said, Gatot Subroto, dan Sudirman. 

Harga sewa penawaran Rp 250.000 meter per segi per bulan, bisa jatuh menjadi hanya Rp 125.000 per meter persegi per bulan.

Fenomena ini menjadikan tingkat okupansi perkantoran di CBD dan non-CBD Jakarta menjadi di bawah 85 persen.

Perang tarif

Sutrisno juga membeberkan fakta, kondisi lebih parah terjadi pada ruang perkantoran strata title yang dimiliki investor.

"Sudah terjadi perang tarif pada perkantoran strata title yang disewakan kembali. Harga sewanya juga anjlok 30 persen," kata dia.

Alasan para investor melakukan banting harga adalah pertama agar tidak kehilangan aset. Kedua, para investor lebih memilih untuk mendapatkan income atau pendapatan ketimbang harus membayar service charge. 

"Biaya sewa dari tenant digulirkan kembali oleh investor untuk membayar service charge kepada pengembang," tambah dia.

Jadi, kata Sutrisno, meskipun 2016 merupakan titik nadir (bottom) sektor properti, namun 2017 adalah saat paling berat untuk bangkit kembali.

Cassandra Etania & Lilyana Tjoeng/Kompas.com Lima Perkantoran Termahal di Jakarta