LRT Dibangun, Siapa yang Diuntungkan?

Jakarta, KompasProperti — Dinas Perhubungan DKI Jakarta mencatat kerugian masyarakat dari dampak kemacetan di sejumlah wilayah Jakarta mencapai Rp 150 triliun per tahun.

Banyak biaya sosial yang dihabiskan masyarakat selama mengalami kemacetan di jalan, mulai dari biaya bahan bakar kendaraan hingga biaya kesehatan yang diakibatkan oleh polusi udara.

Baca: Macet Cibubur-Semanggi Sudah Tidak Masuk Akal

Oleh karena itu, pembangunan berbagai infrastruktur transportasi, terutama yang berbasis rel, mendapat perhatian publik.

Bagi para penglaju atau komuter yang tinggal di daerah satelit Bogor, Depok dan Bekasi, proyek macam light rail transit (LRT) tentu saja membangkitkan harapan besar. 

"Di Jabodetabek, seharusnya lebih dikembangkan moda transportasi berbasis rel seperti LRT ini. LRT bisa jadi solusi kemacetan," kata Muaz HD yang kerap melaju dari Bogor ke Jakarta kepada KompasProperti, Kamis (16/2/2017).

Namun, kata wirausahawan lulusan IPB ini, LRT akan benar-benar efektif bila infrastruktur transportasi pendukungnya juga dibangun.

Infrastruktur tersebut antara lain tempat-tempat parkir yang murah dan luas, serta jaringan transportasi penghubung dengan jumlah memadai. 

Thinkstock Ilustrasi apartemen

Sebaliknya, jika jumlah moda penghubung sedikit dan jaringan terbatas, para pengguna kendaraan pribadi enggan berpindah ke LRT. 

"Secara teori, yang diuntungkan tentu saja masyarakat. Namun, itu dengan catatan jika sistem transportasi dikelola dan disubsidi pemerintah," tambah Muaz.

Hal senada dikatakan Director Research and Advisory Cushman And Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo.

Menurut dia, yang paling mendapat banyak manfaat dari kehadiran infrastruktur transportasi tersebut adalah masyarakat dan pengembang.

Masyarakat yang dimaksud Arief adalah para konsumen yang telah membeli dan memiliki rumah di sekitar koridor LRT.

Sementara itu, pengembang adalah mereka yang sedang dan akan membangun properti di area yang dilintasi LRT. Pengembang akan menangguk untung dari potensi kenaikan harga properti yang dijualnya.

Apa manfaatnya?

Bagi konsumen, tentu saja waktu tempuh dan biaya transportasi akan semakin efisien. Sementara itu, pengembang bakal punya posisi tawar tinggi dengan penawaran harga properti yang lebih mahal.

"Konsekuensinya memang (pengembang) perumahan di sepanjang koridor LRT tersebut, atau yang mempunyai lokasi strategis dengan hub-transportation, akan menawarkan rumahnya dengan harga yang lebih mahal dengan kompetitor sejenisnya," tutur Arief.

Tak mengherankan jika pada saat pemerintah baru meluncurkan rencana pembangunan LRT Jadebek, banyak pengembang yang mengincar lahan di sekitarnya.

Sebut saja PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN). Mereka membeli lahan seluas 60 hektar di pinggir Jalan Tol Jagorawi yang dekat dengan koridor LRT Jadebek Tahap I.

APLN kemudian mengembangkan apartemen murah bertajuk Podomoro Golf View. Tak tanggung-tanggung, jumlah apartemen yang akan dibangun sebanyak 37.000 unit dari total 25 menara.

Sejak tahun 2016, mereka memasarkan 3 menara apartemen, terdiri dari 4.000 unit kelas menengah ke bawah. Lebih dari 80 persen unitnya telah terjual.

Tahun ini, APLN akan kembali menawarkan tambahan 2 menara apartemen sehingga akan tersedia 5.000 unit.

Adapun harga yang dibanderol sekitar Rp 198 juta untuk tipe studio hingga Rp 470 juta untuk tipe tiga kamar tidur.

www.shutterstock.com Ilustrasi.

CTRA berencana membangun CBD Cibubur. Dalam merealisasikan proyek seluas 28 hektar ini, mereka menggandeng Subentra Land.

Penandatanganan nota kesepahaman atau memorandum of understanding (MoU) telah dilakukan pada Senin (9/5/2016) di Gedung Metropole, Cikini, Jakarta Pusat.

Perkawinan bisnis ini diwujudkan untuk mengantisipasi beroperasinya LRT Jadebek Tahap I.

"Kawasan Cibubur sekarang sudah mencapai satu titik. Cibubur membutuhkan sebuah CBD baru sehingga masyarakat mempunyai opsi untuk berkegiatan di sekitar lingkungannya," papar Harun.

Ciputra dan Subentra merancang CBD Cibubur sebagai pusat bisnis yang terintegrasi. Di dalamnya mencakup perkantoran, apartemen, kondominium, hotel, small office home office (SOHO), pusat rekreasi (entertainment), taman, danau, dan pusat kuliner.

Untuk merealisasikan megaproyek ini, keduanya mengestimasikan gross development value (GDV) dari area terbangun, senilai Rp 3,5 triliun.

"Dengan pertumbuhan seperti saat ini, CBD Cibubur diperkirakan selesai dalam kurun waktu 15 tahun," imbuhnya.

Kontraktor LRT sendiri, yakni PT Adhi Karya Tbk, tak mau kalah. Mereka membangun Grand Dhika City. Mereka membesut pengembangan Grand Dhika City di Bekasi, Jawa Barat.

Warta Kota/angga bhagya nugraha Pengunjung menunjuk maket apartemen Grand Dhika City saat launching di Bekasi, Jawa Barat, Minggu (1/12/2013).

Proyek ini menempati area seluas total 10 hektar di Jalanl Joyomaryono, Bekasi Timur. Di dalamnya bakal terdapat 11 bangunan, yakni apartemen, apartemen servis, hotel, dan perkantoran yang dilengkapi dengan pusat perbelanjaan, ballroom, dan ruko.

Konsep pengembangan terpadu yang terintegrasi atau dekat dengan LRT ini sangat strategis dari segi investasi.

Terbukti, harga awal unit Grand Dhika City (Cempaka Tower) yang sebesar Rp 275 juta untuk tipe studio saat ini sudah menembus angka lebih dari Rp 450 juta.