Apakah Tangerang Selatan Masih "Lokasi Muda" yang Menggiurkan"?

Managing Director Corporate Strategy and Service Sinar Mas Land Ishak Chandra, Kamis (17/10/2013), mengatakan kawasan Tangerang Selatan, khususnya Bumi Serpong Damai (BSD), memiliki akses mudah menuju Ibukota. Hal ini tentu menjadi nilai tawar menarik, terlebih dengan adanya pembangunan infrastruktur di Ibukota, kawasan-kawasan penyangganya akan terdorong dalam situasi penuh harapan. Ishak menyebutnya dengan "ekspektasi".

"Karena ekspektasi tersebut, permintaan di kawasan Tangerang Selatan, berikut harganya, dapat tumbuh.

Hanya saja, pertumbuhan harga tersebut bisa menjadi masalah baru. Pada pameran properti yang digelar oleh Real Estat Indonesia (REI) dan BNI beberapa pekan lalu, harga hunian di kawasan Tangerang Selatan saat ini sudah relatif tinggi. Perumahan Bukit Dago Terrace yang dibangun oleh PT Dituka Rahardja di Jalan Raya Arteri BSD-Parung berkisar antara Rp 400.170.000 (untuk tipe 75/78) dan Rp 729.155.000 (untuk tipe 90/197).

Harga lebih tinggi bahkan sudah dipatok oleh BSD City, khususnya di area The Eminent. Harga jual rumah tapak di lokasi ini sudah dimulai pada angka lebih dari Rp 1 miliar. Tepatnya, rumah standar berukuran 92/119 punya harga jual tunai keras mencapai Rp 1.735.547.000.

Harga tertinggi yang ditawarkan untuk kategori serupa di lokasi itu adalah Rp 2.396.928.000 untuk ukuran 125/162. Sementara itu, untuk Cluster Sheffield, harga rumah tertinggi sudah mencapai Rp 6.051.414.000 bagi ukuran 275/300. Di kluster tersebut, harga rumah antara Rp 2,9 miliar dan Rp 6 miliar. Namun, pihak Sinar Mas Land Kamis (17/9/2013) mengungkapkan bahwa rumah-rumah di kawasan premium BSD tersebut sudah habis terjual.

Di kawasan residensial dan bisnis Suvarna Sutera buatan PT Delta Mega Persada, anggota Alam Sutera Group, tidak jauh dari Gading Serpong dan Bumi Serpong Damai, harga hunian dibanderol mulai Rp 500 jutaan. Sebagai perbandingan, rumah bertipe 46/102 di perumahan ini seharga Rp 564.750.000. Rata-rata rumah dengan ukuran lebih besar di perumahan itu mencapai miliaran rupiah. Harga tertinggi mencapai Rp 2.002.500.000 untuk rumah ukuran 170/250 tipe Geranium.

Pengembang terbentur aturan

Saat ini, jika bagi sebagian orang uang bukanlah persoalan untuk membeli rumah, masalah tersebut harus dihadapi oleh pengembang. Cushman & Wakefield Indonesia menyebutkan bahwa tekanan pasar perumahan di 2014 terjadi salah satunya karena penangguhan KPR Inden untuk transaksi kedua. Pengembang tidak lagi mampu memanfaatkan dana dari KPR Inden untuk menutup biaya konstruksi.

Mengenai hal ini, Ishak menjelaskan duduk perkaranya.

"Developer-developer yang nilai tanahnya masih Rp 1 juta atau Rp 2 juta, sementara nilai bangunan sudah mencapai Rp 2 juta, bangunannya dijual Rp 500 juta, provision tanahnya mungkin Rp 200 juta atau Rp 150 juta, provision bangunannya dua pertiga dari itu. Jadi, kalau dia bayar uang muka 40 persen, itu tidak bisa meng-cover construction cost-nya," kata Ishak Candra.

Namun, menurut dia, kecenderungan itu tidak terjadi di BSD.

"Di BSD kita bisa keluarkan rumah seharga Rp 2 miliar. Provision tanahnya itu mungkin 2/3, katakan Rp 1,4-1,5 miliar, sementara provision bangunannya Rp 600 juta. Kurang lebih sepertiganya. Jadi, kalau kita dapat 40 persen downpayment, itu sudah berapa, kita dapat Rp 800 juta. Itu sudah bisa meng-cover construction, dong, jadi itu kita tidak masalah," ujarnya.

Ishak menambahkan, aturan tersebut juga akan "menghantam" pembangunan apartemen. Menurutnya, akan banyak penundaan pembangunan apartemen karena biaya pembangunan jauh lebih tinggi dari harga tanahnya.