Serpong, Dulu Hutan Karet, Kini Kawasan Emas Properti

oleh Robert Adhi Ksp

LEBIH dari 20 tahun yang lalu, Serpong adalah hamparan hutan karet yang tidak produktif lagi. Tahun 1988, jalan menuju hutan karet ini hanya jalan tanah, tak beraspal. Kalau musim hujan, jalan berubah jadi kubangan, dan pada musim kemarau, debu-debu berterbangan di jalan itu.

Saya ingat ketika pada tahun 1988-1990 saya menjadi wartawan pemula yang ditugaskan di Tangerang, saya sering ke kawasan ini. Di kawasan Serpong, ada dua markas tentara. Yang saya ingat, markas Batalyon Kavaleri-8 Penyerbu merupakan tempat yang paling jauh, paling ujung. Setelah itu, yang terlihat hanya hamparan hutan karet. Pada malam hari, banyak orang enggan melintasi perkebunan karet ini yang gelap. Mungkin legenda Mat Item yang tersohor membuat warga takut berpergian malam hari.

Kawasan Serpong mulai berkembang ketika tahun 1989, Ciputra membangun kawasan Bumi Serpong Damai dan sejak awal sudah disebut sebagai kota mandiri. Peresmian pembangunan BSD pertama kali dilakukan oleh Menteri Dalam Negeri (waktu itu) Rudini.

Di Bumi Serpong Damai, Ciputra memegang izin lokasi hingga 6.000 hektar. Akses ke Bumi Serpong Damai pun lambat laun mulai terbuka. Saat itu, baru ada jalan tol Kebon Jeruk-Tangerang-Merak. Jarak Bumi Serpong Damai masih relatif jauh dari pusat kota Jakarta. Bisa dijangkau dengan angkutan umum, seperti bus Patas tapi jumlahnya masih terbatas.

Dalam suatu kesempatan pada tahun 1990-an, saya pernah bertanya kepada Pak Ciputra soal perkembangan kawasan ini, dan Pak Ci menjawab saat itu sedang dibangun jalan tol dari Bumi Serpong Damai-Bintaro-Pondok Indah. Pak Ci menjelaskan pula, jalan tol itu akan menyambung ke Citra Raya, salah satu proyek properti milik Pak Ci di Cikupa, Tangerang.

Ketika krisis ekonomi melanda negeri ini tahun 1997, industri properti termasuk yang mati suri. Pembangunan di Bumi Serpong Damai juga terhenti. Juga proyek-proyek properti lainnya, termasuk di Gading Serpong. Mungkin sekitar lima tahun lamanya, industri properti stagnan. Bangunan di Gading Serpong tak terurus lagi.

Bergairah kembali
Tahun 2003-2004, Bumi Serpong Damai beralih kepemilikan. Setelah diambil alih grup Sinarmas, namanya menjadi BSD City. Sementara Gading Serpong diambil alih dua pengembang besar, Summarecon (yang sukses menyulap rawa-rawa di Kelapa Gading menjadi kawasan elit) dan Paramount (perusahaan modal asing dari Singapura, yang sebenarnya bergerak di bidang peralatan rumah sakit, lalu mendirikan perusahaan properti di Indonesia).

BSD dan Gading Serpong berganti kepemilikan. Dan hanya Alam Sutera yang tidak berganti kepemilikan. Setelah tahun 2004, industri properti di Serpong mulai bergairah kembali.

Sinarmas membangun cluster-cluster baru dengan nama asing, mulai dari De Latinos, The Icon, Sevilla, sampai Foresta. Pertimbangan mereka karena alasan permasaran. Lebih mudah memasarkan rumah dengan nama asing daripada nama Indonesia sendiri. Pendapat saya pribadi, nama-nama seperti Giri Loka, Puspita Loka, Griya Loka, Anggrek Loka, Nusa Loka, Kencana Loka, warisan pengembang Ciputra, merupakan nama-nama yang sarat makna.

Kawasan BSD makin berkembang pesat setelah jalan tol BSD-Bintaro-Pondok Indah-TB Simatupang dapat dilalui. Harga rumah di BSD langsung naik dua kali lipat. Dan ketika jalan tol BSD-Pondok Indah-TB Simatupang ini menyambung ke Cikunir, yang memudahkan orang yang akan ke tol Jagorawi maupun tol Cikampek, harga rumah di BSD naik kembali. Pembangunan infrastruktur ini betul-betul membuat BSD kian berkibar.   

Sementara itu Grup Summarecon dengan gagah berani membangun mal, pusat perbelanjaan di kawasan permukiman itu. Padahal lokasinya relatif jauh. Sebelumnya memang sudah dibangun jalan tembus langsung dari jalan tol Km 18 Tomang-Tangerang-Merak, menuju permukiman ini. Mal yang diresmikan 28 Juni 2008 ini diisi dengan brand-brand terkenal. Agaknya Summarecon mengajak serta tenant-tenant yang sukses di Kelapa Gading, ke mal baru di Serpong.

Setelah sukses dengan mal tahap pertama, tahun 2010 ini Summarecon Mal Serpong (SMS) akan diperluas lagi, dibangun tahap kedua dengan ukuran kurang lebih sama. Presdir Summarecon Agung Tbk Johannes Mardjuki mengatakan SMS akan dikembangkan sampai tiga tahap.

Summarecon boleh berbangga karena kawasan ini kian berkembang. Grup Kompas Gramedia membangun kampus Universitas Multimedia Nusantara (UMN) di kawasan ini. Kampus UMN merupakan salah satu daya tarik dan pemacu kawasan ini berkembang.

Pengembang lainnya, Paramount Serpong, selain membangun rumah, juga mengembangkan kawasan komersial dengan membangun hotel bintang empat Aston Paramount dan kawasan pedestrian mirip Orchard Road di Singapura. Tanto Kurniawan yang sebelumnya tangan kanan Ciputra di Grup Jaya, kini memegang Paramount.

Bagaimana dengan Alam Sutera? Alam Sutera selain membangun rumah dan jalan tembus masuk dan keluar tol Tomang-Tangerang, kini sedang membangun mal yang relatif besar. Bangunan fisiknya sudah tampak. Minimal tahun 2011, mal ini sudah dibuka. Tapi sebelumnya, di Alam Sutera dibuka restoran Bandar Djakarta, cabang kedua setelah Ancol. Yang menarik bagi saya, ketika resto ini dibuka pada saat bulan puasa tahun 2009, pengunjung harus antre sampai satu jam!

Nah, terkait dengan kuliner, saya ingin mengatakan bahwa Serpong kini merupakan daerah tujuan wisata kuliner. Mengapa? Saya amati, resto-resto terkenal kini buka di Serpong. Apalagi sejak tahun lalu, dibuka Teras Kota, semacam Citos, di kawasan BSD. Isinya sebagian besar restoran terkenal, mulai dari The Duck King sampai Red Bean.

Di sepanjang Jalan Raya Serpong, ada resto-resto terkenal seperti Bumbu Desa, Telaga Seafood, Pondok Kemangi, Bandar Djakarta, dj’s Kampoeng Aer, Waroeng Sunda, Gado-gado Boplo, Mang Kabayan, sampai makanan khas seperti Pempek Golden. Pempek Pak Raden, Pempek 161, dan aneka masakan lainnya.  Terlalu banyak resto dan warung terkenal untuk disebutkan satu persatu di kolom ini. Tetapi saya ingin menegaskan betapa Serpong saat ini sudah menjadi daerah tujuan wisata kuliner.

Lebih dari itu, Serpong kini merupakan magnet baru dalam dunia properti. Saat ini, dari Serpong, Anda dapat melanjutkan perjalanan melalui jalan tol JORR BSD-Bintaro-Pondok Indah-TB Simatupang yang menyambung ke Cikunir, dan langsung ke tol Cikampek maupun tol Jagorawi.  Dari Serpong juga Anda dapat melanjutkan perjalanan lewat jalan tol Merak-Tangerang-Jakarta, yang tentunya tembus ke tol dalam kota.

Serpong juga memiliki akses cepat yaitu jalur KRL. Setelah PT KA mengoperasikan KRL hingga malam hari, banyak warga Serpong dan sekitarnya yang memanfaatkan KRL ini untuk berangkat kerja dan pulang kerja. Untuk transportasi warga, BSD menyediakan shuttle bus ke Jakarta, yang diminati banyak pengguna.

Namun tidak semua proyek properti di Serpong sukses dan bersinar. Ada juga yang meredup karena pengembang salah membaca pasar dan demand.  Serpong Plaza misalnya, kini mati suri. Hidup segan mati tak mau. Untunglah ada restoran buffet Hanamasa yang membuat orang masih mau singgah di sana. Selain itu Serpong Town Square (yang kemudian diganti menjadi CBD Serpong), juga seakan hidup segan mati tak mau. BSD Junction termasuk salah satu yang kurang berhasil. Awalnya direncanakan menjadi pusat gaya hidup dengan banyak restoran ternama, tapi kini terpaksa berubah konsep menjadi supermarket bangunan.

Ketiga properti yang saya sebutkan ini, semuanya menjual kios-kios. Tapi mengapa ITC BSD sukses? ITC bisa jadi pionir, tapi kios-kios model beginian sudah dianggap cukup. Tampaknya pangsa pasar Serpong tidak cocok jika dijejali dengan terlalu banyak kios.

Buktinya ketika TerasKota BSD mengedepankan konsep lifestyle (restoran, sinema, fitness center, toko buku, salon, hotel, tempat ngopi), tempat ini ramai dikunjungi. Blitz Megaplex, Celebrity Fitness, Toko Buku Gramedia, Hotel Santika, Starbucks Coffee, Bengawan Solo Coffee termasuk deretan tenant di TerasKota. Jajan Jazz, salah satu ikon pentas musik BSD,   kini hadir setiap Jumat malam di TerasKota, dalam suasana yang lebih elegan.

Agaknya warga Serpong dan sekitarnya lebih membutuhkan tempat nongkrong yang santai. Ini terbukti betapa ramainya Downtown Walk di Summarecon Mal Serpong pada malam hari. Suasana alfresco dining dengan hiburan live music, membuat banyak orang betah berlama-lama di sana. Suasana serupa juga dapat dinikmati di Flavor Bliss di Alam Sutera. Warga Serpong dan sekitarnya lebih membutuhkan tempat yang mencerminkan gaya hidup modern. 

Secara keseluruhan, saya menilai Serpong betul-betul sudah berubah menjadi kawasan emas. Serpong kini bagian wilayah dari Kota Tangerang Selatan, pecahan wilayah dari Kabupaten Tangerang. Serpong dan sekitarnya bakal berkembang lebih pesat bila jalan tol Serpong-Bandara jadi dibangun dalam beberapa tahun mendatang. Serpong betul-betul menjadi magnet. Perkembangan Serpong lebih cepat, lebih dahsyat dibandingkan daerah Bodetabek lainnya. ***

Robert Adhi Ksp adalah editor Kanal Properti Kompas.com