Bagaimana Proses Pembuatan AJB?

Dokumen ini menjadi syarat utama dalam proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan.

Proses pembuatan AJB diatur dalam sejumlah regulasi, antara lain Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT, serta Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa PPAT.

Lantas, bagaimana proses pembuatan AJB?

Tahapan Pembuatan AJB

Berikut proses pembuatan AJB yang harus dilalui oleh penjual dan pembeli:

1. Pemeriksaan Sertifikat

PPAT akan melakukan pemeriksaan sertifikat ke kantor pertanahan. Tujuannya adalah memastikan keaslian dan keabsahan sertifikat, termasuk memastikan bahwa tanah atau bangunan tersebut tidak sedang dalam sengketa maupun jaminan.

2. Pelunasan Pajak

Sebelum penandatanganan AJB, para pihak wajib menyelesaikan kewajiban pajak. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5 persen dari harga transaksi.

Sementara pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

3. Penandatanganan AJB

Jika semua dokumen dan syarat telah terpenuhi, PPAT akan menyusun naskah AJB. Dokumen ini ditandatangani oleh penjual, pembeli, serta dua orang saksi di hadapan PPAT.

4. Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB selesai, dokumen tersebut digunakan untuk proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan.

Balik nama dilakukan agar sertifikat tanah atau bangunan secara resmi tercatat atas nama pembeli baru.

Syarat Dokumen Membuat AJB

Pembuatan AJB membutuhkan sejumlah dokumen dari kedua belah pihak.

Dari pihak penjual

• Sertifikat tanah asli.
• Izin mendirikan bangunan (IMB), jika berupa rumah atau bangunan.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir.
• Surat Tanda Bukti Pelunasan BPHTB (jika relevan).
• Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK).
• Surat persetujuan suami/istri (jika sudah menikah).

Dari pihak pembeli:

• KTP dan KK.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
• Bukti pembayaran PPh final.

Biaya Jasa PPAT

Besaran jasa PPAT diatur dalam Pasal 1 ayat (1) Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021.

Aturannya menyebutkan bahwa biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Rincian tarif jasa PPAT:

• Transaksi kurang dari Rp 500 juta: maksimal 1 persen.
• Rp 500 juta–Rp 1 miliar: maksimal 0,75 persen.
• Rp 1 miliar–Rp 2,5 miliar: maksimal 0,5 persen.
• Di atas Rp 2,5 miliar: maksimal 0,25 persen.

Selain itu, pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5 persen dari NPOPKP, sementara penjual menanggung PPh final sebesar 2,5 persen dari harga transaksi.

Fasilitas untuk Masyarakat Tidak Mampu

Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 juga mengatur kewajiban PPAT untuk memberikan layanan tanpa biaya bagi masyarakat kurang mampu.

"Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu," tertulis dalam Pasal 2 ayat (1).

Keterangan tidak mampu tersebut harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari instansi berwenang.

Simulasi Perhitungan Biaya AJB

Untuk memberikan gambaran, berikut contoh simulasi biaya AJB pada beberapa transaksi properti.

Contoh 1: Rumah seharga Rp 400 juta (masyarakat menengah bawah)

• Jasa PPAT: maksimal 1 persen × Rp 400 juta = Rp 4 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 400 juta – Rp 60 juta NPOPTKP DKI Jakarta) × 5 persen = Rp 17 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 400 juta = Rp 10 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 31 juta.

Contoh 2: Rumah seharga Rp 800 juta

• Jasa PPAT: maksimal 0,75 persen × Rp 800 juta = Rp 6 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 800 juta – Rp 60 juta) × 5 persen = Rp 37 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 800 juta = Rp 20 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 63 juta.