Rincian Biaya dan Simulasi Pembayaran AJB

Dokumen ini juga menjadi syarat utama dalam proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan.

Banyak masyarakat yang masih bertanya-tanya berapa biaya yang dibutuhkan untuk membuat AJB.

Biaya pembuatan AJB sendiri terdiri dari beberapa komponen, yakni jasa PPAT, pajak penghasilan (PPh) final yang ditanggung penjual, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang menjadi kewajiban pembeli.

Berikut rinciannya:

Biaya Jasa PPAT

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 33 Tahun 2021, biaya jasa PPAT ditetapkan sebagai berikut:

Selain itu, penjual wajib membayar PPh final sebesar 2,5 persen dari harga transaksi, sedangkan pembeli menanggung BPHTB sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Simulasi Perhitungan Biaya AJB

Contoh 1: Rumah seharga Rp 400 juta

• Jasa PPAT: 1 persen × Rp 400 juta = Rp 4 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 400 juta-Rp 60 juta NPOPTKP DKI Jakarta) × 5 persen = Rp 17 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 400 juta = Rp 10 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 31 juta.

Contoh 2: Rumah seharga Rp 800 juta

• Jasa PPAT: 0,75 persen × Rp 800 juta = Rp 6 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 800 juta-Rp 60 juta) × 5 persen = Rp 37 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 800 juta = Rp 20 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 63 juta.

Contoh 3: Rumah seharga Rp 1,5 miliar

• Jasa PPAT: 0,5 persen × Rp 1,5 miliar = Rp 7,5 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 1,5 miliar-Rp 60 juta) × 5 persen = Rp 72 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 1,5 miliar = Rp 37,5 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 117 juta.

Contoh 4: Rumah seharga Rp 3 miliar

• Jasa PPAT: 0,25 persen × Rp 3 miliar = Rp 7,5 juta.
• BPHTB (pembeli): (Rp 3 miliar-Rp 60 juta) × 5 persen = Rp 147 juta.
• PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 3 miliar = Rp 75 juta.
• Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 229,5 juta.

Dengan demikian, total biaya AJB akan berbeda-beda tergantung dari nilai transaksi dan lokasi properti, karena setiap daerah memiliki Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berbeda.

Syarat Dokumen Membuat AJB

Dalam proses pembuatan AJB, pihak penjual maupun pembeli wajib menyiapkan dokumen-dokumen berikut:

Dari pihak penjual

• Sertifikat tanah asli.
• Izin mendirikan bangunan (IMB) jika berupa rumah atau bangunan.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir.
• Surat Tanda Bukti Pelunasan BPHTB jika relevan.
• KTP dan Kartu Keluarga (KK).
• Surat persetujuan suami/istri (jika sudah menikah).

Dari pihak pembeli

• KTP dan KK.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
• Bukti pembayaran PPh final.

Tahapan Proses Pembuatan AJB

1. Pemeriksaan sertifikat

PPAT memeriksa keabsahan sertifikat ke kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada sengketa atau masalah hukum.

2. Pelunasan pajak

Penjual melunasi PPh final, sementara pembeli menanggung BPHTB.

3. Penandatanganan AJB

AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan dua orang saksi di hadapan PPAT.

4. Balik nama sertifikat

AJB kemudian digunakan untuk mengajukan proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan.

Fasilitas untuk Masyarakat Tidak Mampu

Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 juga mengatur kewajiban PPAT untuk memberikan pelayanan gratis bagi masyarakat tidak mampu.

"Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu," demikian tertulis dalam Pasal 2 ayat (1).

Adapun status tidak mampu harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari instansi berwenang.