Sektor Perkantoran Jakarta Merana, Serapan Negatif, Harga Sewa Turun

Laporan riset Cushman and Wakefield Indonesia menunjukkan, kondisi tambah menantang yang dipicu oleh pandemi Covid-19 yang memburuk dan pengurangan operasional kantor serta pembatasan perjalanan yang diterapkan di Jakarta.

Tidak ada transaksi baru yang terjadi pada hampir seluruh bangunan antara April dan Mei, walaupun beberapa peningkatan aktivitas mulai terlihat pada bulan Juni.

Hal ini ditandai dengan permintaan untuk ruang kerja dengan luasan di bawah 200 meter persegi dan lebih giatnya aktivitas inspeksi bangunan mengingat beberapa pembatasan operasional kantor mulai diringankan.

Executive Director, Commercial, Cushman and Wakefield Indonesia Nonny Subeno mengatakan, selain penyewaan ruang lebih dari 10.000 meter persegi yang dilakukan oleh suatu perusahaan di bidang jasa, kontrak sewa baru masih tetap terbatas.

"Untuk pertama kalinya sejak krisis finansial Asia pada 1999, tingkat serapan secara umum di pada Kuartal II-2020 tercatat negatif 44.300 meter persegi, menurunkan angka tingkat serapan bersih hingga saat ini mencapai negatif 12.700 meter persegi," tutur Nonny dalam keterangan tertulis yang diterima Kompas.com, Kamis (23/7/2020).

Pengurangan area kerja, relokasi, hingga penutupan kantor terlihat pada beberapa bangunan Grade B dan C, walaupun tingkat serapan bersih pada sektor Grade A masih tercatat positif.

Hinga akhir Juni 2020, tingkat hunian perkantoran CBD Jakarta secara umum untuk seluruh grade mengalami penurunan ke 74.2 persen.

Sementara perkantoran Grade B mengalami penurunan paling tajam untuk tingkat hunian pada kuartal ini sebesar 5,3 persen, menjadi 70,7 persen.

Turunnya tingkat hunian ini berdampak pada harga sewa dasar dalam Rupiah sebesar 5,5 persen dari kuartal sebelumnya menjadi Rp 198.000 per meter persegi per bulan.

Sementara itu, harga sewa yang sama dalam dollar AS menunjukkan peningkatan sebesar 8.1 persen yang disebabkan oleh penguatan Rupiah yang signifikan (sebesar +14.4 persen) pada kuartal ini.

Banyak penyewa yang mencari potongan atau pengurangan harga sewa terkait aktivitas bisnis mereka yang sedang melambat.

Cushman and Wakefield memprediksi rendahnya tingkat hunian ini akan terus berlanjut. Karena itu, beberapa pemilik bangunan telah bersiap untuk memberikan pengurangan harga sewa sebesar 10 persen hingga 50 persen.

Dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi yang masih melambat sebagai dampak dari pandemi, perkantoran dengan lokasi dan biaya terjangkau, redesain ruang, bahkan penutupan kantor diperkirakan akan menjadi tren pada pasar perkantoran CBD pada kuartal ke depan.

Demikian pula dengan harga sewa kantor yang diproyeksikan untuk tetap menurun sejalan dengan permintaan yang melemah.

Pemilik bangunan akan dihadapkan pada tantangan lebih besar selagi para penghuni kesulitan untuk membayar sewa hunian dan mengajukan penundaan pembayaran maupun pemotongan biaya sewa dan service charge.

Rencana relokasi ‘pipeline’ dan ekspansi secara besar kemungkinan akan mengalami penundaan.

Pasokan seret

Tak hanya aktivitas sewa yang tersendat dan berakibat pada penurunan harga, kinerja perkantoran juga diwarnai sepinya pasokan baru yang masuk pasar pada 2020.

Hal ini terjadi karena pertimbangan untuk mengurangi kebutuhan ruang kantor yang perlu diseimbangkan dengan kebutuhan protokol manajemen yang aman di lingkungan kerja.

Perusahaan yang menempati gedung perkantoran Grade A di CBD kemungkinan akan menegosiasikan penurunan harga sewa pada awal transaksi, sebelum menentukan untuk mengurangi footprint kantor sebagai upaya pembatasan sosial di lingkungan kerja.

"Saat ini, merupakan kesempatan yang baik bagi beberapa perusahaan untuk mempertimbangkan berkantor di gedung perkantoran Grade A, dikarenakan situasi pasokan berlebih dan tekanan penurunan harga sewa yang masih terus berlanjut,” beber Nonny.

Ada pun pasokan baru tahun ini pada Kuartal II hanya berasal dari Lippo Thamrin seluas 22.500 meter persegi.

Sementara jumlah total pasokan baru yang diperkirakan akan selesai pada tahun 2020 terkoreksi di angka 237.000 meter persegi (dari proyeksi sebelumnya 320.000 meter persegi).

Hal ini disebabkan oleh konstruksi yang mengalami penundaan lebih lanjut akibat pandemi Covid-19 yang masih berlangsung.