Apartemen Mewah Para Sultan, Investor Asing, dan Daya Saing Jakarta

Apartemen mewah dianggap sebagai simbol prestise dan prestasi di antara UHNWI atau disebut "sultan" dalam kamus pergaulan sosial terkini.

Tidak hanya di sebagian besar kota metropolitan dunia, juga Jakarta. Sebagai ibu kota Indonesia, Jakarta mengalami peningkatan jumlah proyek apartemen mewah selama beberapa dekade terakhir.

Namun, dibandingkan dengan negara-negara tetangga, pasar apartemen mewah di Jakarta relatif kecil dan belum menarik minat investor asing.

Di sisi lain, banyak dari kalangan tajir ini membeli apartemen di luar negeri seperti di Singapura, Hong Kong, Sidney, bahkan di kota-kota Amerika Serikat.

Kompas.com mencatat, apartemen yang dikembangkan Crown Group di Sydney Australia banyak dibeli oleh orang kaya Indonesia.

"Mereka bahkan menempati posisi kedua terbanyak untuk orang asing setelah China," kata Direktur Crown Group Kenny Seraphine saat berbincang dengan Kompas.com.

Apartemen mewah sendiri didefinisikan sebagai properti hunian kelas premium dengan kamar yang luas dan fasilitas terbaik.

Menurut Direktur Riset dan Konsultansi Savills Indonesia Anton Sitorus, lokasi apartemen para sultan ini biasanya berada di distrik utama seperti pusat kota atau central business district (CBD).

"Fasilitas khas di apartemen mewah, dirancang serba berkualitas tinggi dengan suasana eksklusif," kata Anton dalam keterangannya kepada Kompas.com, Rabu (15/7/2020).

Didukung fasilitas standar mencakup taman, ruang olahraga seperti kolam renang ukuran Olimpiade, spa eksklusif, kebugaran kelas atas, dan restoran mewah.

Kebayoran Baru adalah lokasi populer bagi komunitas ekspatriat, dan menjadi area pilihan untuk proyek baru karena pengembang menargetkan kalangan ini sebagai sasaran utama.

Kemudian, proyek-proyek apartemen mewah berkembang hingga ke kawasan strategis seperti Kuningan, Senayan dan Setiabudi, serta lebih dekat dengan Kawasan Bisnis Komersial Jakarta untuk menarik tidak hanya ekspatriat asing, tetapi juga keluarga kaya dan investor lokal.

Seiring dengan perkembangan komersial di CBD Jakarta kurun 1990-an hingga 2000-an, apartemen mewah juga merambah distrik utama Sudirman, Thamrin dan Gatot Subroto, dengan lebih banyak proyek kelas high end dengan menggandeng brand global.

Perkembangan apartemen mewah di Jakarta mencapai puncaknya sekitar awal tahun 2000-an hingga 2012 tetapi kemudian melambat sejak tahun 2016 dan seterusnya.

Bahkan, Anton memperkirakan, pertumbuhan pasokan diperkirakan akan tetap seret hingga 2023.

Untuk membantu dan mendukung pertumbuhan pasar, Kementerian Keuangan mengeluarkan amandemen Pajak Penjualan Barang Mewah (PPNBM) pada 2019.

Sejak saat itu pembeli diharuskan membayar 20 persen PPNBM untuk apartemen dengan harga di atas Rp 30 miliar. Sebelumnya, pembeli hanya dikenakan pajak Rp 10 miliar.

Investor Asing dan Daya Saing

Dalam hal distribusi pasokan, CBD Jakarta menyumbang lebih dari setengah dari total pasokan apartemen mewah, sebanyak 56 persen dari total pasokan kumulatif 25.000 unit.

Jakarta Selatan yang dihuni kalangan makmur yang merdeka secara finansial, mendominasi pasokan yang ada di daerah Non-CBD dengan angka 36 persen.

Daerah utama di wilayah ini termasuk Kemang, Pondok Indah dan Dharmawangsa.

Para pemain asing ini tertarik untuk membangun, karena meningkatnya UHNWI lokal yang berasal dari Jakarta, Surabaya, dan Medan.

Beberapa proyek apartemen mewah tersebut terafiliasi dengan jaringan hotel internasional. Di antaranya Hongkong Land dengan Anandamaya Suites di area premium Sudirman dengan nilai investasi sekitar Rp 3 triliun.

Kemudian Pollux Properties dari Singapura meluncurkan Pollux Sky Suites di distrik Mega Kuningan. Selanjutnya Sun and Moon Dharmawangsa yang dibangun Tatemono Jepang.

Meskipun kualitas dan fasilitas yang ditawarkan oleh proyek apartemen mewah di Jakarta tak kalah, namun pasar tumbuh pada kecepatan yang relatif lambat dibandingkan dengan kota dunia lainnya.

Menurut Anton hal ini karena hukum properti kita masih membatasi kepemilikan pembeli atau investor asing.

"Berbeda dengan di negara lain yang membebaskan investor asing membeli properti dengan beragam benefit," imbuh Anton.

Regulasi yang menjadi kendala utama itu terkait pembatasan kepemilikan properti oleh orang asing dan perpajakan yang tinggi adalah dua faktor utama yang berkontribusi terhadap rendahnya daya saing Jakarta dibandingkan Bangkok, Kuala Lumpur, Hong Kong, Singapura, bahkan dengan Ho Chi Minh.

Di sisi lain, ekspatriat dan orang asing yang tinggal di Indonesia mengalami kesulitan untuk membeli apartemen di Jakarta karena hampir setiap pengembangan sejauh ini belum pernah dibangun di atas sertifikat tanah Hak Pakai.

Sementara Jakarta adalah pasar termurah meskipun kualitas pengembangan yang ditawarkan di sebagian besar proyek sangat sebanding atau bahkan lebih baik daripada beberapa kota dunia lainnya.

Realita ini, kata Anton, bisa memberikan dasar yang baik bagi Jakarta untuk bersaing guna menarik pembeli atau investor asing.

Sebagai ekonomi terbesar di ASEAN dan negara berkembang, Jakarta memiliki potensi dalam menarik bisnis luar negeri untuk berekspansi di negara ini.

Dengan demikian, permintaan akan hunian berkualitas dengan fasilitas berstandar internasional akan terus tumbuh dan karenanya, pasar apartemen mewah dipandang menjadi investasi prospektif dalam jangka panjang.