"New Normal", Keseimbangan, dan Sinyal Kebangkitan Properti

Perkantoran, pusat perbelanjaan, apartemen, perumahan, perhotelan, dan kawasan industri mengalami kontraksi, setelah perlambatan dalam tiga tahun terakhir.

Fakta global menunjukkan, perkantoran adalah sub-sektor properti yang terdampak paling parah selain perhotelan.

Kinerja tingkat hunian dan permintaan terus menurun drastis. Sebut saja Singapura yang hanya tumbuh 3,6 persen pada 2019, setelah merosot cukup dalam 22,2 persen pada tahun sebelumnya.

Krisis Covid-19 menjadikan perkantoran Singapura makin terpuruk.

Sementara Kuala Lumpur, meski terjadi ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, masih sedikit lebih baik dengan tingkat hunian relatif stabil. Namun, kondisi memburuk setelah dihantam krisis ini.

Bagaimana dengan Jakarta?

Jika Pandemi Covid-19 tak kunjung teratasi, stagnasi bakal terus terjadi. Bukan tanpa alasan, ada sejumlah variabel yang menunjukkan stagnasi ini.

Selain faktor eksternal turunnya ekonomi dunia, faktor internal juga berdampak signifikan, yakni keterlambatan transaksi yang diprediksi akan mengarah pada koreksi pertumbuhan.

Termasuk potensi hilangnya sektor ekonomi yang tidak beroperasi di Jakarta, dengan perhitungan sekitar Rp 100 triliun hingga Rp 150 triliun.

Alhasil, tingkat kekosongan terus meluas hingga mencapai 23,8 persen atau 1,6 juta meter persegi menurut studi Knight Frank, dan sekitar 25 persen atau 1,65 juta meter persegi menurut riset Savills Indonesia.

Sebagian besar pasokan ruang-ruang perkantoran tersebut merupakan Grade B dan Grade C sebagai tandem menurunnya sewa ruang Grade A.

"Hal ini terkait dengan kemampuan finansial perusahaan penyewa atau tenant sejauh mana mereka dapat bertahan, serta seberapa jauh pemilik gedung dapat mengakomodasi kebutuhan dan kesulitan para penyewa," ujar Martin menjawab Kompas.com, Jumat (15/5/2020).

Para penyewa akan berpikir ketimbang harus membayar ongkos operasional sementara pemasukan berkurang, karena kebijakan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB).

Oleh karena itu, Knight Frak merekomendasikan sejumlah langkah strategis yang dapat dijalankan oleh kedua pihak baik pengelola dan pemilik gedung maupun perusahaan penyewa.

Ada tiga tahapan, yakni Periode I saat Pandemi Covid-19, Periode II penerapan social and physycal distancing atau protokol baru yang mengakomodasi kebiasaan baru (new normal), dan Periode III adalah restrukturisasi bisnis.

Rekomendasi ini, menurut Associate Director Research Knight Frank Indonesia Donan Aditria, terangkum setelah studi yang dilakukan selama dua bulan terakhir sejak Pandemi Covid-19 mulai memasuki Indonesia.

"Dari studi ini, kami melihat tren relokasi memang belum ada. Mereka memilih untuk menunda atau wait and see, hingga kondisi normal kembali baru memutuskan langkah strategis ke depan," kata Donan. 

Kompromi, imbuh dia, bisa menjadi langkah paling realistis yang dapat ditempuh baik oleh perusahaan penyewa maupun pemilik atau pengelola gedung perkantoran.

Caranya, dengan melakukan negosiasi ulang dengan pemilik dan pengelola gedung jika mengalami kesulitan keuangan untuk term jangka waktu pembayaran. Atau bisa juga dengan meminta diskon pembayaran.

"Sistem kerja dan tenaga kerja merupakan investasi terbesar perusahaan," ucap Lioni.

Jika perlu, perusahaan dapat mengubah ukuran, melakukan renegosiasi kontrak sewa, menerapkan fleksibilitas sistem kerja dan tentu saja secara profesional mengimplementasikan sanksi dan implikasi terhadap karyawan.

Sementara untuk penyewa baru, perencanaan strategis tempat kerja adalah hal utama. Hal ini menyangkut operational head cost.

Hal ini karena kebiasaan baru atau new normal  di sektor perkantoran akan terjadi secara masif. Para pengelola atau manajemen gedung perkantoran, perusahaan penyewa, dan karyawannya harus terbiasa hidup dalam kebiasaan baru.

Untuk pengelola dan pemilik gedung, harus memperhatikan faktor Teknologi informasi (TI) yang diterjemahkan ke dalam kemudahan mendapatkan dan mengelola informasi adalah kebutuhan utama dalam menghadapi new normal ini.

Terlebih lagi, sebelumnya masyarakat sudah akrab dengan pola kerja dari rumah atau work from home, yang membutuhkan internet of things (IoT) dengan kecepatan tinggi dan segala kemudahan lainnya.

Selain itu, pengelola gedung perlu membuat perencanaan strategis di tempat kerja, termasuk memutuskan jumlah dan karyawan divisi mana yang harus mendatangi kantor hanya untuk keperluan penting.

"Di sini, kantor digunakan hanya sebagai ‘pilihan’ untuk memenuhi keperluan yang sangat penting. Maka dari itu, perlu peran TI untuk mendukung kerja jarak jauh," kata Lioni.

Satu hal menarik adalah resizing ruang perkantoran. Resizing di sini bukan berarti memperkecil ruang perkantoran yang disewa, melainkan mengubah fungsi, tata letak, dan keutamaan (vitalitas), dengan penekanan pada efisiensi dan efektivitas.

Pada akhirnya, lanjut Lioni, pengelola dan pemilik gedung harus berorientasi pada kepentingan penyewa. Mereka harus memahami penyewa melalui pendekatan dan diskusi.

Bahwa sejatinya ada peluang dan tantangan yang sama besar untuk menemukan penyewa pengganti.

"Itu tidak mudah. Untuk gedung Grade Premium dan Grade A mungkin akan bisa mengatasi, karena sebagian besar penyewanya merupakan multi national company (MNC), sebaliknya bagi Grade B dan C, mungkin menghadapi kesulitan yang amat rumit," ungkap dia.

Selain itu, Senior Advisor Research Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengungkapkan, bangunan kantor yang hijau dan cerdas ini akan menjadi bagian dari protokol baru yang terkait dengan kesehatan, kebersihan, dan pelestarian lingkungan.

"Smart and green building akan menjadi new normal  itu sendiri," imbuh Syarifah.

Safety protocol yang digencarkan pada Semester I atau periode perdana Pandemi Covid-19, akan terus diterapkan pada periode selanjutnya. 

Pelonggaran PSBB di Jakarta setelah 22 Mei, menurut Syarifah, menjadikan kebiasaan baru sebagai pilihan wajib untuk beradaptasi di area perkantoran.

Selama periode transformasi ini, penggunaan masker, pemeriksaan suhu tubuh, kebijakan meja bersih, jarak fisik, pemeriksaan kesehatan rutin, menghindari keramaian di ruang publik termasuk pantry, dan ruang rapat harus dilakukan.

Jika seluruh stake holders di bisnis perkantoran menjalankan langkah-langkah tersebut, bukan tidak mungkin perbaikan akan terjadi pada pertengahan Semester II-2020.

Apalagi jika pemilik atau pengelola gedung dan perusahaan penyewa sama-sama memahami kondisi untuk membuat kesepakatan baru, maka akan tercapai keseimbangan atau balancing.

Keseimbangan ini tidak hanya terjadi antara kedua pihak, melainkan memengaruhi ekosistem bisnis perkantoran secara komprehensif.

Pertumbuhan harga pun akan kembali normal, dan tidak tertekan lagi meskipun pada periode selanjutnya terdapat 1 juta meter persegi ruang perkantoran baru.

Keseimbangan akan terjadi secara natural, kembali pada prinsip permintaan, penawaran, dan pertumbuhan harga yang wajar dan diterima pasar.

"Dan jika keseimbangan ini terus berlanjut, bukan tidak mungkin kebangkitan perkantoran dan sektor properti secara luas akan terjadi lebih cepat," tuntas Martin.