MA Lindungi Pembeli Tanah "Nominee" Jika Sesuai Persyaratan SEMA

JAKARTA, KOMPAS.com - Mahkamah Agung RI secara tegas menyatakan akan memberikan perlindungan hukum terhadap pembeli tanah yang tak mengetahui status nominee atau pinjam nama penjual.

Nominee dimaksud adalah orang yang tidak memiliki hak untuk menjual tanah tersebut.

Hal ini tercantum dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkmah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadulan Rumusan Hukum Kamar Perdata yang berbunyi:

“Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beriktikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (atas objek jual beli tanah). Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan rugi kepada penjual yang tidak berhak.”

Dengan adanya SEMA tersebut, menurut Hakim Agung I Gusti Agung Sumanatha, pemilik asal (beneficiery) tak boleh menggugat pemegang hak terakhir (pembeli beriktikad baik) atas kepemilikan tanah.

“Pemilik asal yaitu beneficiery tak boleh menggugat pemegang hak terakhir atau saat ini sepanjang ia melakukan pembelian dengan iktikad baik,” pungkas I Gusti dalam diskusi publik, Jakarta, Selasa, (18/2/2020).

Adapun kriteria pembeli beriktikad baik berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:

1. Pembelian Tanah melalui pelanggan umum,
2. Pembelian Tanah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah), atau
3. Pembelian terhadap Tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:

- Dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat),

- Didahului dengan penelitian mengenai status Tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

4. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan, antara lain:

1. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya,
2. Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita,
3. Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau
4. Terhadap tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.