TOD Dukuh Atas, Melting Point Bergengsi dengan Nilai Tinggi

Selain itu, pengembangan TOD ini juga memiliki potensi besar untuk dimonetisasi secara komersial, sehingga dapat membantu PT MRT Jakarta meningkatkan target pendapatan dalam beberapa tahun ke depan.

Ada lima TOD yang akan dikembangkan di Koridor Lebak Bulus-Bunderan HI, yakni TOD Dukuh Atas dengan tema kolaborasi gerak, TOD Istora Senayan sebagai beranda Pelita Indonesia, dan TOD Blok M ASEAN yang merupakan kota taman.

Kemudian TOD Fatmawati sebagai sub-pusat selatan Kota Jakarta yang dinamis dan progresif, serta TOD Lebak Bulus dengan tema gerbang selatan Jakarta.

Penentuan tema ini, menurut Direktur Keuangan dan Manajemen Korporasi PT MRT Jakarta Tuhiyat, berdasarkan pada highest and best use dari peruntukkan lahan di masing-masing kawasan.

"TOD pertama yang segera dibangun adalah Dukuh Atas di Jakarta Pusat," kata Tuhiyat saat MRT Jakarta Fellowship Program 2019, di Jakarta, Selasa (19/11/2019).

Selanjutnya, optimasi lahan untuk fungsi hunian dan transit, area tepian air sebagai ruang publik, interkoneksi transit, area transisi menuju Kawasan Cagar Budaya (KCB) Menteng, dan penyediaan ruang terbuka hijau kolektif.

"Dengan pembatasan ruang gerak kendaraan bermotor, kami harapkan dapat mendorong pertumbuhan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda, serta penyediaan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan perbaikan kualitas lingkungan,' papar Tuhiyat.

Untuk mendukung transformasi kawasan Dukuh Atas, akan dilakukan alih fungsi terowongan Jalan Kendal sebagai area pedestrian, penyediaan laybay TransJakarta dan angkutan daring, Pop up retail & entertainment bekerja sama dengan UMKM.

Kemudian biutifikasi berupa pelapisan warna (cat), pelapisan alumunium composite panel (ACP), penataan penerangan, mural dengan melibatkan seniman lokal, #RuangBacaJakarta, dan microlibrary  Dukuh Atas berbasis digital.

"Semua orang bisa datang dan menikmati kawasan dengan penataan berkualitas tinggi di pusat Jakarta ini. TOD Dukuh Atas ibarat melting point warga dari berbagai wilayah," imbuh Tuhiyat.

Tentu, dengan transformasi yang dirancang sedemikian rupa membutuhkan anggaran besar. Tuhiyat menghitung, dana yang dibutuhkan untuk membangun TOD Dukuh Atas senilai Rp 24 trilliun.

Competitive advantage

Besar memang. Namun, Managing Partner of Strategic Advisory Coldwell Banker Tommy H Bastami menilai TOD MRT Jakarta, terlebih Dukuh Atas di pusat ibu kota yang harga lahannya sudah sangat mahal, akan menjadi magnet baru dengan competitive advantage (keuntungan kompetitif) tinggi.

Karena secara umum, imbuh dia, hal ini sesuai dengan esensi TOD yang memiliki karakteristik kepadatan menengah sampai tinggi, walkable environment, minimum kebutuhan parkir, mixed use terintegrasi, dan terdapat pertemuan multi moda.

Selain itu, biaya pengembangan yang merupakan faktor sensitif, akan lebih efisien dibanding pengembangan konvensional di kawasan suburban Jakarta. 

Konsep integrasi antara residensial, komersial dan aktifitas bisnis, akses terhadap transportasi publik akan meluaskan area tangkapan (catchment area).

Juga density yang padat akan memberikan efisiensi pemanfaatan lahan, dan secara ekonomi sangat menarik bagi investor dan pengembang properti.

Karena investor dan pengembang tidak harus menyediakan biaya untuk membangun fasilitas parkir yang lebih luas, dan tidak harus menyiapkan biaya infrastruktur karena prinsip walkable ke berbagai aktifitas dan transportasi publik.

"Saya melihat potensi pengembangan TOD di sepanjang koridor MRT Jakarta akan cukup baik," sebut Tommy.

Terlebih, profil pengguna MRT Jakarta dan karakteristik lokasi sepanjang koridor Lebak Bulus-Bunderan HI merupakan kelas menengah dan menengah atas, tentunya akan memiliki kesesuaian untuk dikembangkan.

Namun demikian, Timmy memperingatkan, jangan sampai pengembangan TOD mengenyampingkan kelas bawah.

Dari beberapa TOD yang akan dikembangkan, seyogyakan ada juga yangg diposisikan untuk mengakomodasi kelas menengah bawah.