Menanti Gebrakan Jokowi di Sektor Properti

Industri ini memang selalu mencuri perhatian banyak pihak, karena merupakan salah satu motor penggerak perekonomian negara.

Sejak menjabat tahun 2014 lalu, pria kelahiran 21 Juni 1961 tersebut sudah banyak mengeluarkan kebijakan terkait dengan bisnis properti.

Sebut saja relaksasi pembelian properti oleh Warga Negara Asing (WNA) yang tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015.

Melalui aturan tersebut, setiap WNA boleh membeli properti di Indonesia berupa rumah tapak atau apartemen dengan penggunaan hak pakai maksimal 80 tahun.

Aturan tersebut sebenarnya dikeluarkan untuk merevisi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 41 tahun 1996 yang dianggap kurang fleksibel terhadap WNA yang ingin membeli properti di Indonesia.

Dalam peraturan tersebut, setiap WNA hanya boleh tinggal di properti yang dibelinya dengan hak pakai selama 30 tahun, sementara dalam PP terbaru maksimal bisa mencapai 80 tahun.

Kebijakan lainnya adalah rasio Loan to Value (LTV) atau batasan pembayaran down payment  (DP) rumah untuk kredit pemilikan rumah (KPR).

Masalah LTV ini selalu menjadi momok menakutkan khususnya para pembeli rumah pertama. Jika batasan pembayaran DP dibuat terlalu tinggi akan membebani calon pembeli hunian yang pada akhirnya minat membeli rumah berkurang.

Menanggapi permasalahan ini, pemerintahan melalui Bank Indonesia (BI) juga telah melonggarkan rasio LTV.

Tercatat sejak tahun 2015 pemerintah telah tiga kali menurunkan batasan untuk pembayaran DP rumah. Pertama tahun 2015 batasan DP menjadi 20 persen yang tadinya 30 persen pada 2013, kemudian tahun 2016 turun kembali menjadi 15 persen.

Terakhir pada tahun 2018, BI memberikan kebebasan kepada perbankan untuk mengatur jumlah DP yang harus dibayar nasabah pembelian rumah pertama untuk semua tipe.

Tidak kalah menarik, di sektor pengadaan hunian khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), pemerintah juga telah menjalankan Program Satu Juta Rumah.

Program ini diluncurkan untuk mengurangi angka backlog atau kekurangan rumah yang mencapai 13,5 juta unit.

Hasilnya tidak terlalu buruk, pada tahun 2015 pemerintah telah membangun 699.770 unit, tahun 2016 sebanyak 805.169 hunian, tahun 2017 ada 904.758 rumah, puncaknya tahun 2018 terbangun 1.132.621 rumah.

Program satu juta rumah terlaksana berkat kolaborasi antara para pemangku kepentingan di bidang perumahan mulai dari pemerintah pusat, pemerintah daerah, asosiasi pengembang perumahan antara lain REI dan Apersi, perbankan, perusahaan swasta melalui kegiatan Corporate Social Responsibility (CSR) dan masyarakat.

Terakhir, pada Juni 2019 lalu pemerintah juga telah memangkas pajak untuk hunian mewah dari 5 persen menjadi 1 persen, dan merevisi ambang batasan rumah mewah dari Rp 20 miliar menjadi Rp 30 miliar per unit.

Aturan baru tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 86 tahun 2019, serta PMK Nomor 92/PMK.03/2019.

Kebijakan ini dikeluarkan untuk mendorong penjualan hunian untuk di segmen atas yang memang sejak lama mengalami masa paceklik, bangkit kembali.

Sayangnya, semua kebijakan tersebut belum membuahkan pertumbuhan signifikan, terutama penjualan residensial.

Seperti pada tahun 2018, BI mencatat total pra-penjualan 10 pengembang terbesar di Indonesia hanya mencapai Rp 27,68 triliun.

Angka ini turun dari posisi tahun 2017 yang mencapai Rp 42 triliun. Catatan tahun 2018 tersebut juga lebih rendah dari posisi tahun 2016 yang sebesar Rp 34,51 triliun.

Kendala dan solusi

Sebenarnya ada tiga permasalahan yang membuat penjualan residensial dalam negeri belum bergairah.

Pertama, adalah kondisi makro ekonomi dalam negeri yang masih pasang surut, hal ini akhirnya membuat daya beli masyarakat menjadi melemah.

Pihak yang paling terkena imbasnya adalah kalangan menengah kebawah, mereka lebih memilih untuk membiayai kebutuhan hidup daripada membeli rumah.

Permasalahan kedua adalah tingginya suku bunga KPR, yang membuat para calon pembeli khususnya pembeli rumah pertama mengurungkan niat mereka untuk membeli hunian.

Sekadar catatan, berdasarkan data BI, suku bunga KPR per Maret 2019 (akhir kuartal I-2019) berkisar antara 14,91 persen dan 8,7 persen. Suku bunga KPR tertinggi berada di Bengkulu, sedangkan paling rendah ada di Yogyakarta.

Permasalahan ketiga adalah mahalnya harga rumah. Laju kenaikan harga hunian saat ini memang cukup tinggi tidak sebanding dengan daya beli masyarakat. Bahkan di beberapa kawasan, harganya sudah tidak terjangkau.

Ketiga masalah utama ini-lah yang seharusnya menjadi perhatian pemerintahan baru Presiden Jokowi. Sektor properti membutuhkan gebrakan baru yang lebih menguntungkan bagi pelaku industri serta pencari hunian.

Sebenarnya, ada banyak solusi yang bisa ditawarkan untuk menyelesaikan permasalah di atas, contohnya dengan mengontrol harga properti, pemerintah bisa menyediakan bank tanah.

Selama ini pemerintah kesulitan mengontrol harga rumah karena harga tanah selalu naik. Untuk itu pemerintah bisa mencari atau menguasai tanah yang luas untuk dipersiapkan menjadi area perumahan.

Dengan demikian, saat dibuat untuk perumahan, tanah itu bisa dijual kembali dengan harga murah.

Solusi lainnya adalah mendorong dan memfasilitasi perusahaan BUMN untuk membangun hunian terjangkau bagi masyarakat.

Peran BUMN ini tentunya dapat menyeimbangkan pembangunan properti dari pengembang swasta, sehingga nantinya akan terjadi persaingan harga dan memperkaya pilihan properti bagi masyarakat.

2020 Membaik

Pembangunan infrastruktur masih menjadi fokus utama pada pemerintahan baru Presiden Jokowi. Sebagian besar proyek yang dibangun sebenarnya melanjutkan pengembangan proyek yang sudah berjalan.

Seperti Tol Trans Sumatera, kereta cepat Jakarta-Bandung, jembatan udara Papua, Jalan Trans Papua hingga jaringan 7 pelaburan terpadu.

Pengembangan infrastruktur ini sebenarnya menjadi pondasi utama pergerakan bisnis properti tanah air.

Dibukanya infrastruktur baru akan membantu mobilitas masyarakat, sehingga menumbuhkan minat membeli rumah di sekitaran kawasan, hal ini juga akan membuat harga residensial menjadi terdongkrak naik.

Contoh sederhananya seperti apa yang terjadi di Bandar Lampung. Berdasarkan data portal properti Lamudi Indonesia, harga residensial di kota ini pada kuartal I 2019 tumbuh 3 persen.

Kenaikan ini diperkirakan terjadi karena beroperasinya Jalan Tol Bakauheni-Bandar Lampung-Terbanggi Besar.

Melihat kondisi ini, bisnis properti akan membaik tahun 2020 mendatang, karena memang pada saat itu, seluruh infrastruktur yang dibangun akan rampung dikerjakan, seperti Light Rail Rransit (LRT), kereta cepat Jakarta-Bandung, dan Tol layang Jakarta-Cikampek.

Selain itu, rencana perpindahan ibu kota ke Kalimantan juga bisa dijadikan salah satu indikator bergairahnya bisnis properti dalam negeri.

Pasalnya keberadaan ibu kota baru ini akan memicu pembangunan infrastruktur yang pada akhirnya mendorong penjualan rumah ikut terdongkrak naik.

Tanda-tanda pergerakan ke arah positif tersebut sebenarnya sudah mulai terasa pada kuartal I- 2019.

Berdasarkan data BI, penjualan residensial tumbuh sebesar 23,77 persen, lebih tinggi jika dibandingkan dengan kuartal IV-2018, serta lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya 10,555 persen.

Terakhir, tidak berlebihan jika kami mengapresiasi kinerja Presiden Jokowi yang telah mengeluarkan beragam kebijakan sebagai stimulan terhadap iklim bisnis properti.

Ke depannya kami berharap pemerintah bisa terus mengeluarkan gebrakan baru untuk memperbaiki masalah perekonomian, suku bunga dan melambungnya harga properti.

Hal ini karena ketiganya merupakan hal fundamental yang perlu diperhatikan untuk mengulang masa keemasan bisnis properti.