Tak Hanya Kantor, Apartemen di Sepanjang Rute MRT Lebih Dicari

Beberapa proyek baru yang sedang digarap di sepanjang jalur MRT ini adalah SQ Res milik PT Intiland Development Tbk dan Arumaya yang dikembangkan Astra Property.

Sedangkan yang telah beroperasi dan sedang dalam pembangunan adalah Branz Simatupang dari Tokyu Land dan Fatmawati City Center yang dibangun Agung Sedayu Group.

"Proyek-proyek tersebut lebih dicari, dan segmennya memang untuk menengah atas," ujar Senior Manager Reserach and Consultancy Leads Property Indonesia Samuel Martin Hutapea kepada Kompas.com, Selasa (30/7/2019).

Menurut Martin, hunian di sekitar jalur MRT, akan lebih berpotensi dikembangkan untuk segmen menengah atas (entry level) karena lokasi Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat lebih premium dibandingkan lokasi di sekitar jalur LRT yang sebagian besar berada di Jakarta Timur, Bekasi dan Bogor.

Terbukti mereka yang menggunakan MRT, yang sampai saat ini sudah mencapai angka 90.000 per orang per hari, adalah karyawan di perkantoran sepanjang koridor Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat.

"Jadi, apartemen-apartemen ini yang lebih dimintai konsumen menengah ke atas saat ini," imbuh Martin.

Tak hanya bagi pembeli, tren MRT yang mengubah gaya hidup masyarakat juga berdampak pada pengembang yang dengan agresif menawarkan hunian sesuai dinamika zaman.

Unit-unit apartemen yang masih kosong akan difungsikan sebagai Co-Living untuk menarik pengusaha-pengusaha start-up companies.

Sementara untuk pasar kondominium mewah, akan dijual sebagai branded residence yang dikombinasikan dengan apartemen servis. Pada umumnya hunian seperti ini berada di CBD dan lokasi tertentu di Jakarta Selatan.

Selain itu, kata Martin, hal lain yang akan dilakukan pengembang adalah menawarkan cara pembayaran yang menarik, khususnya bagi kalangan milenial.

Terutama untuk segmen uang muka atau down payment yang bisa dicicil, yang diikuti oleh jangka waktu cicilan yang lebih panjang agar cicilan per bulan lebih ringan bagi pembeli serta dilengkapi opsi balloon payment.

Pengembang akan bekerja sama dengan bank untuk menawarkan cicilan apartemen dengan jangka waktu yang lebih lama, misalkan sampai 15 tahun.

Sementara untuk apartemen kelas menengah bawah, seiring dengan beroperasinya light rail transit (LRT) dalam dua tahun ke depan, pembeli dengan budget terbatas, akan memilih produk yang terintegrasi dengan moda transportasi ini.

Pengembangan TOD ini akan menguntungkan pengembang di segmen menengah dan menengah-bawah sesuai dengan lokasi dan pasarnya, yaitu Bekasi, Jakarta Timur, dan Bogor.

Kinerja apartemen

Pada kuartal II-2019, pasokan kumulatif apartemen mencapai 252.036 unit atau tumbuh tipis 0,21 persen.

Angka pasokan kumulatif tersebut merupakan hasil dari kontribusi beberapa launching proyek baru, yaitu sebesar 528 unit yang berasal dari South Gate (Tower Prime), The Loggia (Tower South) dan Sun and Moon.

"Proyek- proyek membidik membidik segmen menengah-atas dan mewah," kata Martin.

Adapun tingkat penjualan secara keseluruhan mencapai 83,5 persen. Angka ini hanya sedikit bertumbuh 0,2 basis poin dari kuartal sebelumnya.

Banyaknya pengembangan apartemen yang tidak diimbangi oleh permintaan menyebabkan tingkat penjualan sulit untuk meningkat.

Sedangkan harga pasar secara rata-rata mencapai Rp 25,5 juta per meter persegi, besaran ini relatif stabil dari kuartal sebelumnya.

Pasokan yang melimpah menyebabkan banyak pengembang tidak dapat meningkatkan harga secara signifikan. Mereka harus menjaga agar produk mereka tetap kompetitif sehingga menarik bagi pembeli.

Ada pun harga rata-rata apartemen di kawasan tertentu seperti Pondok Indah, Puri Indah, Menteng, telah mencapai Rp 33,4 juta per meter persegi.

Dan yang paling tinggi adalah kawasan central business district (CBD) dengan harga rata-rata mencapai Rp 50,3 juta per meter persegi.

Namun semua besaran harga di atas, secara kuartalan, relatif stabil oleh karena persaingan yang sengit di sektor hunian.