Bukan "Trade Center", Ciputra Memilih Bangun Tiga Mal Sewa

"Kami membangun tiga pusat belanja sewa. Yang saat ini sedang konstruksi adalah Mal Ciputra CitraRaya Tangerang, Ekstensi Ciputra World Surabaya, dan Mal Citraland Surabaya," ungkap Direktur Independen PT Ciputra Development Tbk Tulus Santoso menjawab Kompas.com, Jumat (5/7/2019).

Bukan tanpa alasan Ciputra membangun mal sewa. Menurut Tulus, untuk saat ini membangun lease mall merupakan pilihan tepat ketimbang trade center.

Namun begitu, membangun lease mall  diperlukan tanah dengan lokasi sangat strategis supaya bisa "bernafas panjang", dan berkelanjutan.

Sementara trade center  berpotensi sulit dikelola karena tidak sepenuhnya dapat dikontrol atau dikendalikan pengembang setelah kios-kiosnya terjual.

"Karena itu, dari dulu kami tidak masuk dan tidak punya portofolio bisnis trade center," cetus dia.

Managing Director Ciputra Group Harun Hajadi menambahkan, konsep mal sewa dan strata memang berbeda. 

Trade center yang langsung terjual habis ketika dipasarkan, capaian internal rate of return (IRR)-nya bisa lebih bagus.

Sebaliknya, jika penjualan lambat, IRR akan biasa saja, atau bahkan mungkin merugi.

"Sementara mal sewa lebih kepada recurring. Ada terminal value-nya yang bisa dihitung," cetus Harun.

Alasan lain Ciputra tidak memiliki portofolio mal strata adalah sulitnya mendapatkan lahan komersial. Kalau pun ada, replacability-nya tidak akan sebanding kalau dimanfaatkan untuk properti strata.

Faktor terakhir adalah tidak ada brand  yang bisa dipoles. Ibaratnya, asalkan lokasi dekat dengan pusat kegiatan perdagangan, mal strata langsung bisa jalan.

"Jadi tidak harus ada brand," sambung dia.

Dua mal pada 2020

Ada pun tiga proyek mal sewa yang kini tengah dibangun, dua di antaranya akan dibuka pada 2020 mendatang. Keduanya yakni Mal Ciputra CitraRaya Tangerang, dan Ekstensi Ciputra World Surabaya.

Mal Ciputra CitraRaya dirancang seluas 164.075 meter persegi mencakup enam lantai di atas lahan Rp 4,5 hektar.

Peritel yang sudah memberikan komitmennya antara lain Farmer's Market, Fun World, Matahari Departement Store, CGV Cinemas, Century Healthcare, Ta Wan, Ichiban Sushi, Dapur Solo, Miniso, Isla, Manzone, dan Solaria.

Saat ini progres pembangunannya sudah mencapai 50 persen dengan jadwal tutup atap pada Agustus 2019.

Untuk membangun mal ini, Ciputra mengalokasikan dana senilai Rp 580 miliar.

Mal Ciputra CitraRaya Tangerang merupakan bagian dari pengembangan mixed use  dengan total investasi Rp 1,7 triliun yang meliputi hotel, Mal Ciputra CitraRaya Fase 2, dan apartemen.

Sementara Ekstensi Ciputra World Surabaya bakal dibuka sebelum musim libur akhir tahun 2020.

Luas bangunan mal ini sekitar 60.000 meter persegi dengan klasifikasi setara mal utama Ciputra World Surabaya. 

Hanya, mal ekstensi akan diisi oleh lebih banyak penyewa yang bergerak di sektor activities and experiences, misalnya komunitas, olahraga, kuliner, dan hobi atau kursus.

Dari pengembangan mal ekstensi ini Ciputra mengharapkan pendapatan recurring sekitar Rp 110 miliar hingga Rp 120 miliar.

Adapun Mal Ciputra Citraland Surabaya saat ini masih dalam tahap fondasi.

Guna membangun kedua mal di Surabaya ini, Ciputra membenamkan investasi masing-masing Rp 900 miliar untuk Ekstensi Mal Ciputra World (beserta apartemen Vertu dan kantor di atasnya), dan Rp 410 miliar untuk Mal Ciputra Citraland.