Ini Penyebab Turunnya Kejayaan ITC (III)

Berita Kompas.com, antara lain mengungkapan keluhan sejumlah peritel di pusat perbelanjaan ITC, atas sepinya pengunjung dan pembeli. 

Salah satu penjaga kios tas impor di ITC Mangga Dua, Jakarta Utara, Nisa, mengatakan kondisi sepi seperti itu sudah dirasakan sejak lima tahun terakhir. 

Kepada Kompas.com, ia mengatakan kondisi paling parah terjadi pada tahun 2019 ini. Dia bahkan mengaku tidak lagi mendapat bonus dari pemilik toko.

"Sering satu hari sama sekali tidak ada yang membeli. Kalau pengunjung, ya ada saja, tapi sekadar untuk jalan-jalan atau makan di lantai tujuh," ujar Nisa, Rabu (3/7/2019).

Tak hanya Nisa, Arum, pemilik kios sepatu juga merasakan hal serupa. Dia menuturkan, beberapa tahun terakhir merupakan masa yang sulit.

Menanggapi hal tersebut, Christine tidak sepakat kondisi ITC disebut sepi. "ITC secara bisnis masih bertumbuh dan dibuktikan dengan banyaknya tenant baru yang bergabung," tutur Christine menjawab pertanyaan Kompas.com, Kamis (4/7/2019).

Kendati demikian, dia mengakui bahwa secara umum, semua bisnis mengalami penurunan karena dampak makro ekonomi. Hal ini berpengaruh pada semua bisnis ritel, termasuk semua pusat belanja ITC.

Namun, Christine mengklaim, bahwa penurunan ini tidak signifikan karena loyalitas pembeli. Mereka tetap datang dan masih suka berbelanja di ITC karena produk yang tersedia lengkap, dengan harga terjangkau.

"Dan yang paling penting, hubungan antara pembeli dan pedagang yang sudah saling kenal sehingga menjadi satu kelebihan berbelanja di ITC," imbuh dia.

Sinarmas Land selaku pengembang dan pengelola sembilan ITC di Jakarta, Depok, dan Surabaya berupaya menerapkan berbagai strategi guna mengatasi badai ritel yang terjadi dalam lima tahun terakhir.

Selain itu, kata Christine, juga mengaktifkan pemasaran produk secara offline to online (O to O), menjalin kemitraan untuk kegiatan promosi bersama, menggelar event tematik secara berkala, dan aktif mempromosikan secara digital.

Selain itu, Sinarmas Land juga menambah fasilitas bagi pengunjung berupa sarana komunikasi internet nirkabel di semua pusat belanja ITC.

"Kami tengah mengembangkan platform e-commerce untuk menaungi 28.000 pedagang di seluruh ITC. Platform ini masih dalam tahap pengembangan konsep," sebut Christine.

Selain dari pihak pengelola, Christine menceritakan, perubahan juga dilakukan oleh pemilik kios dan pedagang ITC.

Mereka melakukan bisnis secara hibrid, baik dengan cara konvensional (offline), juga memasarkan produk secara daring (online) dengan market pelanggan lama dari luar kota maupun milenial.

Kios dijual 

Meski Sinarmas Land telah dan tengah menerapkan berbagai strategi guna dapat bertahan di tengah kompetisi bisnis ritel yang makin dinamis, tak kuasa mengendalikan keinginan para pemilik untuk menjual kiosnya.

Kondisi sepi pengunjung dan pembeli memaksa mereka menyewakan atau menjual kembali kiosnya kepada pihak ketiga.

Kompas.com mendapati beberapa di antaranya menawarkan kios mereka melalui portal jual beli properti dengan harga bervariasi.

Ada pula kios di ITC Roxy Mas yang dipasarkan dengan harga Rp 550 juta. Kios tersebut terletak di lantai 1 dengan luas 30 meter persegi.

Di pusat perbelanjaan yang sama, ada kios seluas 17,14 meter persegi yang ditawarkan dengan nilai Rp 3 miliar.

Kios di ITC Kuningan juga tak luput masuk dalam daftar ini. Tercatat, di situs jual-beli Rumah.com, salah satu lapak dijual dengan harga Rp 775 juta. Kios dengan sertifikat hak milik strata title ini memiliki luas 7,68 meter persegi.

Bahkan ada pemilik yang menjual kiosnya pada aplikasi e-commerce Bukalapak. Dalam unggahan tersebut, penjual menawarkan kiosnya yang berada di ITC Cempaka Mas seharga Rp 60 juta.

"BU beli dr baru hampir 70jt mau dijual 60jt berikut isi daganganya. fasilitas line tlp dan gratis parkir motor selamanya dengan menunjukan bukti bayar maintenance bulanan," tulis unggahan tersebut.

Penjualan kios-kios di pusat perbelanjaan ini juga ditemukan di portal jual-beli OLX. Sebuah kios di ITC Kuningan yang berlokasi di lantai dua tersebut ditawarkan seharga Rp 350 juta.

Terhadap fenomena ini, Christine menegaskan, tidak akan melakukan intervensi dengan melakukan aksi buy back atau pembelian kembali demi alasan apa pun.

"Kami menghormati hak pembeli dan berkomitmen agar pembeli dapat terus menikmati unitnya," ucap Christine.

Menurut dia, para pedagang sangat puas memiliki aset di ITC karena nilai beli saat kios ditawarkan pertama kali dengan nilai komersial saat ini sudah mengalami peningkatan berkali lipat.

Hal ini sangat menguntungkan bagi pemilik kios baik secara asset value maupun business value. Karena itu, kata Christine, tidak ada pemilik kios yang mengajukan buy back karena aset di ITC Group telah membawa rezeki bagi para pedagang.

Di bawah 80 persen

Fenomena badai ritel sejatinya juga menghantam pusat belanja sewa atau lease mall di Jakarta dan kawasan Bodetabek, ditandai stagnasi permintaan yang berpengaruh pada merosotnya tingkat hunian. Akibatnya tarif sewa pun tertekan.

Dalam catatan Colliers International Indonesia, stagnasi cenderung menurun sudah terekam sejak tahun 2012. Ini artinya sudah tujuh tahun atau nyaris sewindu kondisi bisnis ritel kita makin terpuruk.

Tingkat hunian pusat belanja di Jakarta yang masih berada pada level di atas 90 persen pada 2012, mengalami kemerosotan pada tahun berikutnya menjadi 89 persen, untuk kemudian anjlok di bawah 80 persen pada Kuartal II-2019.

Demikian halnya tingkat hunian pusat belanja di Bodetabek yang tercatat 85 persen pada 2012, kini sudah berada pada angka 80 persen.

"Bahkan, penurunan tingkat hunian ini terus berlanjut, berturut-turut selama dua kuartal terakhir pada tahun 2019," cetus Senior Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto.

Menurut Ferry, salah satu penyebab sepinya pusat belanja baik trade center maupun lease mall karena masyarakat cenderung untuk belanja ke supermarket terdekat atau melalui daring, untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari.

Sementara menurut Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alexander Stefanus Ridwan, sepinya trade center karena kurangnya inovasi. Padahal hal ini adalah salah satu syarat agar bisa bertahan di industri ritel.

Untuk itu, pedagang dan pengelola perlu menyatukan pendapat. Namun dengan kondisi dan model bisnis strata title seperti ini, baik pengelola maupun pemilik kios susah untuk menyatukan visi bersama.

Sedangkan CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono berpendapat, penyebab trade center atau pun lease mall yang ditinggalkan oleh para pelanggan karena mereka tidak mau berubah.

"Untuk itu, pengelola harus melakukan pendekatan ke para pemilik kios. Bahkan pada era digital seperti ini, peritel juga harus mengikuti perkembangan zaman," ucap Hendra.

Salah satunya adalah dengan menerapkan omnichannel sehingga pelanggan dapat menggunakan lebih dari satu channel penjualan seperti toko fisik, e-commerce, serta jual-beli via mobile.

Pengelola serta pemilik kios juga bisa bermitra dengan komunitas, sehingga mereka bisa langsung menjangkau pelanggan.