TOD Pasar Senen dan Peluang Mengembalikan Kejayaan

Menurut Property Management Coordinator for Trade Centre PT Jaya Real Property Tbk., Shindu Hariyadi Wibisono, revitalisasi ini merupakan program strategis yang melibatkan sinergi antara berbagai stakeholder.

Mulai dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, Pemerintah Kota Jakarta Pusat, konsultan, lembaga swadaya masyarakat, BUMD melalui PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, PT Jaya Real Property Tbk, dan investor.

"Sesuai arahan Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan, revitalisasi ini harus mengakomodasi kepentingan masyarakat Jakarta. Tidak hanya dari segi properti, juga pertumbuhan wisata, ekonomi, dan lain sebagainya," kata Shindu kepada Kompas.com, Selasa (18/12/2018).

Untuk itu, PT Jaya Real Property Tbk yang merupakan bagian dari program revitalisasi ini akan mengembangkan Kawasan Pasar Senen secara bertahap per blok.

Sebagai tahap awal revitalisasi adalah pengembangan Blok 1-2 yang dilakukan di atas lahan seluas 2 hektar.

Sindhu mengungkapkan, pengembangan blok ini akan resmi dilansir pada awal 2019 mendatang.

Sedangkan area Blok 3 akan dikembangkan sebagai fasilitas akomodasi berupa hotel ekonomi dengan kapasitas 200 kamar.

Proses pembangunan sudah mencapai tahap tutup atap. Hotel ekonomi ini akan dibuka secara resmi menjelang Lebaran 2019.

Fungsi hunian di blok ini akan dikembangkan dengan konsep transit oriented development (TOD). Sebanyak 800 unit kondominium akan rampung pada 2021 dan 2022 mendatang.

Konsep TOD

Sindhu memastikan, Blok 1-6 akan terintegrasi dengan sistem dan moda transportasi massal baik layang maupun tapak, seperti kereta commuter line, dan busway Trans Jakarta.

Nah, konsep hunian TOD yang akan diadopsi ini didedikasikan untuk kelas masyarakat menengah dengan pasar potensial para pedagang, pebisnis, dan reseller yang selama ini beraktivitas di Kawasan Pasar Senen.

"Untuk saat ini saja ada 2.000 pedagang yang kami targetkan akan menyerap apartemen dan kondotel yang kami tawarkan. Mereka potential buyer. Jika per blok diisi 2.000 pedagang, maka akan ada 12.000 pembeli potensial," Sindhu mengkalkulasi.

Selama ini, para pembeli potensial tersebut bermalam di hotel-hotel sekitar Kawasan Pasar Senen dengan lama tinggal length of stay rata-rata sekitar 2 hari.

Tentu, saja fenomena ini dianggap Sindhu sebagai peluang besar yang menjanjikan untuk mengembalikan kejayaan dan pamor Kawasan Pasar Senen sebagai destinasi belanja, dan pusat bisnis.

Dengan patokan harga termurah Rp 500 juta-Rp 600 juta untuk tipe studio, Sindhu mengatakan, apartemen TOD ini bisa menjadi instrumen investasi yang tak kalah menguntungkan dengan pengembalian rata-rata di atas bunga deposito dan aset yang bisa dimiliki.

"Jika mereka menyewa kamar kos atau hotel, bisa keluar uang sekitar Rp 600.000 per malam. Daripada sewa kamar, kan bisa membeli apartemen yang bisa digunakan untuk jangka panjang demi mendukung bisnis mereka," tambah Sindhu.

Namun demikian, menurut Head of Research Savills Indonesia Anton Sitorus, transformasi yang tengah diupayakan PT Jaya Real Property Tbk bukan perkara mudah.

"Meski Kawasan Pasar Senen merupakan salah satu hub potensial untuk dikembangkan TOD, kawasan ini masih perlu berjibaku untuk mengubah citranya menjadi betul-betul destinasi untuk tinggal, berbisnis, dan berwisata," tutur Anton.

Salah satu hal yang hingga saat ini melekat pada Kawasan Pasar Senen adalah semrawut atau tidak tertata dengan baik karena tidak direncanakan dengan matang.

Jika Kawasan Pasar Senen dirancang sebagaimana konsep TOD yang telah dikembangkan di negara-negara maju, bukan tidak mungkin transformasi akan berlangsung mulus.

Selain itu, konsep TOD juga menawarkan banyak manfaat. Menurut Country Director Institute for Transportation and Development Policy (ITDP), Yoga Adiwinarto, konsep hunian TOD prinsipnya adalah koneksi. Seluruh unsur dan jenis properti saling terhubung satu sama lain.

"Ada akses langsung yang bisa dijangkau oleh penghuni dan warga untuk menuju pusat aktivitas tujuan," ujar Yoga, dalam wawancara dengan Kompas.com, beberapa waktu lalu.

Yoga menyebutkan, prinsip TOD yang berikutnya adalah mix, densify, compact, dan shift. Pengembangan properti harusnya diarahkan pada lebih dari satu jenis atau multifungsi.

"Mobilitas orang dan kegiatan akan berputar pada satu kawasan. Ini bisa mengurangi jumlah perjalanan di jalan-jalan raya yang tentu saja berimbas pada penurunan tingkat kemacetan," tambah Yoga.

Dengan demikian, area permukiman dengan konsep ini memiliki cakupan fungsi baik untuk hunian, komersial, pendidikan, kesehatan, dan fasilitas lainnya.

Tak hanya jalur pejalan kaki, pengembangan juga harus ramah pada pesepeda. Warga yang berjalan kaki dan bersepeda perlu terhubung dengan jaringan jalan dan trotoar.

Prinspi selanjutnya adalah pembangunan dek jaringan angkutan umum. Selain itu, TOD juga harus memiliki prinsip memadatkan. Artinya, kota memiliki angkutan umum yang cepat dan berkala.

Dua prinsip TOD selanjutnya adalah merapatkan dan beralih. Untuk prinsip merapatkan, kawasan harus terbangun dengan jarak kebutuhan perjalanan yang pendek.

Akankah Kawasan Pasar Senen berjaya kembali? 

"Jika semua hal diimplementasikan, tentu saja Kawasan Pasar Senen bisa menjadi pilihan untuk berbisnis, investasi, tinggal sekaligus melakukan aktivitas harian lainnya," tuntas Anton.