Empat Pemicu Menjamurnya Hotel Supermewah di Jakarta

Dalam catatan Kompas.com, hingga 2018 mendatang terdapat sembilan hotel luks internasional dengan level tertinggi yang dimiliki kelompok-kelompok bisnis hotel tersohor dunia. Kesembilan merek premium itu adalah Fairmont Hotel Jakarta, W Hotel, Raffles Hotel, St Regis Hotel, Westin Hotel, The Langham Hotel, Rosewood Hotel, Waldorf Astoria, dan Sofitel So.

Kehadiran hotel-hotel yang ditujukan khusus untuk kalangan puncak eksekutif perusahaan mancanegara yang berbisnis di Indonesia itu menggenapi jumlah hotel luks menjadi 6.120 kamar. Dengan kata lain, 17 persen dari total pasokan kumulatif 36.000 kamar hotel berbintang sampai tiga tahun mendatang adalah hotel supermewah.
 
Sementara posisi per Juni 2014, hotel supermewah ini dalam catatan Cushman and Wakefield Indonesia terdapat 3.814 kamar atau 13 persen dari total pasokan 29.000 unit kamar hotel berbintang.

Lantas, apa yang kemudian membuat Jakarta menjadi surga dan dilirik sebagai lahan ekspansi bisnis merek-merek supermewah tersebut?

Komisaris Hanson Land Group, Tanto Kurniawan, berpendapat, ada empat alasan utama yang menstimulasi berlombanya imperium bisnis hotel supermewah internasional ke Jakarta.

"Alasan pertama adalah Indonesia dengan Jakarta sebagai benchmark akan muncul sebagai kekuatan baru ekonomi dunia. Pertumbuhan ekonominya saat ini terbesar ketiga di Asia setelah Tiongkok dan India," jelas Tanto kepada Kompas.com, Rabu (3/12/2014).

Akselerasi pertumbuhan ekonomi di tengah resesi global saat ini, lanjut Tanto, berdampak pada aktivitas bisnis, jasa, perdagangan, ekspor, impor, industri, dan investasi. Kegiatan bisnis ini yang memunculkan faktor kedua, yakni perhelatan meeting, incentives, convention, and exhibition (MICE).

"Jadi, pasokan baru hotel luks di Jakarta tumbuh seiring meningkatnya jumlah aktivitas bisnis dan kegiatan MICE. Aktivitas bisnis dan kegiatan MICE ini ditunjang kemudahan akses menuju area-area komersial di mana fasilitas akomodasi tersebut berada," tambah Tanto.

Dia menambahkan, alasan ketiga adalah kinerja hotel luks tersebut stabil di angka 60 persen hingga 70 persen untuk tingkat penghunian kamar (TPK). Demikian halnya dengan kinerja average room rate (ARR) yang meningkat 12 persen menjadi rerata 190,9 dollar AS (Rp 2,3 juta) per malam. Sementara revenue per available room (RevPAR) merengkuh angka rerata 117,9 dollar AS (Rp 1,45 juta) per malam.

"Alasan keempat, harga lahan dan ongkos konstruksi di Jakarta masih jauh lebih murah ketimbang di Ho Chi Minh, Bangkok, ataupun Kuala Lumpur. Jangan bandingkan dengan Singapura. Nah, karena harga lahan lebih murah, memacu para investor untuk menyegerakan investasinya. Daripada terlambat, mereka memilih saat ini karena momentumnya tepat," tandas Tanto.

Dia melanjutkan, ongkos konstruksi hotel supermewah di Jakarta saat ini sekitar Rp 2 miliar per unit atau Rp 35,7 juta per meter persegi dengan asumsi luas unit kamar terkecil 56 meter persegi.

Dari perhitungan tersebut, rumusan tarif ARR harus satu per seribu dari ongkos konstruksi sehingga menghasilkan angka Rp 2 juta per malam. Dengan kinerja TPK 60 persen-70 persen, maka investasi hotel supermewah di Jakarta untuk saat ini sangat layak (feasible).

"Payback period akan lebih singkat menjadi sekitar 8 tahun sampai 10 tahun. Payback periode semakin singkat jika semua fasilitas hotel macam ruang pertemuan, restoran, ruang serbaguna, kolam renang juga menghasilkan pendapatan signifikan. Untuk kondisi aktual Jakarta, aktifnya kegiatan MICE akan memacu pendapatan hotel non-kamar," pungkas Tanto.