Mengapa Pengembang Tidak Akan Menaikkan Harga Rumah?

KOMPAS.com - Kenaikan BBM dan listrik akan memicu dampak lanjutan berupa naiknya biaya transportasi dan produksi. Selanjutnya, yang terjadi adalah kenaikan bahan pokok dan barang-barang lain.

Dengan naiknya harga barang-barang tersebut, maka terjadi juga kenaikan biaya untuk membeli barang-barang tersebut. Akibatnya, daya beli masyarakat menurun dan naiknya inflasi bahan bangunan yang mempengaruhi biaya produksi membangun rumah.

Tertekannya daya beli ini juga akan berakibat terhadap daya cicil konsumen untuk mengangsur ketika mereka telah membeli rumah dengan cara mencicil. Apalagi, tingkat suku bunga diperkirakan akan berangsur naik, menyusul naiknya BI Rate menjadi 6 persen.

Secara teori, akibat kenaikan itu pengembang juga akan menaikkan harga jual rumahnya. Namun, tentu saja, dalam praktiknya tidak sesederhana itu. Karena naiknya BBM tidak berdampak secara langsung terhadap kenaikan harga rumah.

Kenaikan harga rumah seharusnya telah menjadi pertimbangan pengembang ketika mereka merencanakan untuk mengembangkan sebuah proyek dengan segala risiko yang ada, termasuk naiknya BBM saat ini sebagai bagian perhitungan inflasi secara keseluruhan. Dengan demikian, rasa-rasanya pengembang tidak akan menaikan harga rumah dalam waktu dekat.

Pengembang harus waspada

Pertanyannya, mengapa pengembang tidak akan menaikan harga rumah dalam waktu dekat?

Saat ini, jika kita melihat pergerakan pasar properti 3 tahun terakhir yang sangat fantastis dengan kenaikan harga properti berlipat-lipat, harga tanah pun terdongrak signifikan. Harga pasaran tanah bergerak sporadis. Bahkan, di suatu wilayah yang sama tidak dapat diperkirakan harga rata-rata karena selisihnya bisa sangat besar dan beragam. Kenaikan ini telah memberikan keuntungan lebih dari kenaikan inflasi yang ada.

Memasuki 2013, pasar properti masih memperlihatkan kekuatannya sebagai aset investasi. Namun demikian, diperkirakan siklus properti ini akan mengalami perlambatan terkait perkiraan naiknya lagi suku bunga dalam waktu dekat, tingginya inflasi, yang berakibat menurunya daya beli.

Perlambatan pasar ini juga akan mencerminkan penurunan tingkat penjualan di sektor properti dan merupakan siklus alamiah yang terjadi di sektor ekonomi dan properti. Dengan kondisi seperti ini diperkirakan para pengembang harus berpikir dua kali untuk menaikkan harga rumahnya.

Pasar jenuh yang telah terjadi di segmen atas telah membuat pengembang harus mulai merambah ke segmen menengah dengan segmen yang lebih rendah. Peningkatan kelompok segmen menengah di perkotaan yang diperkirakan meningkat 20 persen sampai 30 persen dalam 2 tahun terakhir menjadi pasar sasaran pengembang properti saat ini.

Namun demikian, berbeda dengan segmen atas, di segmen menengah ini pengembang harus ekstra hati-hati menetapkan harga, relatif dibandingkan dengan properti segmen atas.

Lalu, seberapa besar dampak naiknya BBM yang harus diperhitungkan pengembang?

Bukan akibat kenaikan BBM

Meskipun terdapat hubungan antara kenaikan BBM dengan kenaikan biaya produksi perumahan, dalam beberapa kali kenaikan BBM yang terjadi di Indonesia terlihat kaitan yang tidak kuat antara kenaikan BBM dan harga rumah. Naiknya biaya produksi memang akan menurunkan margin pengembang atau malah pengembang akan menurunkan kualitas rumah yang ada untuk penyeimbang.

Pengembang diyakini tidak akan melakukan strategi untuk menaikan harga rumah dalam jangka waktu dekat. Karena dengan naiknya harga rumah berarti membuat pasar semakin terbatas dan akan berdampak terhadap menurunnya penjualan.

Kenaikan harga rumah diperkirakan cenderung lebih dikarenakan tingginya permintaan pasar dan iklim investasi yang menunjang sehingga naiknya BBM hanya merupakan pertimbangan sekunder untuk menaikkan harga. Karenanya, peningkatan harga properti saat ini tidak serta merta dikarenakan naiknya BBM namun lebih terhadap siklus properti yang masih cukup tinggi.

Memang, meskipun kadang terlihat bersamaan antara kenaikan BBM dan kenaikan harga rumah, sebenarnya keduanya berjalan sendiri-sendiri. Besarnya kenaikan harga tidak bisa dipilah-pilah sebagai akibat dari naiknya BBM atau bukan karena merupakan harga yang terbentuk dari permintaan di pasar.

(Penulis adalah pengamat properti di Indonesia Property Watch)