Menghitung Untung di Perkantoran Jangkung

JAKARTA, KOMPAS.com - Bukan tanpa alasan jika beberapa tahun terakhir, banyak ditawarkan perkantoran strata title (jual). Terutama di pusat-pusat pengembangan CBD baru. Sebut saja koridor Simatupang, Slipi, MT Haryono dan belakangan Puri Indah (Jakarta Barat).

Akselerasi konstruksi adalah salah satu faktor yang memotivasi pengembang berpaling dari perkantoran sewa ke perkantoran jual. Dengan mendapatkan pendapatan penjualan (development income), proses konstruksi akan berjalan lebih cepat, karena arus kas perusahaan bisa berjalan lancar. Berbeda halnya dengan perkantoran sewa yang membutuhkan dana investasi jangka panjang. Pengembang baru bisa menerima uang sewa saat perkantorannya rampung dan beroperasi.

Senior General Manager PT Antilope Madju Puri Indah Djoko Indarto, mengakui, pihaknya membutuhkan dana segar dari penjualan perkantoran guna mempercepat proses pembangunan Puri Indah Financial Tower. Ini merupakan portofolio perkantoran strata title pertama yang dikembangkan Pondok Indah Group dengan komposisi 60 persen strata, 40 persen sewa. Dana segar tersebut dimanfaatkan sebagai pendukung dana ekuitas perusahaan dalam membangun perkantoran jangkung ini.

"Turn over perkantoran strata sangat cepat, apalagi bila lokasinya strategis yang bisa diakses dari jalan lingkungan, tol atau bahkan jalan protokol. Selain itu, perkantoran strata sangat diminati oleh perusahaan-perusahaan yang baru memulai ekspansinya. Mereka membutuhkan ruang kantor sekaligus dapat menambah koleksi aset propertinya," ujar Djoko kepada Kompas.com di Jakarta, Selasa (21/5/2013).

Memiliki perkantoran strata di luar kawasan CBD Jakarta, lanjut Djoko, dapat memberikan keuntungan berlipat. Harga jualnya akan terus bertumbuh, seiring dengan progres pembangunan properti bersangkutan juga kawasan sekitar. Pengembangan JORR W 2 adalah "bonus" yang berkonstribusi signifikan terhadap percepatan pertumbuhan harga.

Saat ini saja, harga ruang-ruang Puri Indah Financial Tower sudah mencapai Rp 26 juta per meter persegi (achieveable price) dengan ruang terjual sebanyak 80 persen. Padahal baru diluncurkan tujuh bulan silam dengan penawaran perdana Rp 17 juta per meter persegi. Sementara sebanyak 40 persen ruang perkantoran sisanya dipegang pengelola untuk disewakan. Ada pun tenan-tenan yang sudah memberikan konfirmasi sebagai penyewa adalah perusahaan yang bergerak di sektor keuangan dan perbankan.

Mari kita hitung berdasarkan angka rata-rata transaksi. Jika harga rata-rata (asking price) dipatok Rp 23 juta per meter persegi dikalikan saleable area seluas 30.000 meter persegi yang ditawarkan ke publik, maka dana segar yang masuk pundi PT Antilope Madju Puri Indah adalah senilai Rp 690 miliar. Sementara nilai investasi gedung ini sebesar Rp 950 miliar.

Dari mana mereka menutup selisih angka tersebut? Masih ada bagian ruang kantor yang disewakan. Mereka mematoknya seharga Rp 250.000/m2/bulan di luar biaya perawatan (service charge). Tenan-tenan yang berminat berkantor di Puri Indah Financial Tower ini harus menyewa setidaknya minimal dalam jangka waktu 5 sampai 10 tahun. Jika ruang terkecil yang disewakan seluas 124 m2, maka pengembang akan mendapat tambahan recurring income sebesar Rp 1,86 miliar per lima tahun atau Rp 372 juta per tahun. Angka sebesar ini baru dari satu tenan, sementara ruang sewa bervariasi, mulai seluas 124 m2 hingga 220,6 m, tergantung kebutuhan penyewa.

Jangan lupa, harga jual juga berpotensi meningkat lagi bila semua fasilitas di sini terbangun. Pertumbuhannya bisa lebih tinggi dibanding harga jual perkantoran di CBD Jakarta yang saat ini sudah mencapai kisaran Rp 46 juta per meter persegi. Sedangkan ruang sewa akan berubah setiap tahun berjalan sesuai perjanjian. Namun begitu, pengembang toh masih bisa "bermain" di besaran tarif perawatan.

Bagaimana keuntungan yang didapat perusahaan pembeli ruang strata? Pertumbuhan sebesar 50 persen dari harga jual perdana adalah angka moderat yang bisa dicapai saat ini. Bila keseluruhan properti ini rampung, potensi kenaikan akan terus melejit, seiring pertumbuhan permintaan dan masih langkanya properti perkantoran komersial di kawasan ini.