Sama-sama Sertifikat Rusun, Ini Perbedaan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun

KOMPAS.com - Bagi Anda yang berencana membeli apartemen atau tinggal di rumah susun (rusun), penting untuk memahami jenis sertifikat kepemilikan yang berlaku.

Pasalnya, kepemilikan unit rusun tidak sama dengan rumah tapak.

Berdasarkan Undang-Undang (UU) Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terdapat dua jenis bukti kepemilikan satuan rumah susun (sarusun), yaitu Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) dan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun).

Meski sama-sama bukti kepemilikan unit rusun, SHM Sarusun dan SKBG Sarusun memiliki perbedaan dari segi status tanah yang digunakan, orang yang berhak memiliki, hingga jangka waktunya.

Baca juga: Punya Apartemen? Ketahui Syarat Bikin Sertifikat Hak Miliknya

Perbedaan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun

1. Status Tanah

Mengacu pada UU Rumah Susun, Pasal 1 menyebutkan bahwa SHM Sarusun adalah bukti kepemilikan atas unit rusun yang dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai di atas tanah negara, atau HGB/Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan (HPL).

Sementara itu, SKBG Sarusun merupakan tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Barang Milik Negara (BMN)/Barang Milik Daerah (BMD) atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Berdasarkan definisi keduanya, status tanah tempat berdirinya rusun sudah jelas berbeda.

2. Penerima

SHM Sarusun diperuntukkan sebagai bukti kepemilikan unit apartemen yang dibeli oleh masyarakat umum.

Sedangkan SKBG Sarusun merupakan bukti kepemilikan unit rusun yang diperuntukkan khusus masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Baca juga: Sudah Tahu Bentuk SKBG Sarusun? Simak Ulasannya

3. Pihak yang Menerbitkan Sertifikat

Perbedaan SHM Sarusun dengan SKBG Sarusun lainnya bisa dilihat dari segi pihak yang menerbitkan sertifikat.

Di dalam Pasal 47 tertulis, SHM Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupatan atau kota untuk setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.

Sedangkan untuk SKBG Sarusun, menurut Pasal 48, diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.

4. Dokumen yang Terkait

Bedasarkan Pasal 47, SHM Sarusun merupakan satu kesatuan dokumen yang tak terpisahkan dari:

• Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
• Gambar denah lantai pada tingkat rusun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Baca juga: Ternyata, Urus SHM Apartemen Beda dengan Rumah, Ini Caranya

Di sisi lain merujuk Pasal 48, SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan dokumen yang tak terpisahkan dari:

• Salinan buku bangunan gedung;
• Salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
• Gambar denah lantai pada tingkat rusun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

5. Jangka Waktu

Perbedaan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun juga dapat dilihat berdasarkan jangka waktu kepemilikannya.

Jangka waktu SHM Sarusun tertera di dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Apabila rusun dibangun pada lahan berstatus HGB di atas tanah negara atau HPL, maka SHM Sarusun diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun. Namun bisa diperpanjang maksimal 20 tahun dan diperbarui lagi paling lama 30 tahun.

Di sisi lain, jika rusun dibangun pada lahan berstatus Hak Pakai di atas tanah negara atau HPL, jangka waktu diberikan maksimal 30 tahun. Lalu dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Kemudian, SHM Sarusun di atas tanah Hak Pakai dapat diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan asalkan lahan dipergunakan dan dimanfaatkan.

Baca juga: Perhatikan, Tata Cara dan Syarat Urus SKBG Sarusun bagi MBR

Sedangkan untuk jangka waktu SKBG Sarusun di atas tanah milik pemerintah berupa BMN atau BMD diberikan selama 60 tahun.

Nanti apabila jangka waktu berakhir, SKBG Sarusun dapat diperpanjang dengan didahului perpanjangan sewa tanah.

Pembaruan perjanjian sewa atas tanah dilakukan antara Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS/P3SRS) dengan pemilik tanah.

Yakni dengan jangka waktu sewa bisa sampai 30 tahun sesuai rekomendasi teknis tentang kelayakan Bangunan Gedung berdasarkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).