Kenali Apa Itu NJOP, Fungsi, dan Cara Menghitungnya

KOMPAS.com - Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan istilah yang kerap muncul dalam dunia properti, khususnya saat hendak mengurus perpajakan.

Memahami NJOP penting karena nilainya dapat memengaruhi besaran pajak yang akan dibayar saat memiliki properti ataupun melakukan transaksi properti.

Untuk itu, berikut ulasan mengenai definisi, fungsi, serta cara menghitung NJOP:

Baca juga: Ramai Isu PBB Naik di Sejumlah Daerah, Ini Tanggapan Praktisi Properti

Apa Itu NJOP?

Definisi NJOP setidaknya tertera dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 Tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Di dalam Pasal 1 tertulis, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Namun, apabila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Adapun Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang Sejenis adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

Kemudian, Nilai Perolehan Baru adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek pajak tersebut.

Sementara, NJOP Pengganti yang selanjutnya disebut Nilai Jual Pengganti adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Baca juga: Cara Cek PBB Online, Bisa Lewat E-commerce hingga Situs Pemda

Di dalam Pasal 40 juga tertulis bahwa, besaran NJOP ditetapkan oleh Kepala Daerah.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

Artinya, NJOP ditentukan oleh masing Pemerintah Daerah (Pemda) melalui Peraturan Kepala Daerah (Perkada).

Fungsi NJOP

Salah satu fungsi NJOP ialah untuk menghitung besaran Pajak Bumi Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang perlu dibayarkan oleh masyarakat.

PBB-P2 yaitu pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Hal itu sebagaimana merujuk Pasal 40, bahwa dasar pengenaan PBB-P2 ialah NJOP.

Tak hanya PBB-P2, NJOP juga bisa berfungsi untuk perhitungan dan penetapan nilai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yaitu pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Baca juga: Begini Cara Cek Nilai Tanah di Suatu Daerah secara Online

Seperti tertuang dalam Pasal 46, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang ditetapkan sebagai berikut:

• Harga transaksi untuk jual beli;
• Nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
• Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Namun, apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan.

Selain itu, NJOP dapat menjadi salah satu indikator wajar tidaknya harga sebuah properti di pasaran. Misalnya harga properti di suatu tempat terlalu mahal atau terlalu murah.

Cara Menghitung NJOP

Untuk menghitung NJOP, masyarakat harus mengetahui terlebih dahulu luas tanah dan luas bangunannya.

Kemudian, memeriksa besaran NJOP tanah dan NJOP bangunan berdasarkan regulasi yang dikeluarkan Pemda setempat.

Baca juga: Kendalikan Harga Tanah, Pemerintah Andalkan Pasal 33 UUD 45

Setelah ketiga komponen tersebut diketahui, selanjutnya masyarakat bisa menghitung NJOP dengan rumus berikut:

• Total harga tanah = luas tanah x NJOP tanah per meter persegi
• Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP bangunan per meter persegi
• Nilai jual rumah = total harga tanah + total harga bangunan

Contohnya, sebuah rumah memiliki luas tanah 100 meter persegi dan luas bangunan 80 meter persegi. Sementara itu, NJOP tanah Rp 1,5 juta per meter persegi dan NJOP bangunan Rp 2,5 juta per meter persegi.

Maka simulasinya dengan rumus perhitungan NJOP sebagai berikut:

• Total harga tanah = 100 x 1.500.000
• Total harga bangunan = 80 x 2.500.000
• Nilai jual rumah = 150.000.000 + 200.000.000 = 350.000.000.