Cara Menghitung PBB, Lengkap dengan Contoh Simulasinya

KOMPAS.com - Kebijakan Bupati Pati, Sudewo yang akan menaikkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sekitar 250 persen menjadi sorotan publik.

Tak pelak, keputusan itu mendapat penolakan keras dari masyarakat Pati, Jawa Tengah, yang berujung akan menggelar aksi demonstrasi pada 13 Agustus 2025 mendatang.

Dalam sebuah rapat pada 18 Mei 2025, Sudewo menyampaikan bahwa penyesuaian tarif PBB ini bertujuan untuk meningkatkan pendapatan daerah guna mendukung berbagai program pembangunan infrastruktur dan pelayanan publik.

"Telah disepakati bersama bahwa kesepakatannya itu sebesar kurang lebih 250 persen, karena PBB sudah lama tidak dinaikkan, 14 tahun tidak naik," ujarnya dilansir dari situs Humas Kabupaten Pati.

Baca juga: Penunggak PBB Terdeteksi berkat Layanan Integrasi Data Tanah dan Pajak

Sudewo juga menyoroti bahwa penerimaan PBB Kabupaten Pati saat ini hanya sebesar Rp 29 miliar, jauh lebih rendah dibandingkan kabupaten tetangga seperti Jepara, Rembang, dan Kudus.

"Padahal Kabupaten Pati lebih besar daripada Kabupaten Rembang. (penerimaan PBB) Kabupaten Kudus Rp 50 miliar, padahal Kabupaten Pati lebih besar daripada Kabupaten Kudus," tandasnya.

Apa Itu PBB?

Dikutip dari laman Aeisia Kementerian Keuangan (Kemenkeu), PBB merupakan pajak atas tanah dan bangunan yang dikenakan pada pemilik karena adanya keuntungan ekonomi dan status ekonomi akibat kepemilikan tanah dan bangunan tersebut.

Secara umum PBB ditujukan bagi wajib pajak orang pribadi dan bagi wajib pajak badan yang memiliki hak serta manfaat atas bumi dan bangunan.

Bagaimana Cara Menghitung PBB?

Masih merujuk situs yang sama, sebelum mulai menghitung PBB, terdapat empat hal yang perlu diketahui terlebih dahulu oleh masyarakat, meliputi:

1. Hitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan besarnya harga atas objek baik bumi maupun bangunan atau dapat dikatakan pula sebagai harga untuk properti tanah dan bangunan.

Sebelum menghitung berapa besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan, maka langkah pertama harus mengetahui terlebih dulu harga dari tanah dan bangunannya.

Baca juga: Beli Properti Bebas Pajak, Dorong Transaksi Gairahkan Ekonomi

2. Menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP merupakan suatu dasar dari penghitungan PBB sebagai nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak yang terutang.

Ketentuan persentase dari NJKP telah ditetapkan pemerintah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana berikut ini:

• 40 persen untuk perkebunan;
• 40 persen untuk pertambangan;
• 40 persen untuk kehutanan.

Sedangkan untuk objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan menggunakan acuan persentase yakni:

• 40 persen untuk nilai lebih dari Rp 1 miliar;
• 20 persen untuk nilai kurang dari Rp 1 miliar.

3. Cek Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Selain itu, dalam penentuan NJKP, juga harus memperhatikan ketentuan terkait NJOPTKP.

NJOPTKP bisa berbeda antara satu daerah dengan daerah lainnya, sehingga harus dilakukan pengecekan terlebih dahulu untuk mendapatkan nilai yang presisi.

4. Tarif PBB

Merujuk Pasal 41 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), besaran tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen.

Namun, tarif PBB-P2 ini nantinya akan ditetapkan terlebih dahulu dengan Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah oleh Pemerintah Daerah (Pemda) setempat.

Baca juga: Pertama di Banten, Integrasi Data Tanah dan Pajak Resmi Meluncur

Rumus Menghitung PBB dan Contoh Simulasinya

Setelah mengetahui NJOP, NJKP, NJOPTKP, dan tarif PBB, selanjutnya masyarakat bisa menghitung PBB dengan rumus berikut: PBB = 0,5 persen x NJKP

Rumus tersebut mengacu pada dasar hukum atas Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Sebagai contoh saja, Bapak A memiliki tanah seluas 200 meter persegi dengan nilai Rp 2 juta per meter persegi, dan bangunan seluas 180 meter persegi dengan nilai Rp 3.000.000 per meter persegi.

Kemudian, NJOPTKP di daerah tempat tinggal Bapak A diasumsikan sebesar Rp 10 juta.

Berikut simulasi perhitungan PBB nya:

• Total NJOP: (200 x Rp 2.000.000) + (180 x Rp 3.000.000) = Rp 940.000.000
• NJOP-NJOPTKP: Rp 940.000.000 - Rp 10.000.000 = Rp 840.000.000
• NJKP: Rp 840.000.000 x 20 persen (karena nilai kurang dari Rp 1 miliar) = Rp 168.000.000
• Tarif PBB: 0,5 persen x Rp 168.000.000 (NJKP) = Rp 840.000

Dengan demikian PBB yang harus dibayarkan Bapak A adalah sebesar Rp 840.000.