5 Faktor yang Menentukan Harga Tanah

KOMPAS.com - Topik pembicaraan soal harga tanah menghangat pasca pengumuman resmi pemindahan ibu kota ke Kalimantan Timur.

Harga tanah di wilayah Penajam Paser Utara dan  Kutai Kartanegara, sebagai loaksi ibu kota baru, dilaporkan mulai mengalami lonjakan.

Kenaikannya pun tidak main-main yakni sebanyak 400 persen dalam jangka waktu tidak sampai satu bulan.

Namun, sebenarnya selain kebijakan strategis pemerintah, faktor apa saja yang menentukan harga tanah?

Bila dijabarkan secara mendalam akan banyak sekali faktor yang terlihat dan tidak terlihat yang membuat sebidang lahan bisa mempunyai nilai tinggi.

Berikut adalah lima faktor paling mendasar yang menentukan harga tanah dan mempengaruhi naik-turunnya nilai tanah tersebut.

1. Lokasi Strategis, Akses Mudah

Faktor pertama ini merupakan faktor utama yang paling menentukan harga tanah di suatu daerah.

Tanah yang berlokasi di pusat kota, dekat dengan fasilitas-fasilitas seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, transportasi umum, jalan tol, dan punya akses jalan yang lebar tentunya punya harga yang jauh lebih mahal dibandingkan tanah yang berada di pinggir kota dengan fasilitas dan akses yang tidak lengkap.

2. Dominasi Pengembang dan Kenaikan Permintaan

Daerah yang tanahnya dikuasai oleh pengembang-pengembang raksasa punya kecenderungan untuk langsung naik dua sampai tiga kali lipat dari sebelumnya.

Objektif pengembang yang mencari untung menyebabkan mereka menjual tanah dengan harga lebih tinggi dari harga belinya.

Namun, setelah area tersebut dibangun, dikelola, dan dipromosikan oleh pengembang, permintaan dari konsumen yang ingin tinggal di daerah perumahan tersebut otomatis meningkat dan semakin menaikkan harga tanah di area tersebut.

3. Objek di Atas Tanah

Objek-objek yang dimaksud bisa jadi adalah bangunan semi-permanen yang sudah dibangun sebelumnya, sumur, atau benda-benda lain seperti tanaman ekonomis dan produktif.

Tanaman ekonomis dan produktif adalah tanaman-tanaman yang apabila dijual bisa menghasilkan pendapatan.

Dalam situasi ketika tanah dijual dan ada objek-objek ini di atasnya, harga tanah bisa lebih mahal dibandingkan tanah kosong karena penambahan nilai dari benda-benda yang apabila dijual atau dibudidayakan bisa menghasilkan pendapatan.

4. Bebas Bencana Alam

Faktor alam juga menjadi satu hal yang menentukan harga tanah.

Di kota besar seperti Jakarta, Bandung, atau Surabaya, bebas banjir menjadi materi promosi yang dilakukan penjual tanah dan rumah untuk melegitimasi harga tanah yang lebih tinggi dibandingkan daerah lain yang masih diintai risiko banjir saat musim hujan.

Selain banjir, bencana alam lainnya seperti longsor, erupsi gunung berapi, dan gempa juga menjadi keadaan yang menentukan harga tanah.

Lokasi tanah yang risiko bencana alamnya minim akan punya harga yang lebih tinggi dibanding area yang rawan terkena bencana.

5. Biaya Administratif dan Hitungan Tidak Berwujud Lainnya

Dalam membeli tanah, Anda tidak hanya mengeluarkan uang untuk menjadi pemilik lahannya, tapi dalam proses jual-belinya, banyak biaya-biaya administratif dan hitungan yang perlu ditambahkan ke dalam harga tanah.

Beberapa di antaranya adalah pajak pertambahan nilai (PPN), biaya akta jual beli, notaris, sertifikat, dan belum lagi bila birokrasi soal akta dan sertifikat di daerah tersebut sulit.

Kemudian, ada juga Nilai Jual Objek Pajak (NJOB) dan juga perhitungan inflasi per tahunnya.

Perlu kembali diingat bahwa faktor-faktor ini hanyalah faktor-faktor paling dasar yang mempengaruhi harga tanah di suatu wilayah.

Masih banyak aspek-aspek lain yang lebih mendalam seperti faktor sosial dan budaya sebelum Anda bisa membangun rumah impian.

Jadi, jangan buru-buru mengontak jasa desain rumah dan pakai waktu Anda untuk meriset segala sesuatu tentang jual-beli tanah.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.