Di Indonesia, Konsep Properti Berbasis TOD Hanya Tempelan

JAKARTA, KompasProperti - Country Director Institute for Transportation and Development Policy (ITDP) Yoga Adiwinarto memastikan, pengembangan properti di Indonesia belum ada yang betul-betul memenuhi prinsip transit oriented development (TOD).

"Kalau pun ada yang mengklaim, itu hanya tempelan," ujar Yoga menjawab KompasProperti, Kamis (6/4/2017). 

Dia mencontohkan proyek-proyek properti milik PT Adhi Karya Tbk bertajuk LRT City. Menurut Yoga, konsep TOD telah dipahami secara salah kaprah.

Baca: Adhi Karya Siapkan LRT City Senilai Rp 35 Triliun

Tidak cuma Adhi Karya, pengembang lainnya pun secara keliru menejermahkan konsep TOD hanya dengan membangun properti dengan akses transportasi seperti Jalur Transjakarta, atau jalur commuter line.

"Konsep TOD bukan seperti itu. TOD-nya Adhi Karya adalah pengembangan properti atau property development dari bisnis transportasi LRT. Sementara Podomoro City dengan Central Park-nya hanya memenuhi satu atau dua unsur dari konsep TOD," imbuh Yoga.

Konsep TOD, sejatinya harus memenuhi prinsip orientasi pada pejalan kaki (walk), bukan berorientasi pada kendaraan (car oriented). 

Pengembang, dan juga pemerintah secara bersama harus membangun jalur pedestrian yang aman, dan nyaman, untuk penghuni properti yang dikembangkan, dan juga warga sekitarnya.

Tak hanya jalur pejalan kaki, pengembangan juga harus ramah pada pesepeda. Di kota-kota Eropa, pemerintahnya bahkan menyediakan jalur khusus bagi pesepeda. Contohnya di Amsterdam, dan Kopenhagen.

Yoga kemudian menyebut prinsip TOD yang berikutnya adalah koneksi. Seluruh unsur, dan jenis properti seperti perkantoran, hunian atau apartemen, pusat belanja, rumah sakit, dan pusat aktivitas lainnya saling terhubung satu sama lain.

"Ada akses langsung yang bisa dijangkau oleh penghuni dan warga untuk menuju pusat aktivitas tujuan," kata dia.

Prinsip TOD berikutnya, mix, densify, compact, dan shift. Pengembangan properti harusnya diarahkan pada lebih dari satu jenis atau multifungsi. 

Satu area dengan cakupan fungsi hunian, komersial, pendidikan, kesehatan, dan fasilitas lainnya jauh lebih baik dibanding dengan satu fungsi.

"Mobilitas orang dan kegiatan akan berputar pada satu kawasan. Ini bisa mengurangi jumlah perjalanan di jalan-jalan raya yang tentu saja berimbas pada penurunan tingkat kemacetan," tambah Yoga.

Sementara Managing Director Synthesis Square Julius Warouw mengatakan, konsep pengembangan properti berbasis TOD sejatinya adalah menata kehidupan.

"Itu bukan sekadar menata kota. Tetapi bagaimana pengembangan properti bisa meningkatkan kualitas hidup penghuninya, sekaligus warga di sekitarnya," kata Julius.

Namun demikian, dia mengakui untuk mengimplementasikan properti berbasis TOD bukan perkara mudah, dan murah.

"Butuh keyakinan, visi, dan dana yang besar. Untuk menjadi pionir juga butuh keberanian dan dukungan sesama pengembangan dalam satu kawasan, dan juga pemerintah," cetusnya.