Mereguk "Cuan" dari Bisnis Sewa Apartemen di BSD

Bisnis dan investasi di properti menawarkan paling tidak dua keuntungan. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang didapatkan dari selisih harga beli dengan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tapi kepemilikan properti lepas dari tangan Anda.

Kedua, keuntungan dari sisi arus kas (cash flow) dari hasil penyewaan aset properti. Keuntungan menyewakan properti mungkin tidak sebesar saat Anda menjualnya. Namun, Anda bisa mengantongi pendapatan rutin jika menyewakan tanpa kehilangan kepemilikan.

Jika Anda beruntung bisa menyewakan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari sewa itu bisa dimanfaatkan untuk membayar cicilan kredit. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk mendukung tujuan keuangan lain, seperti menyiapkan dana pensiun atau dana pendidikan anak kelak.

Target pasar

Prita Ghozie, perencana keuangan ZAP Finance mengatakan kepada Kontan, menentukan target pasar atau calon penyewa merupakan langkah sangat penting karena berimplikasi pada banyak hal.

Pertama, jenis properti yang hendak Anda sewakan. Jika target pasar Anda adalah mahasiswa, maka membeli unit apartemen tipe studio mungkin lebih tepat ketimbang membeli unit lebih besar dan lengkap.

Sebaliknya, jika target pasar Anda adalah para ekspatriat, maka belilah residensial (landed house) yang lengkap dengan kolam renang. Tapi, jika Anda mengincar pebisnis, pilih ruko atau rukan tentu lebih cocok. Prita menambahkan, untuk properti apartemen, pasar di Indonesia lebih menyukai tipe yang berisi dua kamar.

Kedua, penentuan lokasi. Lokasi properti di dekat pusat pendidikan seperti sekolah atau universitas tentu lebih pas jika Anda menyasar pasar dari kalangan mahasiswa. Sebaliknya jika target Anda adalah pekerja, entah lokal maupun asing, ada baiknya memilih lokasi yang dekat dengan pusat bisnis atau industri.

Harga sewa

Setelah Anda sudah memastikan siapa target pasar atau calon penyewa unit properti Anda, langkah selanjutnya adalah menentukan harga sewa.

Riset harga sewa mutlak harus dilakukan. Anda bisa memanfaatkan kecanggihan internet untuk mengakses informasi harga penyewaan. Misalnya, dengan menengok situs jual beli dan sewa properti yang menjamur saat ini.

Penting juga untuk melihat tetangga kanan kiri yang menyewakan unit serupa. Selain itu, tentukan juga properti yang Anda sewakan itu non-furnished alias tanpa perabot, semi-furnished, atau lengkap dengan perabot? Faktor ini turut menentukan harga sewa properti Anda.

Hitung tarif sewa

Prita mengatakanpotensi keuntungan dan risiko investasi dari properti yang kita sewakan, perlu dihitung cermat. Tentukan target return sewa berikut rerata kenaikan tarif sewa. Itu perlu untuk melihat nilai wajar properti milik Anda (lihat simulasi).

Untuk menentukan tarif sewa, Anda bisa mengacu pada tingkat kapitalisasi properti yang kita sewakan. Rata-rata tingkat kapitalisasi properti rumah adalah 3 persen –5 persen, sedangkan apartemen sekitar 7 persen –12 persen. Tapi, itu tergantung dari lokasinya.

Sebagai gambaran, Anda membeli apartemen Rp 440 juta, harga sewa Anda minimal sebesar Rp 440 juta x 12 persen, ekuivalen Rp 52,8 juta per tahun atau Rp 4,4 juta per bulan.
Anda bisa membuka pintu negosiasi dengan calon penyewa yang hendak membayar sewa di depan sekaligus selama satu tahun. Nah, selamat berinvestasi!