Jepang Mencengkeram Properti Kita

JAKARTA, KOMPAS.com - Tahun ini, boleh dikatakan sebagai tahun kebangkitan kiprah pengembang-pengembang Jepang di Indonesia. Setelah Toyota Housing Corporation, dan Tokyu Land Corporation, menggulirkan apartemen anyar di Cikarang, Jawa Barat, giliran Sojitz Corporation. 

Nama terakhir ini, sejatinya telah digandeng Sinarmas Land Group melalui pembentukan usaha patungan bernama PT Puridelta Lestari Tbk. Mereka mengembangkan kota mandiri bertajuk Kota Deltamas di Cikarang. Namun, gaungnya menggema kembali saat keduanya menghadirkan apartemen servis.  

Proyek apartemen terbaru ini terdiri dari lima lantai dengan 126 kamar dan berlokasi di area strategis yakni lot komersial Blok H 06 seluas 1,25 hektar. Properti hunian ini akan dilengkapi dengan kolam renang, ruang pertemuan, ruang pijat, jacuzzi, taman dalam ruang, mini market dan fasilitas lainnya. 

Pembangunan apartemen servis ini dipercayakan kepada kontraktor yang juga berasal dari Jepang yakni PT Tokyu Construction Indonesia dan direncanakan dapat beroperasi pada pertengahan 2016.  

Wakil Presiden Direktur PT Puradelta Lestari Tbk Masahiro Koizumi, mengatakan, kehadiran apartemen servis ini diharapkan dapat menjawab kebutuhan hunian di seputar Cikarang, khususnya bagi ekpatriat yang bekerja di Greenland International Industrial Center (GIIC) dan daerah industri sekitarnya.  

"Produk properti ini menjadi jawaban untuk kebutuhan hunian bagi para pelaku bisnis dan industri di kawasan tersebut," ujar Koizumi seperti dikutip Kompas.com, Selasa (22/9/2015). 

Selain kawasan industri, kota mandiri ini juga dilengkapi dengan fasilitas pendidikan. Terbaru hadir universitas dari Korea Selatan yang telah memulai konstruksi gedungnya. Menyusul kemudian pembangunan AEON Mall dan Japan Town. 

Investasi asing, khususnya Jepang, memang telah lama masuk pasar properti Indonesia, yakni sejak 1973. Mereka merambah segala sektor, mulai dari  perumahan , kawasan industri, perkantoran, hingga pusat belanja. 

Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mencatat hingga kuartal III-2015, investasi Jepang mencapai 917,3 juta dollar AS untuk 399 proyek. Indonesia, khususnya Jakarta, memang menjadi incaran utama investor Jepang. Pertumbuhan pasar propertinya sekitar 10 persen-30 persen per tahun. 

CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono menjelaskan, investasi Jepang sejak beberapa tahun terakhir masih didominasi oleh mereka yang sebenarnya sudah aktif di Indonesia. 
Beberapa di antaranya adalah Tokyu Land, setelah berkolaborasi dengan Jakarta Setiabudi International membangun Setiabudi Skygarden, mereka jalan sendiri dengan menggarap Branz BSD dan Branz Simatupang. 

Rekam jejak para investor Negeri Sakura ini sejatinya sebanyak jumlah properti yang terbangun selama tiga dekade terakhir. Nama-nama perusahaan kakap macam Mitsui Corporation, JAL Hotels Corporation, Tokyu Land, Sumitomo, Kyoei Corporation, dan Shimizu Corporation termasuk generasi pertama yang jeli menangkap peluang menjanjikan yang ditawarkan industri properti Nasional. 

Menyusul kemudian Marubeni, Kajima, Sojitz, Itochu sebagai generasi berikutnya. Menariknya, perusahaan-perusahaan ini tak hanya berbisnis inti sebagai developer juga kontraktor. 
Proyek-proyek yang mereka bangun mewujud menjadi properti-properti yang berpengaruh. Bahkan beberapa di antaranya berkontribusi positif dan mendorong pertumbuhan perekonomian Nasional, seperti kawasan industri. 

Jenis properti ini ditempati oleh perusahaan-perusahaan Jepang yang membangun pabrik sekaligus berproduksi di sini. Sebagian besar bergerak di bidang industri otomotif, makanan, kimia, material bangunan dan lain sebagainya yang menyerap banyak tenaga kerja. 

Kloter pertama investor Jepang yang menggarap pasar properti Indonesia kurun 1970-an cenderung simultan. Mereka datang berbarengan dengan tawaran fulus menantang. Dana yang masuk bisa jauh lebih besar dari yang termonitor.

Kendati beberapa dari investor tersebut menggunakan jasa konsultan properti, tak kalah banyak yang bergerilya sendiri. Mereka menghubungi langsung pengembang/mitra lokal atau kontak melalui jaringan lain. 

Ada beberapa catatan menarik, investor generasi awal lebih tertarik menggarap proyek-proyek “landmark” ketimbang proyek berklasifikasi di bawahnya atau “ecek-ecek”. Mereka berkompetisi, bahkan tak jarang menjadikan satu sama lain sebagai rival. Persaingan sengit tidak saja dalam tataran besaran nilai investasi, juga skala proyek, dan keunikan desain. 

Contohnya Mitsui Corporation dan JAL Hotels Corporation yang membangun Wisma Nusantara. Ini merupakan gedung perkantoran pertama di bilangan MH Thamrin, Jakarta Pusat, sebagai simbol "invasi" Jepang di Indonesia. Karena di sini bercokol perusahaan-perusahaan negara Matahari Terbit sebagai tenannya. Mitsui Corporation dan JAL Hotels Corporation menggaet  Indocement Tunggal Prakarsa sebagai mitra lokal strategis. Wisma Nusantara juga popular dijuluki  Hotel President (saat ini Pullman Hotel). 

Kesuksesan Wisma Nusantara secara komersial, diekori Itochu Corporation yang berkolaborasi dengan Jakarta Setiabudi International. Hasil karya mereka adalah Menara Cakrawala (Skyline Building) yang dibangun pada 1976. 

Kemudian berturut-turut pada medio 1980-an, Sumitomo mendirikan Summitmas Tower. Bangunan jangkungyang disewakan ini merupakan usaha patungan antara Sumitomo dan perusahaan Indonesia di bawah naungan bendera Summitmas Property. 

Dalam perjalanannya kemudian, perusahaan ini memfokuskan diri pada pengembangan dan manajemen gedung perkantoran (commercial high rise). Menurut laporan Leads Property Indonesia, hingga saat ini Summitmas Property sudah membangun dan mengoperasikan dua gedung perkantoran, yaitu Summitmas I dan II. 

Saat yang sama, Kyoei Corporation menyulap lahan kosong di koridor Sudirman menjadi gedung megah Prince Center. Terdorong oleh tingkat okupansi yang tinggi, mereka kemudian mengembangkan Kyoei Prince pada 1993. Sementara Shimizu Corporation, pada 1987, melansir Mid Plaza yang dilengkapi dengan fasilitas akomodasi yang sekarang bernama Intercontinental Hotel. 

Tidak seperti generasi pertama, rombongan investor Jepang berikutnya lebih ramah terhadap segala peluang pengembangan properti. Mereka mulai melirik kawasan sub urbanJakarta, seperti Cikarang di Bekasi, Jawa Barat. 

Adalah Marubeni Corporation yang mengawali pergeseran orientasi investasi ini. Bersama dengan Manunggal Group, pada 1990, Marubeni membentuk perusahaan bertajuk Megalopolis Manunggal Industrial Development guna membesut MM2100.

Ini merupakan sebuah kawasan industri seluas 805 hektar. Terdapat 170 perusahaan manufaktur dan bisnis terkait yang sudah beroperasi di sini. Aksi strategis Marubeni menggoda sesama pengembang Jepang lainnya.

Menurut data Leads Property Indonesia, Sumitomo yang sudah memiliki portofolio perkantoran vertikal di kawasan Segi Tiga Emas Jakarta, pada 1996 menggandeng Lippo Cikarang dan Spinindo Mitradaya guna membangun East Jakarta Industrial Park (EJIP). 

Berbeda dengan perusahaan Jepang lainnya, Itochu dan Sojitz justru menggarap hunian tapak yang saat itu belum banyak dilirik. Mereka mengajak Sinarmas Land melansir Kota Wisata di Cibubur. Tak hanya itu, bersama mitra lokal yang sama, Sojitz juga mengembangkantownship development Kota Deltamas seluas lebih kurang 3.000 ha dan kawasan industri Greenland International Industrial City (GIIC) seluas 1.300 ha.

Sedangkan Itochu mendapat konsesi untuk “menguasai” lahan seukuran 1.200 ha guna dimanfaatkan sebagai Karawang International Industrial City (KIIC). 

Lain lagi dengan Kajima Corporation yang bersama perusahaan domestik membidani kelahiran Senayan Trikarya Sempana. Mereka tidak latah membebek jejak pionir kawasan industri, justru mendekati Badan Layanan Umum (BLU) Pusat Pengelolaan Gelora Bung Karno untuk membangun superblok Senayan Square dengan ikon pusat belanja mewah, Plaza Senayan. 

Fenomena “diaspora” itu kemudian berkembang ke sektor atau jenis properti lainnya. Seperti perhotelan, resort, residential dan lain-lain. Lokasi pengembangan juga mulai terdistribusi ke seluruh Indonesia, mulai Batam, Bintan, Karimun, Bali, Surabaya hingga Manado. 

Invasi investasi Jepang terbukti telah mengubah wajah sektor properti Indonesia. Kehadiran mereka mampu memotivasi pengembang lokal guna meningkatkan kapasitas dan daya saing. Kesadaran itu mulai tumbuh dalam rentang waktu 1980 hingga akhir abad 20.

Pasar properti Indonesia pun mencapai masa puncak pada saat itu. Proyek berskala miniblok dan superblok bertebaran di hampir semua kota besar di Indonesia, baik yang dikembangkan oleh investor Jepang maupun pemain lokal. Tingkat penjualan meningkat, permintaan menguat dan produksi properti, khususnya perumahan  dan perkantoran komersial juga melesat ke level yang belum pernah dicapai sebelumnya.