Tangerang Selatan versus Bekasi, Mana Lebih Menjanjikan?

JAKARTA, KOMPAS.com - Membandingkan dua kota, Tangerang Selatan dan Bekasi, hanya dari segi popularitas memang tidak fair. Terlebih, Bekasi yang mendadak beken dalam sepekan terakhir, setelah menjadi bahan kelakar dunia maya.

Padahal, menurut CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, dalam perspektif sektor konstruksi dan properti, dua kota tersebut sama-sama punya potensi luar biasa.

"Tangerang Selatan punya modal kuat dari jumlah populasi yang memiliki daya beli tinggi. Saat ini saja, densitas penduduk sudah mencapai 1,45 juta jiwa dan mencatat pertumbuhan penduduk sebesar 4,6 persen per tahun," papar Hendra kepada Kompas.com, Jumat (17/10/2014).

Bertumbuhnya kelas menengah, lanjut Hendra, merupakan keuntungan besar bagi Tangerang Selatan yang dimotori oleh kawasan Serpong. Pengeluaran rumah tangganya meningkat lebih dari dua setengah kali lipat dari PDB yang juga bertumbuh dengan angka rerata 7-20 persen per tahun.

"Tingginya penjualan unit kondominium mencerminkan kuatnya daya beli masyarakat Tangerang Selatan. Sampai saat ini, investasi didukung oleh salah satu karakteristik kota ini yaitu banyaknya perguruan tinggi ternama yang menciptakan permintaan unit sewa untuk mahasiswa," ujar Hendra.

Sementara kota Bekasi, dipadati sekitar 2,5 juta jiwa dan mencatat pertumbuhan penduduk sebesar 3,5 % per tahun. Pertumbuhannya memang lebih rendah ketimbang Tangerang Selatan karena jumlah penduduk Bekasi lebih banyak.

"Migrasi urban membuat pembangunan apartemen strata lebih masif. Walaupun harga jualnya lebih rendah daripada Tangerang Selatan, namun tingginya volume penjualan mencerminkan kuatnya daya beli masyarakat Bekasi. Khususnya di segmen menengah dan menengah bawah," ucap Hendra.

Berbeda dengan Tangerang Selatan, karakteristik Bekasi adalah kedekatan dengan pusat industri. Oleh karena itu, potensi investasi cenderung didorong oleh kebutuhan karyawan-karyawan yang masih belum mampu membeli rumah. Mereka lebih memilih untuk menyewa ketimbang membeli hunian.

"Perang apartemen"

Hasil riset Leads Property Indonesia menunjukkan, banyak pengembang yang membangun apartemen di kedua kota tersebut. Tak hanya pengembang raksasa seperti Lippo Group, Jababeka Group, Summarecon Agung, melainkan pengembang baru macam Prioritas Land, dan Merdeka Ronov Indonesia.

Di Tangerang Selatan, hingga saat ini terdapat 1.500 unit apartemen strata dan diperkirakan akan bertambah sebanyak 7.100 unit dalam 3 tahun ke depan. Sebagian besar berasal dari poyek-proyek yang sedang dalam masa pembangunan.

"Perkembangan hunian vertikal akan terus terjadi, terutama di segmen kelas menengah terutama di kawasan perbatasan Karawaci dengan Summarecon ke arah BSD (Legok)," kata Hendra.

Sementara di daerah lain, seperti Summarecon Serpong, pasokan akan bertambah pada akhir tahun, yang berasal dari 4 menara yang dipasarkan bertahap. Demikian halnya di Alam Sutera, telah terjadi beberapa transaksi tanah untuk pembangunan apartemen kelas menengah ke atas. Selain itu, di daerah BSD juga tidak kalah dan masih terus dikembangkan apartemen kelas menengah dan menengah-atas.

"Pesatnya pembangunan apartemen didorong permintaan yang cukup tinggi dengan rata-rata penyerapan per menara mencapai 80-90 persen dalam waktu 1-2 tahun. Demand bukan hanya datang dari daerah Serpong saja, tapi juga dari berbagai kota lain di seluruh Indonesia. Sekitar 20-25 persen pembeli merupakan investor yang mengincar yield sekitar 8-10 persen per tahun," urai Hendra.

Ada pun apartemen yang paling diminati sekitar Rp 15 juta-Rp 20 juta per meter persegi dengan kenaikan harga primer secara rata-rata mencapai 15-20 persen per tahun. Ke depan, Hendra memprediksi, pertumbuhan harga akan stabil di angka 10-15 persen per tahun.

Sedangkan di Bekasi, sampai saat ini mengoleksi 2.700 unit dan diperkirakan akan terdapat tambahan pasokan sebanyak 3.000 unit dalam 3  tahun ke depan.

Walaupun tidak sebanyak Tangerang Selatan, pasokan baru masih akan terjadi di Bekasi. Di Bekasi Barat, khususnya wilayah Summarecon Bekasi akan ada rencana pembangunan 12 menara apartemen secara berkala. Namun, rencana pembangunan ini masih menunggu perkembangan kawasan secara lebih luas. Pembangunan infrastruktur kawasan dan fasilitas  juga menjadi bahan pertimbangan.

"Menariknya, meskipun pasokan landed house  masih banyak, tingkat serapan apartemen per menara mencapai 70-80 persen dalam waktu 1-2 tahun. Karena masih banyak unit –unit yang belum terjual sehingga dapat dikatakan bahwa penjualan apartemen di kota ini masih lebih lambat daripada Tangerang Selatan," tutur Hendra.

Dia menambahkan, demand  paling banyak berasal dari pekerja di dalam kawasan industri Bekasi.

Harga apartemen yang ditawarkan di kota ini juga lebih rendah ketimbang di Tangerang Selatan, yakni serentang Rp 12 juta hingga Rp 21 juta per meter persegi.

"Pertumbuhan harga secara rata-rata tidak setinggi di daerah Serpong. Kenaikan berkisar 10-20 persen per tahun. Ke depannya, kami prediksi harga bertumbuh sekitar 10-15 persen per tahun," pungkas Hendra.