Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Tentukan Pilihanmu
0 hari menuju
Pemilu 2024
Kompas.com - 08/07/2013, 10:47 WIB
EditorLatief

Oleh Dadang Sukandar S.H

KOMPAS.com - Pada prinsipnya, jual beli tanah bersifat terang dan tunai, yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas. Jika harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum dapat dilakukan.

Dengan demikian, langkah pertama sebelum Anda membeli atau menjual tanah dan bangunan adalah dengan mendatangi PPAT. Secara hukum, peralihan hak atas tanah wajib dilakukan melalui PPAT dan tidak dapat dilakukan dibawah tangan.

Namun, sebelum transaksi jual beli itu dilakukan, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan syarat-syarat yang perlu dilengkapi baik oleh penjual maupun pembeli. Simak syarat-syarat tersebut berikut ini:

Pemeriksaan sertifikat dan PBB

Umumnya, langkah pertama dilakukan PPAT sebelum transaksi dilakukan adalah melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Untuk pemeriksaan tersebut, PPAT akan meminta asli sertifikat hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual.

Adapun pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis, yaitu antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang. Selain itu, pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.

Persetujuan suami/istri

Hal lain perlu dipastikan sebelum menandatangani AJB adalah adanya persetujuan dari suami atau istri penjual dalam hal penjual telah menikah. Hal ini diperlukan mengingat dalam suatu perkawinan akan terjadi percampuran harta bersama kekayaan masing-masing suami-istri, begitupun dengan hak atas tanah.

Oleh karena hak atas tanah merupakan harta bersama dalam perkawinan, maka penjualannya memerlukan persetujuan suami atau istri. Persetujuan tersebut dapat diberikan dengan cara penandatanganan Surat Persetujuan Khusus atau suami atau istri dari pihak penjual turut menandatangani AJB.

Jika suami atau istri penjual telah meninggal, maka keadaan tersebut perlu dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Dengan meninggalnya suami atau istri, maka anak-anak yang lahir dari perkawinan mereka akan hadir sebagai ahli waris dari tanah yang akan dijual. Anak-anak tersebut juga wajib memberikan persetujuannya dalam AJB sebagai ahli waris menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.    

Komponen biaya dalam AJB

Selain harga jual-beli tanah, komponen biaya lainnya yang perlu dikeluarkan baik oleh penjual maupun pembeli adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh Penjual sebesar 5% dari harga tanah, sedangkan Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Selain pajak, biaya lainnya yang perlu dikeluarkan adalah jasa PPAT yang umumnya ditanggung bersama oleh Penjual dan Pembeli.   

Penandatanganan AJB

Setelah Penjual dan Pembeli menyerahkan sertifikat tanah, bukti setor pajak dan dokumen identitas para pihak serta membayar komponen biaya transaksi, maka Penjual dan Pembeli menghadap ke PPAT untuk menandatangani AJB. Penandatanganan tersebut wajib dilakukan di hadapan PPAT dan biasanya disaksikan oleh 2 orang saksi yang juga turut menandatangani AJB. Umumnya kedua orang saksi tersebut berasal dari kantor PPAT yang bersangkutan.

Balik nama

Setelah penandatanganan AJB dilakukan langkah berikutnya adalah melakukan balik nama sertifikat dari nama Penjual menjadi nama Pembeli. Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan oleh PPAT. Proses balik nama ini bisa berlangsung kurang lebih satu sampai tiga bulan.  

Dokumen yang perlu disiapkan oleh penjual

1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Penjual beserta suami/istri.
2. Fotokopi Kartu Keluarga.
3. Fotokopi Akta Nikah.
4. Asli Sertifikat Tanah.
5. Asli Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
6. Surat Persetujuan Suami/Istri (atau bisa juga persetujuan tersebut diberikan dalam AJB).
7. Asli Surat Keterangan Kematian jika suami/istri telah meninggal.
8. Asli Surat Keterangan Ahli Waris jika suami/istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari perkawinan mereka.

Dokumen yang perlu disiapkan oleh pembeli

1. Fotokopi Kartu Tanda Penduruk (KTP).
2. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
3. Fotokopi Akta Nikah jika sudah menikah.
4. Fotokopi NPWP.

(Penulis adalah praktisi hukum dan penulis di www.legalakses.com)

Dapatkan update berita pilihan dan breaking news setiap hari dari Kompas.com. Mari bergabung di Grup Telegram "Kompas.com News Update", caranya klik link https://t.me/kompascomupdate, kemudian join. Anda harus install aplikasi Telegram terlebih dulu di ponsel.

Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Video rekomendasi
Video lainnya


Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Rekomendasi untuk anda
27th

Tulis komentarmu dengan tagar #JernihBerkomentar dan menangkan e-voucher untuk 90 pemenang!

Syarat & Ketentuan
Berkomentarlah secara bijaksana dan bertanggung jawab. Komentar sepenuhnya menjadi tanggung jawab komentator seperti diatur dalam UU ITE
Laporkan Komentar
Terima kasih. Kami sudah menerima laporan Anda. Kami akan menghapus komentar yang bertentangan dengan Panduan Komunitas dan UU ITE.

Terkini Lainnya

Jambi Jadi Provinsi ke-7 yang Terbitkan Perda Tata Ruang

Jambi Jadi Provinsi ke-7 yang Terbitkan Perda Tata Ruang

Berita
Waskita Pastikan Proyek Tol Kapal Betung dan Cimanggis-Cibitung Kelar 2023

Waskita Pastikan Proyek Tol Kapal Betung dan Cimanggis-Cibitung Kelar 2023

Berita
PTSL Diklaim Naikkan Nilai Ekonomi Rp 5.219 Triliun, dari Mana Sumbernya?

PTSL Diklaim Naikkan Nilai Ekonomi Rp 5.219 Triliun, dari Mana Sumbernya?

Berita
[POPULER PROPERTI] Tebar Promo Flash Sale KAI, Naik Kereta Eksekutif Cuma Rp 100.000

[POPULER PROPERTI] Tebar Promo Flash Sale KAI, Naik Kereta Eksekutif Cuma Rp 100.000

Berita
Kementerian ATR/BPN Gandeng Bank Mandiri, Luncurkan PNBP Elektronik

Kementerian ATR/BPN Gandeng Bank Mandiri, Luncurkan PNBP Elektronik

Berita
Harga Rumah Murah di Kabupaten Malang Rp 150 Jutaan, Cek di Sini (II)

Harga Rumah Murah di Kabupaten Malang Rp 150 Jutaan, Cek di Sini (II)

Perumahan
Harga Rumah Murah di Kabupaten Malang Rp 150 Jutaan, Cek di Sini (I)

Harga Rumah Murah di Kabupaten Malang Rp 150 Jutaan, Cek di Sini (I)

Perumahan
Masuki 'Low Season', Okupansi Kawasan The Nusa Dua Bali di Atas 55 Persen

Masuki "Low Season", Okupansi Kawasan The Nusa Dua Bali di Atas 55 Persen

Kawasan Terpadu
Pemerintah Ajak Daerah Aktif dalam Forum Air Dunia 2024

Pemerintah Ajak Daerah Aktif dalam Forum Air Dunia 2024

Berita
Proyek Hampir Beres, Stasiun Halim Bakal Jadi Titik Temu Angkutan Umum

Proyek Hampir Beres, Stasiun Halim Bakal Jadi Titik Temu Angkutan Umum

Berita
301.181 Kendaraan Tinggalkan Jabotabek Saat Nyepi

301.181 Kendaraan Tinggalkan Jabotabek Saat Nyepi

Berita
Lakukan Ini agar Warna Cat Rumah Minimalis di Eksterior Rumah Tak Mudah Pudar

Lakukan Ini agar Warna Cat Rumah Minimalis di Eksterior Rumah Tak Mudah Pudar

Tips
Gaet Perusahaan Malaysia dan Jepang, Mustika Land Rilis Rumah Rp 500 Juta

Gaet Perusahaan Malaysia dan Jepang, Mustika Land Rilis Rumah Rp 500 Juta

Berita
Termasuk LRT Jabodetabek dan KCJB, Ini Daftar Transportasi Massal yang Terintegrasi di Stasiun Halim

Termasuk LRT Jabodetabek dan KCJB, Ini Daftar Transportasi Massal yang Terintegrasi di Stasiun Halim

Berita
Catat Penjualan Ratusan Rumah dalam Sebulan, Central Group Dipandang Paling Inovatif

Catat Penjualan Ratusan Rumah dalam Sebulan, Central Group Dipandang Paling Inovatif

Perumahan
Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
komentar di artikel lainnya
Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+
Close Ads
Verifikasi akun KG Media ID
Verifikasi akun KG Media ID

Periksa kembali dan lengkapi data dirimu.

Data dirimu akan digunakan untuk verifikasi akun ketika kamu membutuhkan bantuan atau ketika ditemukan aktivitas tidak biasa pada akunmu.

Lengkapi Profil
Lengkapi Profil

Segera lengkapi data dirimu untuk ikutan program #JernihBerkomentar.

Bagikan artikel ini melalui
Oke
Baca berita tanpa iklan. Gabung Kompas.com+