Catat, "Daftar Pemeriksaan" Tanah Sebelum Membelinya!

Oleh Dadang Sukandar

KOMPAS.com - Bagi Anda yang awam soal pertanahan, ketika akan membeli tanah akan terasa rumit dengan proseduralnya. Hal ini karena tanah termasuk dalam ruang lingkup benda tidak bergerak, yang pengalihan hak atas tanahnya memerlukan campur tangan pejabat publik (kantor pertanahan) sebagai pihak pembuat sahnya tanah Anda.

Memang, cara termudah adalah dengan berkonsultasi dengan Notaris/PPAT setempat dan menyerahkan semua urusan kepadanya. Namun, agar terhindar dari salah langkah, checklist atau daftar pemeriksaan tanah berikut mungkin bisa jadi pedoman bagi Anda untuk membeli tanah.

Pemeriksaan sertifikat

Langkah pertama sebelum membeli tanah adalah memeriksa sertifikat tanah. Jika tanah yang akan dibeli adalah tanah sudah bersertifikat atau sudah memiliki status hak atas tanah, Anda perlu memastikan keaslian sertifikat tersebut.

Pastikan, bahwa pihak penjual adalah pemilik sah, dalam arti nama yang tercantum dalam perjanjian sesuai nama dalam sertifikat. Jika nama tercantum dalam sertifikat tidak sesuai dengan nama dalam Akta Jual Beli (AJB), maka perlu dipastikan bahwa lawan transaksi Anda mendapatkan kuasa sah dari pemilik tanah sebenarnya berdasarkan surat kuasa notaris yang sah.

Pemeriksaan di kantor pertanahan

Pemeriksaan di kantor pertanahan sangat berguna, terutama untuk memeriksa kesesuaian antara data fisik dan yuridis di dalam sertifikat dengan data fisik dan yuridis di buku tanah.

Dalam proses jual beli tanah, untuk melakukan pemeriksaan ke kantor pertanahan biasanya para pihak menyerahkannya kepada Notaris/PPAT. Jika diperlukan, calon pembeli tanah juga bisa mengajukan permohonan Surat Keterangan Pemilik Tanah (SKPT) ke kantor pertanahan yang berisi keterangan mengenai status hak atas tanah yang akan dibeli dan siapa pemiliknya.

Memastikan tanah tidak dalam jaminan dan terlibat sengketa

Untuk mengetahui apakah di atas tanah yang akan dibeli terdapat hak-hak pihak lain, misalnya Hak Tanggungan karena tanah tersebut sedang dijaminkan kepada bank, Anda dapat memeriksanya melalui sertifikat. Jika suatu hak atas tanah dijadikan jaminan suatu hutang dengan Hak Tanggungan, maka dalam sertifikat seharusnya terdapat catatan penjaminan tersebut. Namun, jika penjaminan itu memang sudah selesai, maka keterangan mengenai penjaminan tersebut akan dicoret (roya).

Untuk memeriksa apakah tanah terlibat sengketa hukum di pengadilan, Anda dapat memeriksanya di pengadilan yang wilayah kekuasaan hukumnya meliputi wilayah tanah tersebut berada.

Persetujuan suami/istri

Sesuai hukum perkawinan, maka di dalam suatu perkawinan terjadi percampuran harta suami dan istri ke dalam harta bersama. Hal ini berarti seluruh harta kekayaan dalam rumah tangga yang diperoleh baik oleh istri maupun suami, termasuk tanah, merupakan harta bersama yang dimiliki secara bersama-sama oleh suami dan istri tersebut, meskipun dalam sertifikat nama yang muncul hanya salah satunya.

Karena kepemilikan tanah berada di tangan suami dan istri secara bersama-sama, maka dalam jual-beli tanah suami/istri juga harus memberikan persetujuannya di dalam AJB. Atau, jika dalam AJB suami/istri tersebut tidak memberikan persetujuannya, suami/istri tersebut dapat memberikan kuasa khusus secara notaril sebagai bentuk persetujuannya.

Persetujuan ahli waris dalam hal tanah warisan

Jika seseorang meninggal dunia, maka seluruh harta kekayaannya jatuh ke tangan ahli waris secara hukum, termasuk tanah. Dengan demikian, yang berhak menjual tanah tersebut adalah seluruh ahli waris.

Dalam penjualan tanah warisan semacam itu, maka seluruh ahli waris harus menandatangani AJB. Tidak boleh ada satu ahli waris pun yang diabaikan dari penandatanganan tersebut. Ahli waris yang tidak dapat hadir untuk menandatangani AJB dapat memberikan kuasanya kepada ahli waris lain berdasarkan surat kuasa khusus yang berbentuk notaril.

Menghubungi notaris/PPAT

Jika berdasarkan pemeriksaan di atas sudah cukup meyakinkan, kini Anda telah siap menandatangani AJB di hadapan Notaris/PPAT. Transaksi jual-beli tanah tidak dapat dilakukan hanya dengan akta d ibawah tangan, tetapi harus dengan akta notaril di hadapan Notaris/PPAT.

Selain itu, keberadaan Notaris/PPAT juga akan memudahkan penjual dan pembeli untuk membantu melakukan pemeriksaan tanah dan pembayaran pajak transaksi.

Membayar pajak transaksi

Pajak transaksi terdiri dari pajak penjual dan pajak pembeli. Pajak penjual berupa pajak penghasilan (PPh), yaitu pajak atas penghasilan (pembayaran harga tanah) yang diterima oleh penjual. Besarnya PPh penjual adalah sebsar 5% dari harga jual beli tanah.

Pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB), yaitu biaya yang dibebankan kepada pembeli karena telah memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Besarnya BPHTB adalah sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP.

Nah, apabila berdasarkan checklist di atas Anda sudah merasa yakin untuk membeli properti yang Anda idam-idamkan, tunggu apa lagi!

(Penulis adalah praktisi hukum anggota Kompasiana dan penulis di Legalakses.com)