Eddy: Apersi Bangun Perumahan Murah Terpadu

SEMARANG, KOMPAS.com - Isu pembangunan rumah murah dan rumah rakyat akhir-akhir ini makin mengemuka. Ketika pemerintah mengajak pengembang membangun rumah murah seharga Rp 25 juta, Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia Eddy Ganefo menyatakan, pengembang di bawah naungannya sanggup membangun rumah seharga Rp 22 juta.

Eddy Ganefo memimpin Apersi sejak Februari 2010. Sekitar 1.600 pengembang kecil dan menengah di bawahnya. Komitmennya untuk membangun rumah-rumah yang terjangkau masyarakat berpenghasilan rendah, membuat Eddy mencetuskan ide brilian: membangun rumah murah di kawasan terpadu sekaligus memberdayakan para penghuninya.

Lahir di Palembang, 26 April1963, Eddy Ganefo sempat mengenyam pendidikan SMA Xaverius I Palembang kelas I pada tahun 1979. Namun ia melanjutkan pendidikan di SMA Xaverius Lampung dan lulus 1982. Setelah itu Eddy melanjutkan pendidikan di Fakultas Teknik Universitas Sriwijaya Palembang.

Sebelum terpilih sebagai Ketua Umum Apersi Februari 2010, Eddy menjabat Ketua DPD Apersi Sumsel dua prioede, 2004-2007, dan 2007-2010. Sebelumya Eddy anggota Apersi DKI Jakarta. Sebelumnya Eddy Ganefo bekerja di PT Wijaya Karya selama 5 tahun, 1995-2000 dan di PT Tambang Batubara Bukit Asam Persero 1990-1995. Hingga saat ini Eddy masih menjabat Ketua Himpunan Ahli Perawatan Bangunan Sumsel di Palembang sejak 2006.

Berikut ini wawancara khusus dengan Eddy Ganefo, Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia, oleh Robert Adhi Kusumaputra dari Kompas.com di sela-sela Rapar Kerja Nasional Apersi di Semarang, Jumat (25/3/11) dinihari.

Ketika pemerintah mengajak pengembang membangun rumah murah, Apersi langsung menyambutnya. Apa visi dan misi Apersi? Apersi berdiri 10 November 1998, saat masa krisis ekonomi melanda Indonesia. Para pengembang kecil dan menengah yang biasa membangun rumah murah dan rumah rakyat, waktu itu tak ada yang memperhatikan. Beberapa pengembang itu membentuk asosiasi, yang waktu itu disebut Asosiasi Pengembang Rumah Sederhana Indonesia, yang disingkat Apersi.

Dalam perjalanannya, pengembang di Apersi ingin memperluas wawasan dan menjadikan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia, yang singkatannya tetap Apersi. Visi misi Apersi adalah fokus membangun perumahan sederhana di seluruh Indonesia. Sampai sekarang pun Apersi tetap fokus membangun rumah-rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah maksimal Rp 2,5 juta per bulan. Kalau dikonversikan, harga rumah paling tinggi Rp 70 juta - Rp 80 juta (harga tahun 2011).

Bagaimana dengan dukungan pemerintah. Kebijakan apa yang dikeluarkan pemerintah untuk mendukung penyediaan rumah murah? Pembangunan rumah murah untuk MBR sejalan dengan kebijakan Kemenpera, Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan. Sebelumnya sudah ada kebijakan subsidi uang muka dan subsidi selisih bunga untuk MBR.

Subsidi selisih bunga, waktu itu bunga KPR cukup rendah, 8 persen dalam jangka waktu 4 tahun. Setelah 4 tahun, kembali ke bunga normal sesuai bunga pasar. Dengan pola ini, banyak konsumen yang tidak mampu membayar cicilan setelah empat tahun karena cicilan berubah menjadi hampir dua kali lipat. Kondisi ini menimbulkan kredit macet.

Karena itu timbul pemikiran Menpera untuk mengubah pola subsidi ini menjadi pola FLPP. Pola FLPP pola memerangi rezim suku bunga tinggi. Pola FLPP maksimum 8,5 persen, fix selama masa tenor atau 15 tahun. Tapi dengan pola FLPP, kendala-kendala MBR yang paling utama adalah kemampuan mereka membayar uang muka. Sebagian besar mampu mencicil tapi tak mampu membayar uang muka.

Dengan dihapuskannya pola subsidi uang muka dan pola selisih bunga, kendala yang dihadapi sekarang adalah bagaimana membuat MBR mampu membayar uang muka rumah. Mengapa tidak mampu bayar uang muka? Karena MBR tidak biasa menabung untuk memenuhi kebutuhan perumahan. Misalka mereka sudah menabung Rp 2 juta tapi habis untuk kebutuhan lainnya.

Jadi MBR tak mampu bayar uang muka ini adalah mereka yang tidak berpenghasilan tetap. tapi kalau PNS, TNI/Polri, pekerja yang ikuti program Jamsostek, ada bantuan uang muka. Di luar itu belum ada programnya. Tabungan perumahan diusulkan, agar cepat direalisasikan.

Kebijakan pemerintah yang membantu mewujudkan pembangunan rumah murah adalah pada 1 Januari 2011, memberlakukan batasan bebas BPHTB harga jual sampai Rp 60 juta. Tapi ini masih ada kendala karena untuk memungut BPHTB, mesti ada perdanya. Masih banyak pemda yang belum punya perda. Sudah mulai banyak pemda bahas perda BPHTB.

Kebijakan lainnya yang membantu adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No 31 tahun 2011 soal insentif pajak untuk perumahan. Untuk rumah sederhana, dibebaskan dari PPN dengan harga jual maksimal Rp 70 juta dan maksimal 36 m2.

Kebijakan lain yang mendukung adalah program stimulan bantuan untuk jalan dan drainase dari Kemenpera, Program PSU. Bantuan ini diberikan berkisar Rp 6 juta per unit rumah, khusus untuk rumah MBR. Pengembang menerima dalam bentuk jalan jadi, dan ini ditenderkan ke kontraktor dan dibangun di lokasi pengembang.

Anda yakin dengan beragam kebijakan ini, rumah murah bisa disediakan? Dengan kebijakan ini, pengembang dapat menekan harga jual rumah dan meningkatkan daya beli MBR. Kebijakan pemerintah ini sudah dirasakan oleh pengembang Apersi beberapa tahun terakhir ini, membuat jumlah rumah yang dibangun ditargetkan 170.000 unit untuk MBR. Saat ini masih dalam proses verifikasi, mudah-mudahan akan dilaksanakan bulan Juni 2011.

Dan saya sudah membaca niat pemerintah melalui Kemenpera ketika mengubah nomenklatur perumahan. Istilah rumah sejahtera tapak menggantikan RSS, dan rumah sejahtera susun gantikan rusunami. Di balik penggantian nama ini, saya membaca suatu niat tulus dan ikhlas dari Menpera. Kalau menggunakan istilah RSS, setelah beberapa tahun, lingkungan jadi kumuh. Dengan sebutan rumah sejahtera, mudah-mudahan lingkungan tak menjadi kumuh.

Selain itu UU Perkim UU No 1 /2011 menyebutkan luas rumah paling rendah 36 m2. Insya Allah, lingkungannya mulai bagus. Kalau di bawah itu, pengembang bisa melanggar UU. Dan Pemda tidak boleh mengeluarkan izin pembangunan rumah di bawah 36 m2.

Bagaimana dengan penyediaan rumah murah di dalam kota? Kendalanya memang di perkotaan karena di dalam kota, harga makin tinggi. Dengan tipe 36 m2, harga rumah bagi MBR, bisa sampai Rp 80 juta. Dan tak bisa lagi ikut program FLPP dan tak bisa dapatkan PSU. Dan rumah seharga di atas Rp 70 juta, sudah tak dapat insentif pajak.

Ini problemnya. Kalau rumah Rp 70 juta, berkurang Rp 7 juta, dan PSU kurang Rp 6 juta, dan FLPP bunga jadi 8,5 persen dari 13 persen. Jadi harga rumah sangat ditekan. Tapi rumah murah di dalam kota tetap mungkin dibangun di kota besar, asalkan pemda menyediakan lahannya. Toh bahan material lebih murah.

Apersi menyatakan sanggup membangun rumah murah seharga Rp 22 juta. Bagaimana Anda menjelaskan ini? Isu rumah murah muncul setelah Presiden yang ditegaskan kembali oleh Menko Perekonomian Hatta Rajasa mengajak pengembang membangun rumah murah Rp 25 juta-Rp 30 juta dengan syarat bebas biaya perizinan, bebas biaya serifikat, bebas biaya tukang, dan lahan disediakan pemda, Jadi betul-betul hanya membangun fisiknya. Tapi lalu timbul pertanyaan, apa rela pemda tidak memungut biaya? Sementara banyak kebijakan pusat tidak dijalankan pemda di daerah.

Karena ini sudah dicetuskan beberapa kali, Apersi melakukan studi untuk harga ini. Dan Apersi menyatakan mampu dengan harga Rp 22 juta. Rumah ini kami sebut rumah kuntum karena ibarat bunga belum mekar, rumah ini perlu dimekarkan lagi. Jadi rumah tipe 36 m2 itu tipe studio, kosong tak ada sekat. Penghuninya bisa pakai kain dulu, bisa pakai tripleks bekas, batako. Silakan mekarkan sendiri. Dan harga Rp 22 juta itu harga yang wajar. karena rumah ini sudah layak huni, dengan dinding minimal batako.

Apersi sudah mengajak pemda di daerah meresalisasikan rumah murah ini? Apersi merasa tertantang, lalu mengajak kepala daerah, dan ada kepala daerah ada yang mau. Dan mereka yang sudah siap adalah Pemkab Musi Banyuasin, Pemkot Palembang, Pemkab Ogan Komering Ulu Timur, dan yang sudah berjalan di harga Rp 55 juta di Kabupaten Musirawas di Sumatera Selatan.

Dan Apersi sedang menjajaki kerja sama dengan Pemkab Belitung, sekitar 200 hektar. Bentuknya hunian berimbang. Jadi masih ada pemda yang mau bekerja sama dengan Apersi mewujudkan rumah murah. Kita sendiri sebagai pengembang sudah mempersiapkan rumah murah dan rumah sejahtera. Rumah murah (22 m2 dan 26 m2). Salah satu lahan disiapkan di Jawa Tengah, di satu lokasi 70 hektar.

Beberapa pengamat meragukan kebijakan rumah tidak berhasil. Karena rumah murah yang dibangun jauh di luar kota, tidak murah lagi karena transportasi menjadi mahal. Apakah Apersi sudah memiliki konsep terpadu sehingga pembangunan rumah murah betul-betul murah bagi pembelinya? Apersi sedang menawarkan konsep untuk menyukseskan agar program berjalan dengan baik. Yaitu Apersi membangun kawasan perumahan murah, harus bangun secara terpadu.

Kalau kita bangun perumahan ini, harus untuk masyarakat betul-betul tak mampu. Tanah yang diberikan pemerintah, jauh dari pusat kota, jauh dari tempat mencari nafkah. Ini akan berbahaya sekali jika tidak dibuat secafa terpadu. Dikhawatirkan rumah rumah itu akan kosong.

Karena itu kita bangun rumah ini, harus tahu siapa yang akan menghuni rumah itu. Jika di luar kota, MBR, berpenghasilan tak tetap, dibuatkan fasilitas, agar dapat cari nafkah sekitar itu. Dikaitkan dengan program UKM, membuat peternakan sapi.

Karena dari usaha ini, setelah sekian tahun, sapi bisa dijual, sementara selama berkembangnya sapi, banyak yang dimanfaatkan dengan bangun fasilitas lainnya, susu, kotoran sapi diolah jadi pupuk dan pembangkit tenaga listrik/biogas. Jadi buat rencana biogas, gunakan komponen lokal, sedang disiapkan. Gas akan jadi listrik, dan listrik dijual ke PLN. Hasil penjualan dapat dinikmati penghuni rumah, dan digunakan untuk mencicil.

Apersi sedang mempersiapkan konsep ini bersama lima doktor dari ITB. Apersi mengaitkan ini dengan program kementerian lain, terkait dengan UKM misalnya. Awalnya MBR diberi modal bantuan atau pinjaman lunak dengan fasilitator mengoperasikan.

Contoh lainnya dengan membuat pembangkit tenaga listrik yang memanfaatkan sampah. Sampah ini dibeli oleh pengelola pembangkit, masyarakat penghuni rumah murah. Sampah dibeli Rp 450 per kg. Dengan mengumpulkan sampah, mereka bisa mendapat penghasilan. Sampah yang dipakai yang tidak punya nilai jual lagi. Yang punya nilai jual, dijual langsung. Kemudian sampah ini setelah dibakar, hasilkan enegeri, broiler. Listriknya dijual, kembalikan ke mereka. Ini pemulung-meulung dikasih rumah murah, cocok sekali.

Kami akan minta waktu ke Pak Menteri untuk mempresentasikan konsep ini. Kalau rumah murah dibangun di pinggiran kota, banyak pemulung yang bisa membelinya. Karena sambil memulung, mereka bisa memanfaatkan sampah. Kalau sapi, bisa kerjaan part timer, mencari rumput sebentar tapi bisa kerja tempat lain. Saya yakin konsep rumah murah terpadu ini akan mengurangi kekumuhan di kota-kota.

Rencana lainnya, Apersi membuat pembangkit listrik dari tenaga angin. Dan ini cocok di daerah pesisir di mana nelayan penghuninya. Listrik tak perlu bayar, pemeliharaan murah. Jadi konsepnya seperti ini. Tapi Apersi tak bisa sendirian. Harus ada dukungan instansi lain. (Robert Adhi Kusumaputra)