Trihatma: Mengapa APL Sukses Membangun High-rise? (1)

KOMPAS.com - Trihatma Kusuma Haliman adalah generasi kedua keluarga Haliman, pendiri Agung Podomoro Group. Ayahnya, Anton Haliman, membangun antara lain perumahan Simprug dan Sunter Podomoro. Setelah Trihatma mengendalikan perusahaan ini, di tangan Trihatma lah, Agung Podomoro berkembang menjadi perusahaan pengembang terkemuka di Indonesia.

Agung Podomoro kini sudah dan sedang membangun 74 proyek properti, mulai dari properti untuk masyarakat menengah bawah, menengah, dan menengah atas, termasuk tiga proyek terbaru. Semua segmen pasar dimasuki Agung Podomoro. Jumlah apartemen yang sudah dibangun APL di luar rusunami, hingga Juni 2010, tercatat 61.000 unit, sehingga Agung Podomoro Land menguasai 51 persen pasar apartemen di Jakarta.

Lahir di Jakarta, 6 Januari 1952, Trihatma Kusuma Haliman sempat mengenyam pendidikan arsitektur di Universitas Trier, Kaiserlautern, Jerman 1970-1973. Namun sang ayah memanggilnya pulang ke Indonesia untuk membantu mengelola perusahaan properti APG. “Jadilah saya lulusan universitas APG,” seloroh Trihatma Kusuma Haliman dalam percakapan dengan Kompas.com di Central Park Jakarta, Selasa (22/3/11) sore.

Berikut ini wawancara eksklusif dengan Trihatma Kusuma Haliman, Presiden Direktur Agung Podomoro Land (APL) oleh Robert Adhi Kusumaputra dari Kompas.com. Ini bagian pertama hasil wawancara eksklusif selama 100 menit.

Agung Podomoro makin berkibar. Apartemen, perumahan (landed houses), hingga mixed-use development terus dibangun. Apa rahasia sukses Agung Podomoro mengembangkan industri properti di Indonesia?
Kami sangat fokus pada bidang properti. Spesialisasi dalam bidang properti. Dan dalam bidang properti, jam terbang kami sudah tinggi, sudah 45 tahun. Jadi sejak lahir sampai sekarang, jiwa saya ada dalam dunia properti berbagai jenis sehingga saya menjiwai usaha ini.

Kami sudah mengalami masa-masa up and down, menghadapi masa-masa sulit dalam dua kali krisis ekonomi, tahun 1997 dan 2008. Namun semua masa itu kami lalui dengan baik, Bahkan setelah krisis 2008, kami malah melakukan ekspansi. Karena bagi kami, krisis bukan berarti berhenti, tapi justru saatnya membeli.

Kalau kita ngerti bisnis yang baik, punya holding power yang baik, kita bisa jaga stamina, itulah kunci sukses. Dan kami punya jam terbang yang tinggi. Ayah saya, Anton Haliman, bersama Pak Ciputra dan Brasali, adalah perintis real estate. Dan saya yang melanjutkan dan membesarkan Agung Podomoro dengan perkembangan yang signifikan.

Perusahaan ini pada awalnya membangun perumahan Simprug, kemudian ekspansi ke Sunter yang wilayahnya 20 kali lebih luas. Kami mengembangkan kota di dalam kota.

Setelah sukses membangun landed houses, kami melihat lahan di Jakarta makin berkurang, sementara lalu lintas Jakarta makin macet dan pembangunan infrastruktur lamban. Kami lalu menawarkan konsep "back to the city". Orang harus dekat dengan tempat kerja agar bisa menghemat biaya transportasi. Ide membangun tempat tinggal di dalam kota dengan harga terjangkau pun diwujudkan untuk memecahkan masalah perumahan di dalam kota. Karena lahan terbatas, kami membangun high-rise, apartemen untuk semua lapisan masyarakat di Jakarta.

Sampai awal tahun 2011 ini, Agung Podomoro Land sudah membangun 62.000 unit apartemen menengah dan 30.000 unit rusunami dan anami di Jakarta. Konsep "back to the city" akan tetap diminati sehingga ke depan, Agung Podomoro tetap membangun apartemen.

Mengantisipasi jaringan transportasi massal, kami mempersiapkan superblok-superblok terhubung dengan stasiun MRT, subway, dan monorel. Di superblok Podomoro City di Jakarta Barat ini misalnya, kami sudah mempersiapkan jalan ke arah halte busway. Jadi penghuni dan pengunjung mal tinggal berjalan kaki ke depan. Sedang di belakang bangunan ini, kami mempersiapkan jalan ke arah stasiun monorel.

Jadi jika Anda tanya rahasia sukses Agung Podomoro, kuncinya adalah organisasi dengan manajemen yang solid. Kami punya konsep yang bagus untuk membangun di lokasi strategis. Hampir semua proyek properti APL berada di lokasi strategis.

Bagaimana bisa tahu suatu lokasi adalah lokasi strategis untuk properti? Kami punya manajemen yang andal dan berkualitas. Dan kami sudah membuktikan, semua apartemen yang kami pasarkan, selalu laris manis. Produk kami selalu diminati karena konsepnya memang bagus.

Superblok Podomoro City dengan 10.000 unit apartemen kelas menengah, dilengkapi dengan gedung perkantoran, hotel, mal. Mengapa kami membangun mal di setiap superblok? Karena mal memang dibutuhkan penghuni. Mereka bisa datang ke mal melalui terowongan bawah tanah (tunnel) dengan berjalan kaki. Kami memperhatikan keselamatan anak-anak sehingga mereka bisa jalan kaki lewat tunnel dengan aman.

Membangun apartemen dengan harga terjangkau di dalam kota, butuh keberanian. Namun Agung Podomoro Land selalu sukses membangun dan memasarkannya. Kami menjual apartemen dengan harga terjangkau, namun fasilitasnya lengkap. Makin jadi superblok ini, makin laris penjualan apartemen ini. Mewujudkan konsep ini tidak mudah, namun perlu keberanian.Di sinilah dibutuhkan kepemimpinan yang kuat dan manajemen yang solid.

Anda tahu kan biasanya orang asing jarang mau tinggal di daerah Jakarta Barat. Biasanya mereka pilih Jakarta Selatan. Namun di Podomoro City, saya lihat banyak orang asing yang tinggal di sini. Bule paling ngerti tempat yang nyaman dan murah, akses ke bandara gampang. Saya juga surprise kok banyak bule tinggal di sini. Tentu ini indikator superblok ini memang pas sebagai tempat tinggal.

Dari 10.000 pembeli, 90 persen adalah end-user. Sisanya investor, yang membeli apartemen untuk disewakan ke mahasiswa. Tujuh tahun lalu harga per unit Rp 150 juta. Sekarang harga apartemen sudah dua kali lipat. Jadi investasi properti sangat menjanjikan.

Tidak hanya apartemen, gedung perkantoran 46 lantai dengan luas 70.000 m2 di Podomoro City ini juga laris manis. Anda bayangkan, daerah ini kan daerah secondary, tapi harga sewa bisa sama dengan harga sewa di CBD Kuningan. Ini karena konsep superblok yang bagus. Jadi kami yakin produk kami pasti dicari orang yang membutuhkan. Salah satu penyewa adalah perusahaan perkebunan First Resources dari Singapura. Sekarang ruang perkantoran di sini yang tersisa tinggal 6 lantai lagi. Kalau tidak disetop, bisa-bisa kantor saya bisa dijual. Ha-ha-ha.

Agung Podomoro Land juga membangun rusunami. Biasanya orang tak suka tinggal di rusunami, namun rusunami yang dibangun Agung Podomoro malah laris manis. Apa rahasianya?
Kami membangun rusunami tanpa diinstruksi pemerintah. Sebagai pengembang, kami wajib membangun rumah rakyat. Kami berinisiatif membangun rusunami dengan harga maksimal Rp 144 juta per unit. Ketika kami bangun rusunami Kelapa Gading Nias sebanyak 8.000 unit, yang lokasinya persis di depan Mal Kelapa Gading III, rusunami itu laris bak kacang goreng.

Demikian halnya ketika kami membangun rusunami Kalibata City sebanyak 12.000 unit di bekas lahan pabrik sepatu Bata. Rusunami ini larisnya bukan main. Dua tahun lalu saat pertama diluncurkan, harganya sekitar Rp 150 juta. Jadi kebutuhan tempat tinggal terjangkau dan murah, sangat tinggi. Kalau tepat sasaran, pasti laku.

Di Kalibata City, kami membuat tunnel yang tersambung ke stasiun KA Kalibata. Stasiun itu kami percantik dan PT KAI senangnya bukan main. Tunnel ini juga tersambung ke mal sehingga penghuni bisa makan di food court dan belanja di supermarket. Kalibata City adalah proyek besar, satu kecamatan sendiri. Bayangkan, ada 12.000 keluarga dikali empat orang, hampir 50.000 orang.

Di Pluit, kami membangun anami GreenBay. Ini rusunami dengan fasilitas lengkap. Bedanya, kalau di rusunami, kami mengajak angkot masuk ke kawasan. Penjual sayur diajak masuk dengan jadwal tertentu.

Kami berpartisipasi dalam program 1.000 menara rusun yang pernah dicanangkan pemerintah. Kebutuhan tempat tinggal setiap tahun 800.000 unit. Jadi masih banyak peluang, dan kami belum maksimal menggarap potensi ini.

Memang banyak yang bertanya pada saya, apakah harga Rp 150 juta tidak terlalu murah untuk dipasarkan? Saya jawab jika apartemen dan rusunami dijual dengan harga terjangkau dalam volume yang banyak dan laku keras, kami tetap mendapatkan keuntungan walaupun marginnya tidak besar.

Misi kami bukan mengambil keuntungan sebanyak-banyaknya, tapi kami ingin konsumen tetap bisa membeli dengan harga terjangkau. Kalau bangun apartemen tapi tak terbeli, kan kasihan rakyat? Konsumen senang, kami pun senang karena konsumen bisa balik lagi mengajak keluarga dan temannya. Win-win. 

Konsep superblok yang lengkap ini dibutuhkan karena memberikan nilai tambah bagi semua pihak. Apartemen, mal, gedung perkantoran, hotel saling bersinergi satu sama lain. Toh yang menikmati fasilitas ini semua adalah konsumen apartemen dan perkantoran. Kami ciptakan itu semua. Mal-mal yang kami bangun akan menjadi landbank di masa depan. Jika ada pembeli, akan kita jual karena mal memberikan recurring indome, pendapatan yang terus berulang. Ini cadangan untuk jangka panjang. Sedangkan penjualan apartemen ada cashflow dan ini menyehatkan. Dan cashflow tetap perlu agar bisnis tetap jalan.

Agung Podomoro tetap punya komitmen menyelesaikan proyek meskipun terjadi krisis global 2008. Apa pertimbangannya?
Kami tetap hati-hati tapi kami juga harus berani. Jadi hati-hati tapi berani. Yang penting ada strategi. Seperti misalnya proyek Kuningan City tetap jalan terus walau terjadi krisis global tahun 2008. Pembangunan tetap jalan. Dan ketika ada kebutuhan akan gedung perkantoran tahun 2010, kami sudah siap. Perusahaan asuransi AXA langsung mengambil setengah dari menara gedung perkantoran kami di Kuningan City.

Jadi meski terjadi krisis, proyek tetap jalan terus. Ini membutuhkan holding power yang kuat. Dan ini tak mudah, kesuksesan tidak mudah diraih karena membutuhkan jam terbang yang tinggi, punya perencanaan yang matang. Agung Podomoro perusahaan besar. Kalau sudah berjalan, tak bisa berhenti lagi.

Dalam lima tahun ke depan, apa rencana Agung Podomoro Land?
Dalam tahun-tahun mendatang, Agung Podomoro tetap akan membangun high-rise, rumah susun dan apartemen. Tapi tidak semua daerah cocok untuk dibangun high-rise. Dibutuhkan survei pasar yang akurat sehingga kami bisa tahu bahwa di suatu daerah dibutuhkan sekian puluh ribu rusun.

Contohnya saat kami akan membangun Kalibata City di lahan seluas 12 hektar. Kami melihat di daerah sekitar Kalibata memang tak ada suplai rusun. Jadi ketika kami membangun 12.000 unit rusunami, langsung laris dan habis dalam waktu singkat.

Demikian pula ketika kami membangun GreenBay Pluit. Kami melihat kawasan ini butuh tempat tinggal yang memadai. Setelah Pluit dibangun tahun 1970-an, saat ini generasi ketiga penghuni rumah di Pluit butuh tempat tinggal, tapi masalahnya tanah sudah habis.

Kami melihat juga tidak semua orang bisa beli rumah besar di Pluit, sehingga kami memikirkan membangun tempat tinggal yang terjangkau. Generasi ketiga ini ingin tinggal dekat dengan orangtuanya. Nah, mereka inilah yang membeli anami GreenBay dan memang lagi-lagi laris manis.

Margin yang kami peroleh memang tidak besar, tapi bagaimama kami mengoptimalkan margin dari pembangunan rusunami dan anami ini. Kami membangun mal di bawahnya sehingga bisa menjadi nilai tambah. Bayangkan jika ada 10.000 keluarga dikali empat orang, artinya ada 40.000 orang penghuni. Dan ini captive market untuk mal. Konsep sinergi ini sangat penting dalam setiap proyek Agung Podomoro.

Jadi kami akan terus membangun di dalam kota. Kalau JORR sudah selesai, ini akan memberikan nilai tambah. Tapi kami tidak hanya membangun high-rise. Kami juga membangun landed houses di Green Permata, Pos Pengumben, Jakarta Barat. Jumlahnya 500 unit dengan harga antara Rp 1 miliar dan Rp 2 miliar. Bagitu Desember 2010 kami beli lahan di sana, Januari 2011 sudah kami pasarkan. Larisnya seperti kacang goreng, Orang beli rumah harus antre.

Bagaimana Anda tahu lokasi A cocok untuk landed houses, lokasi B cocok untuk high-rise?
Nah ini butuh jam terbang yang tinggi untuk bisa tahu mana lokasi untuk superblok, untuk high-rise, mana lokasi untuk landed houses. Kami harus mempelajari demografi daerah setempat. Jadi konsep di satu daerah tak bisa disalin begitu saja ke daerah lain. Kalau terbalik, risikonya besar. Emas bisa jadi loyang.

Seperti Pakubuwono Residences di Jakarta Selatan. Kami mengerti bahwa pembeli kondominium di kawasan itu lebih membutuhkan privasi dan sekuriti yang terjamin. Jadi kalau kami bangun mal di bawah kondomonium itu, bakal tidak laku. Pembeli kondo high-end butuh privasi, dan tak mau terganggu.

Sebaliknya pembeli apartemen middle lebih senang kombinasi dengan mal. Dan kami sudah melakukannya dengan menghubungkan tempat tinggal dan mal melalui terowongan bawah tanah, tunnel yang lebih aman dan nyaman bagi penghuni.

Ini semua bisa kami lakukan karena kami punya jam terbang yang tinggi. Pilot yang punya jam terbang tinggi, meskipun ada topan badai, tetap menjalankan pesawat dengan tenang dan sampai di tujuan dengan selamat. (Bersambung) (Robert Adhi Kusumaputra)