Allianz Tower, Green Building Pertama Medialand

KOMPAS.com - Sebuah gedung perkantoran baru berdiri tegak di kawasan Kuningan Persada, Jakarta Selatan. Gedung berlantai 28 yang dibangun pengembang Medialand International ini sudah hampir rampung.

Hari Kamis (28/10/10) pagi ini, penutupan atap terakhir (topping off) gedung perkantoran yang dirancang hemat energi dan ramah lingkungan ini digelar. Dan sesuai jadwal, gedung yang kini bernama Allianz Tower ini sudah dapat digunakan mulai Februari 2011.

Gedung perkantoran ini merupakan proyek pertama Medialand, anak perusahaan Grup Kompas Gramedia. Proyek pertama Medialand yang ramah lingkungan dan hemat energi ini mendapat respon positif. Perusahaan asuransi Allianz langsung menyewa 60 persen dari luas gedung.

Sebagai perusahaan pengembang, Medialand sebetulnya sudah relatif lama berkiprah di dunia properti. Tahun 1995, Medialand membangun ratusan rumah di lahan seluas 25 hektar di Puri Media Kembangan di Jakarta Barat.  Saat ini masih ada sisa pengembangan klaster 70 rumah dan cadangan tanah untuk komersial. Luas tanahnya berkisar antara 100 m2 dan 500 m2.  

Setelah lahan perumahan mulai habis, Medialand mencari peluang baru. Tahun 2007, Medialand membangun kampus Universitas Multimedia Nusantara (UMN) di kawasan Serpong, Tangerang. Tahun 2009, Medialand membangun gedung perkantoran di kawasan segitiga emas di Kuningan, Jakarta Selatan.

“Tahun depan, Medialand kembali membangun kampus kedua UMN di Serpong berikut asrama mahasiswa berkapasitas 6.000 orang dan auditorium untuk acara wisuda dan seminar,” kata Presiden Direktur Medialand International dan Ketua Yayasan UMN Teddy Surianto (51) dalam percakapan dengan Properti.Kompas.com.

Teddy Surianto bergabung dengan Kompas Gramedia tahun 1984. Pada awalnya, Teddy bekerja sebagai Editor Science Penerbit Gramedia. Tahun 1988, pemilik perusahaan Jakob Oetama mendirikan PT Elex Media Komputindo dan meminta Teddy menjalankan perusahaan yang bergerak di bidang komputer, manajemen, publikasi, animasi, multimedia.

Tahun 1995, ketika Kompas Gramedia membuka unit usaha baru, Teddy Surianto memimpin Medialand, perusahaan pengembang ini. Tugas Teddy sebagai Presiden Direktur Medialand membantu pengembangan bisnis di Kompas Gramedia dengan melakukan pengkajian dan evaluasi bidang properti. Termasuk saat akan membangun UMN pada tahun 2007. Teddy Surianto yang menjabat sebagai Ketua Yayasan UMN ini juga menangani propertinya.

Lahir di Pontianak, 28 Februari 1959, Teddy Surianto melanjutkan pendidikan tinggi di IPB Bogor. Teddy yang mendapat beasiswa dari program penelusuran minat dan bakat ini, mendalami control digital mekanisasi pertanian. Di sinilah Teddy mengenal komputasi. Begitu lulus 1984, Teddy langsung masuk Kompas Gramedia.  

Berikut ini wawancara Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Teddy Surianto, Presiden Direktur Medialand International di ruang kerjanya, Rabu (27/10/10) sore.

Gedung perkantoran Allianz Tower merupakan proyek pertama Medialand dengan konsep ramah lingkungan dan hemat energi. Green building seperti apa yang dibangun Medialand ini?

Gedung perkantoran di Kuningan ini proyek office building pertama bagi Medialand. Gedung ini milik Medialand, yang kemudian disewakan. Gedung ini unik karena betul-betul ramah lingkungan dan hemat energi.

Konsep ramah lingkungan ini dituangkan dalam desain. Pada pendekatan desain secara pasif, kami melakukannya dengan bantuan arsitek. Kami mencari posisi di mana panas matahari yang masuk ke gedung harus minimum, namun cahaya tetap bisa masuk. Jadi sisi utara dan selatan menjadi lebih lebar karena sinar matahari tidak langsung masuk gedung.

Sedangkan pada pendekatan aktif, kami lakukan dengan memilih kaca dua rangkap untuk mengurangi panas. Kaca ini di tengah-tengahnya ada udara, mampu menahan panas dan suara bising. Kami juga memilih mesin pendingin udara (AC) dan lampu penerangan LED yang hemat energi.

Dengan dua pendekatan ini, kami mewujudkan konsep ramah lingkungan dan hemat energi di gedung ini.

Konsep ramah lingkungan juga diwujudkan dalam daur ulang air. Kami menampung air hujan di water treatment, lalu menggunakannya kembali untuk menyiram taman dan membersihkan kamar mandi. Jadi 80 persen air hujan didaur ulang, sedangkan sisanya dibuang.

Memang investasi peralatan yang mendukung konsep hemat energi dan ramah lingkungan, lebih mahal 20-30 persen dibandingkan gedung perkantoran biasa. Tapi kami berhitung, ini akan menghemat biaya pemeliharaan untuk jangka panjang. Biaya penggunaan AC bisa hemat 20 persen, sedangkan biaya listrik bisa hemat sampai 30 persen.

Secara keseluruhan gedung ini benar-benar mencerminkan gedung ramah lingkungan dan hemat energi. Gedung dengan spesifikasi tinggi ini dicari banyak perusahaan multinasional.

Gedung ini tidak bising sehingga meningkatkan produktivitas mereka yang bekerja di dalamnya. Sirkulasi udaranya juga bagus.

Kami akan menggunakan konsultan dari Singapura untuk melakukan sertifikasi gedung ini. Kami bangga meskipun ini proyek gedung perkantoran pertama, namun kami mengerjakannya dengan serius sehingga hasilnya tidak mengecewakan.

Jika pada awalnya Medialand membangun landed house, ke depannya kami akan fokus pada office building. Setelah kami berhasil membangun gedung ini, sekarang sudah banyak yang mengajak kerja sama.

Investasi gedung dengan 28 lantai ini mencapai Rp 500 miliar. Sampai Oktober ini, sudah 75 persen tersewa. Dan 60 persen di antaranya disewa perusahaan asuransi Jerman, Allianz, termasuk lima besar di dunia. Karena itulah Allianz punya hak penamaan gedung sehingga gedung ini dinamakan Allianz Tower.

Kami targetkan gedung ini diserahterimakan kepada para penyewa pada 28 Februari 2011. Kami perkirakan pada saat itu, gedung ini sudah 100 persen disewakan. Penyewa yang berminat dengan gedung ramah lingkungan umumnya perusahaan-perusahaan multinasional.  

Dari 160-an gedung perkantoran di Jakarta, yang mengklaim sebagai gedung ramah lingkungan baru sekitar enam gedung.  

Selain ramah lingkungan, Allianz Tower juga menyediakan 70 persen dari luas lahan sebagai ruang terbuka hijau. Jadi bangunan hanya mengambil luas 30 persen dari 8.000 meter persegi. Selebihnya luas lahan dijadikan ruang terbuka hijau, taman, pepohonan hijau, menjadikan lingkungan di gedung ini teduh, asri, dan hijau. Bayangkan, luas taman di sini sekitar 4.000 meter persegi di kawasan pusat bisnis Jakarta.

Kami menyediakan gedung parkir berkapasitas 400 kendaraan, yang terkena sinar matahari. Lebih sehat jika dibangun di basement. Kami sudah menghitung rasio pengguna gedung dengan kapasitas parkir.

Bentuk gedung ini memang dibuat seperti bentuk buku yang terbuka. Di sana ada jendela yang bermakna sebagai jendela ilmu pengetahuan.

Kami merancang gedung ini dengan sungguh-sungguh dan serius sehingga hasilnya juga menggembirakan. Animo penyewa sangat besar. Bahkan kini Medialand menerima beberapa permintaan kerja sama.

Mengapa Medialand beralih membangun gedung perkantoran?

Setelah proyek perumahan di Puri Media Kembangan sudah mulai rampung, kami mulai melakukan riset, segmen properti mana yang punya peluang bagus.  Akhirnya kami temukan jawabannya bahwa kebutuhan ruang perkantoran di Jakarta masih besar.

Medialand lalu fokus membangun gedung perkantoran. Kami membeli tanah dari induk perusahaan Kompas Gramedia, untuk dikembangkan menjadi gedung perkantoran yang disewakan.

Pernah terpikir apakah gedung ini akan dijual. Tapi kemudian diputuskan bahwa semua gedung perkantoran ini disewakan. Ke depan, kami akan membangun gedung perkantoran distratakan, yang dijual per lantai.

Kami sadar bahwa Medialand adalah pendatang baru. Jadi kami harus punya konsep yang kuat. Kami pilih konsep ramah lingkungan. Dan ternyata pasar merespon. Ketika ada perusahaan mencari ruang perkantoran, mereka langsung tertarik dengan konsep gedung perkantoran ini. Kami baru pertama membangun office building, tepat waktu dan sudah langsung terisi.

Secara bisnis, gedung ini sangat layak. Allianz menyewa dalam jangka panjang, bisa sampai 15 tahun. Kami memperhatikan masukan mereka soal sistem kabel dan keamanan.

Mereka menginginkan sistem keamanan dengan standar internasional. Misalnya pemasangan alat deteksi bom dan alat yang bisa memotret kendaraan dari bawah tanah. Ini wajar karena penyewa ingin merasa nyaman dan aman.  

Gedung ini mulai dibangun 5 Juli 2009 dan serah terima pada 28 Februari 2011. Topping off 28 Oktober. Sebetulnya ini lebih cepat dari jadwal yang ditentukan, yaitu bulan Maret.

Kami bersyukur karena pembangunan gedung ini lancar dan suplai alat-alatnya jugalancar. Dari lampu, listrik, AC, sudah diantisipasi konsultan konstruksi sehingga bisa tepat waktu.

Setelah ini, apa proyek Medialand lainnya yang sedang dan akan digarap?

Kami tetap fokus di strata office di Jakarta, dekat CBD. Kami lihat masih ada segmentasi di sana. Tapi kami belum main di apartemen.

Tahun 2005, Medialand membangun pusat perbelanjaan Mal Cibinong. Kami membangun sendiri dari lahan kosong, sebagian ada yang dijual secara strata dan sebagian lagi disewakan.   Tahun ini, Medialand menunjuk Jakarta Land sebagai building management Mal Cibinong. Mal yang dibangun di lahan seluas 2 hektar ini akan ditingkatkan kelasnya. Bersama Jakarta Land, kami akan mengatur para penyewa dan mempertajam segmentasi. Beberapa produk yang belum masuk, akan diundang. Jika awalnya kelas menengah, Mal Cibinong akan naik kelas ke menengah atas. Layout kita sesuaikan.

Medialand juga memiliki bank tanah seluas 60 hektar di timur Jakarta, yaitu di daerah Setu, Bekasi. Dan di Bali, Medialand punya cadangan lahan yang kemungkinan untuk properti pariwisata, yang mengedepankan pelestarian lingkungan. Luasnya lebih dari 10 hektar.

Kabarnya Medialand akan membangun kampus kedua dan asrama mahasiswa UMN di Serpong...

Medialand sudah menangani pembangunan kampus pertama Universitas Multimedia Nusantara Serpong, dan tahun 2011, Medialand membangun perluasan kampus UMN berikut asrama mahasiswa berkapasitas 6.000 orang. Semua dibangun Medialand.

Respon terhadap UMN sangat bagus. Perkembangan UMN sejauh ini bagus sehingga UMN membutuhkan sarana baru seperti asrama. Karena mahasiswa UMN sebagian besar berasal dari luar kota.

Mahasiswa UMN selain belajar di kampus, diwajibkan belajar bersosialisasi di dalam asrama. Bagaimana mereka tinggal di kampus dan asrama. Ini untuk melatih kemandirian mahasiswa, selain mengasah ilmu.

Berapa luas kampus UMN seluruhnya?

Lahan kampus pertama UMN seluas 8 hektar. Setelah melihat respon yang luar biasa, Medialand membeli lahan lagi untuk perluasan kampus dan asrama sehingga luas kampus UMN seluruhnya mencapai 20 hektar. Antara kampus I dan II UMN akan dibangun lifestyle center.

Selain kampus kedua UMN dan asrama, Medialand juga akan membangun serviced apartment untuk keperluan dosen, orangtua mahasiswa dari luar kota, dan tamu-tamu peserta seminar internasional.

Kampus UMN dibangun dikaitkan dengan visi Kompas Gramedia. Pak Jakob Oetama membayangkan pendidikan dapat memberikan kontribusi pada industri kreatif, di mana lulusan UMN sudah siap bekerja, berwirausaha menciptakan lapangan pekerjaan. UMN dibangun untuk mengasah bakat-bakat itu sesuai filosofi Kompas, menjalankan bisnis sekaligus mencerdaskan bangsa.

Grup Kompas Gramedia punya pengalaman dalam bidang industri kreatf, informasi, komunikasi, teknologi sehingga fokus UMN pada bidang-bidang ini. Lulusan UMN harus punya keterampilan yang praktis dalam  bidang ini. Mereka bisa terjun dalam usaha bidang public relations, production house, animasi, desain, keterampilan komputer.

Konsep ini ternyata diterima masyarakat dan mendapat respon yang bagus. Saat ini jumlah mahasiswa UMN tercatat 3.000 orang. Padahal awalnya kami mulai dengan 125 mahasiswa yang kuliah di gedung BNI 46.

Mengapa memilih Serpong?

Sebenarnya ada beberapa pilihan yang kami jajaki. Kami mencari lahan yang luas sehingga kehadiran kampus tidak mengganggu lingkungan. Kita menghindari jalan-jalan protokol yang padat di Jakarta. Karena itulah kami memilih daerah yang baru, yang masih bisa atur lalu lintasnya. Lingkungannya mudah dibangun sehingga konsep green campus dapat diwujudkan.

Kami memutuskan memilih Serpong karena berbagai pertimbangan. Antara lain karena aksesnya bagus dan sudah banyak permukiman. Di Serpong sudah banyak sekolah berkualitas mulai dari St Ursula, Tarakanita, Laurensia, BPK Penabur, Al Azhar dan lainnya. Lulusan SMA-SMA ini dapat melanjutkan pendidikan ke UMN.

Kami berpendapat UMN harus mendekat ke permukiman sehingga mahasiswa dimudahkan. Lingkungan kampus asri, jalannya lebar-lebar, sehingga tidak menghabiskan tenaga. Ternyata konsep ini diterima.

Kami sangat bersyukur UMN mendapat respon yang baik. Pada awalnya sempat terlintas keraguan, di lokasi yang relatif jauh dari Jakarta, apa orang mau datang ke sini? Tapi kami punya keyakinan, jika kami membangun sarana yang bagus, memiliki dosen yang bagus, pasti orang punya alasan mengapa memilih UMN.

Tahun 2011, UMN menerima 1.500 mahasiswa baru lagi. Karena itulah  kapasitas kampus harus ditingkatkan. Kami membangun kampus baru, yang luasnya sama dengan kampus pertama. Kami akan membangun kampus dengan kapasitas hingga 20.000 mahasiswa, termasuk sarana penunjang seperti klinik, sarana olahraga, ruang serba guna untuk acara wisuda, perpustakaan, dan tentunya fasilitas wifi.

Apakah pada suatu saat, Medialand membangun gedung perkantoran di Serpong? Melihat perkembangan daerah Serpong yang sangat pesat, kemungkinan membangun kantor baru di Serpong, masuk akal. Dan memang ada tren, beberapa perusahaan pindah ke arah sana. Jadi kemungkinan itu ada. Sebab saat ini orang cenderung memilih kantor yang efisien, mobilitas karyawan dan tamu yang relatif mudah. Jadi memang tepat jika kami memilih daerah Serpong. (Robert Adhi Ksp)