Utama Gondokusumo: Properti Itu Pekerjaan Lapangan

KOMPAS.com - Utama Gondokusumo (34) adalah putra pertama keluarga Hendro Gondokusumo, pendiri perusahaan properti Intiland Development. Utama juga generasi ketiga keluarga Gondokusumo yang terjun dalam bisnis properti.

Utama yang lahir di Jakarta, 20 April 1976, mengenyam pendidikan SD Regina Pacis Jakarta sampai kelas VI SD, setelah itu Utama melanjutkan pendidikan di Anglo Chinese School di Singapura hingga tamat SMA.

Utama yang melanjutkan pendidikan Teknik Sipil di Purdue University di Amerika Serikat itu pada akhir tahun 1996 itu, kini menjabat Executive Director Business Development Intiland. Menikah dengan Audrey Lesmana (27), Utama Gondokusumo dianugerahi tiga putra, pertama kembar lelaki, Khristopher dan Preston (2), dan Renzo (2 bulan).

Lelaki yang memiliki hobi golf dan hiking ini pernah mendirikan usaha sendiri di Amerika dan Kanada, membeli rumah tua, lalu membangun kembali menjadi rumah layak jual.

Ketika terjadi krisis moneter melanda Indonesia 1998, Utama yang waktu itu melanjutkan pendidikan di Amerika, sempat bertanya kepada ayahnya, apakah dia perlu kembali ke Jakarta dan meneruskan pendidikan di Jakarta.

“Bagi saya tak masalah. Saya sudah biasa pindah, berganti suasana. Jadi bisa belajar di mana pun. Tapi Pak Hendro bilang pada saya, Utama, kamu tak usaha khawatir, kamu tetap sekolah di sana, termasuk adikmu Rina, juga akan ke sana. Pak Hendro langsung kirim dana yang cukup untuk sekolah saya sampai lulus,” cerita Utama kepada Kompas.com.

"Jadi Pak Hendro menginginkan saya belajar dengan tenang sampai selesai. Saya diminta mencari kerja di Amerika, dan kalau Pak Hendro membutuhkan saya, saya harus balik. Papa tahu kalau saya terlalu lama di sana, saya tak mau balik,” ungkapnya.

Adik Utama, Rina Gondokusumo memiliki latar belakang fisioterapi dari Kanada. Ia sempat bekerja di Kanada. Setelah menikah, Rina tinggal di San Francisco, AS bersama suaminya dan membuka usaha klinik fisioterapi.

Berikut ini wawancara Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Utama Gondokusumo, generasi ketiga keluarga Gondokusumo, di kantornya di Intiland Tower Jakarta, Senin (30/8/10) lalu.

Apa peranan Anda di Intiland saat ini? Saat ini saya menjabat Executive Director Business Development. Tugas saya melihat Intiland mengarah ke mana, bisnis seperti apa yang dikembangkan, melihat lokasi mana yang menjadi tren ke depan, yang memiliki perkembangan yang lebih pesat. Kami juga me-review proyek-proyek eksisting yang sudah ada, apakah akan diekspansi atau mencari proyek baru. Masih banyak proyek baru yang akan kami bangun atau berkerja sama dengan mitra lain.

Intiland makin agresif. Proyek baru apa yang dikembangkan? Untuk sementara, setelah rights issue, kami membeli tiga tanah yang relatif luas di kawasan TB Simatupang, lalu di belakang Bandara Internasional Soekarno-Hatta, dan di Maja, Lebak, Banten.

Kenapa kami mengakusisi tanah-tanah itu karena kami melihat potensi yang besar di sana. Kami pilih TB Simatupang karena kawasan itu akan menjadi next CBD mengingat banyak oil and gas company berkantor pusat di sini. Di kawasan dekat Bandara, posisinya sudah jelas dekat dengan airport, dan kami buat bisnis yang terintegrasi dengan bandara.

Di kawasan TB Simatupang, kami akan membangun mix-use development di lahan seluas 7 hektar, yang terdiri dari office, apartemen, sedikit ritel. Kami tetap menggunakan arsitek Tom Wright, yang mendesain Regatta. Kami senang dengan desain Tom. Kami harap karya arsitek Tom menjadi sesuatu yang berbeda. Tom inginkan proyek ini ramah lingkungan.

Bangunan ramah lingkungan seperti apa yang dikembangkan Intiland bersama Tom Wright? Tom mendesain dengan melihat dari jalannya matahari, panasnya di mana dan sebagainya. Sepanjang tahun ada dua kali matahari jalan, setelah itu Tom melihat dari posisi-posisi bangunan, yang kena shading otomatis lebih teduh.

Tom juga melihat dari fasad bangunan. Dia tak ingin semua bangunan dilapisi kaca, karena dengan dinding kaca, akan terasa sangat panas. Tom juga menginginkan di lahan seluas 7 ha itu, orang dari satu gedung ke gedung lainnya bisa berjalan kaki dan naik sepeda. Lahan itu juga KDB-nya rendah,sehingga akan banyak taman di sana.

Tom juga memperhitungkan penghematan listrik dan air. Misalnya jika turun hujan, airnyas bisa ditampung dan didaur ulang untuk kepentingan lainnya. Saat ini proyek di TB Simatupang masih dalam tahap desain. Kami targetkan pada kuartal I atau kuartal II tahun 2011, proyek mix-used development ini mulai dibangun, dan akan rampung antara tahun 2013-2014. Pangsa pasarnya kombinasi antyara ekspat dan orang Indonesia.

Gambaran proyek di belakang Bandara di Tangerang dan proyek Maja? Proyek di belakang Bandara Internasional Soekarno-Hatta saat ini masih dalam tahap desain. Posisinya lebih ke arah utara Bandara, sebelum Teluknaga. Lahannya sekitar 350 hektar, dan direncanakan sampai 500 ha. Kami membangun perumahan dengan pangsa pasar dari middle-low ke middle-high. Kami juga akan membanguh ke business park di sana. Proyek ini akan dimulai tahun 2011.

Sedangkan proyek kami di Maja, Lebak, Banten seluas 1.092 hektar. Di kawasan Maja terdapat 11.000 hektar milik beberapa pengembang. Lahan ini belum dikembangkan dalam dua tahun ke dapan. Kami melihat, bagaimana kami bisa memposisikan lahan ini supaya bisa terintegrasi dengan rencana induk pemerintah setempat.

Sebelum bergabung dengan Intiland, apa yang Anda kerjakan? Setelah lulus dari Fakultas Teknik Sipil dari Purdue University di Indiana, Amerika Serikat tahun 2000, saya diterima di salah satu kontraktor di AS. Proyek pertama saya sebagai project engineer, membangun head office perusahaan bio-tech. Setelah itu saya pindah ke perusahaan highway consultant company. Saya bekerja di Amerika Serikat kira-kira 3,5 tahun, sampai tahun 2003.

Sebagai kontraktor, saya terllibat dalam soal desain, dan banyak berhubungan dengan petugas tata kota setempat membahas desain jalan tol di sana. Kemudian saya pindah ke Kanada. Awalnya saya buka usaha kecil-kecilan dalam bisnis properti. Saya beli tanah di Toronto, tapi tidak terlalu luas, lalu saya bangun rumah. Saya beli rumah tua, lalu saya rubuhkan dan membangun kembali sebagai rumah yang modern.

Saya bekerja sebagai kontraktor, mencari sub-kontraktor dan supplier. Beberapa rumah tua yang saya beli, saya renovasi, dan saya sewakan. Dalam dua tahun di Kanada, saya mengerjakan 10 rumah dengan cara membangunkembali dan menyewakannya. Ternyata pasarnya cukup bagus. Tentu saja saya di-support ayah saya (Hendro Gondokusumo) karena beliau yang lebih tahu bagaimana membangun. Apalagi di Kanada, banyak rumah menggunakan unsur kayu.

Setelah dari Kanada, Anda kembali ke Jakarta. Anda membuka usaha sendiri? Saya di Kanada sampai tahun 2005. Setelah itu saya balik ke Jakarta, dan mulai dengan proyek-proyek kecil di Bintaro. Ada tanah seluas 6.000m2, kerja sama dengan arsitek Jeffry Budiman. Kami menggarap tanah itu menjadi 10 rumah tinggal dengan segmen menengah atas. Setelah itu, kami membeli tanah seluas 5.000 m2 di daerah Daan Mogot dan membangun 24 rumah. Lokasinya menempel di Taman Semanan Indah dengan segmen kelas menengah.

Banyak suka-duka yang saya alami di Jakarta. Waktu pertama kali ke Jakarta, ada beberapa hal yang tak biasa saya hadapi. Kalau di Amerika dan Kanada, soal konstruksi sih sama. Tapi di Indonesia, ada hal-hal lain yang harus diperhatikan seperti bagaimana menangani masalah keamanan dan perizinan, juga menangani konsumen. Di situlah saya belajar banyak. Saat di Kanada, prosedur sudah baku. Tapi di Indonesia, segalla sesuatunya masih bisa berbeda. Tapi terus terang, situasi seperti ini bagi saya jauh lebih menantang dan lebih interesting.

Saya bekerja sendiri di Jakarta dari tahun 2005 sampai 29 Juni 2007. Saat itu Intiland melakukan restrukturisasi, di mana Lennard Ho dan saya masuk ke Intiland, selain beberapa komisaris baru.

Awalnya saya sebenarnya ingin bisnis sendiri, tapi kemudian diminta Pak Hendro supaya ikut masuk Intiland dengan suasana baru. Saya bersama tim lainnya mengembangkan Intiland ke depan. Pak Hendro ingin saya tahu bisnis Intiland ke depannya. Rencana Intiland ke depan? Waktu saya bersama Lennard Ho dan komisaris lainnya, bersama-sama memformulasi Intiland ke depan akan seperti apa, saya melihat portofolio, apa yang bisa di-improve, ya kami improve. Pelan-pelan kami upgrade Intiland. Perusahaan ini berdiri sejak tahun 1985 dan berkembang di Jakarta dan Surabaya.

Kami melihat proyek apalagi yang bisa kami improve. ??Kami menjajaki pengembangan lahan di beberapa lokasi dengan mitra kita. Salah satu yang kami kerja samakan adalah lahan seluas 20 ha di Daan Mogot, lokasinya di sebelah Taman Semanan Indah. Proyek ini mengarah ke mix-used development. Kami bekerja sama dengan dua mitra

Lalu sejak dua tahun lalu, kami melakukan studi dan mengembangkan hotel bintang dua plus, Whiz. Kami sudah mengakusisi beberapa tanah di lokasi strategis, antara lain di Yogya, Semarang (sedang dibangun) dan dua lokasi di Jakarta (daerah Kota dan Menteng), dan Surabaya (Jalan Mayjen Sungkono).

Kami targetkan Intiland akan terus mengakusisi tanah dan bekerja sama dengan pemilik tanah atau investor. Pak Moedjianto (CEO Intiwhiz) sudah bekerja sama dengan pemilik tanah dan investor di Kuta Bali. Dalam pola kerja sama ini, investor mendanai pembelian tanah dan membiayai pembangunan oleh investor, sedangkan Intiland membangun dan mengelola hotel itu.

Di Balikpapan, Intiland mendanai biaya konstruksi dan mengelola hotel. Ini pola kerja sama dengan pemilik tanah.

Tidak tertutup kemungkinan, Whiz dibuka di kota-kota lainnya di luar Pulau Jawa. Hal itu bisa dilakukan. Kami melihat kemana bisnis ini bisa dikembangkan dengan baik, tapi lebih oportunisik. Saat ini kami konsentrasi di Pulau Jawa karena populasi terbesar memang di pulau ini sehingga konsentrasi bisnis Intiland ada di Jakarta dan Surabaya.

Namun setelah bank tanah kami cukup banyak di Jakarta dan Surabaya, kami akan ekspansi ke kota-kota lainnya. Proyek residensial Graha Natura di Surabaya awal Februari 2010 sudah diluncurkan. Kami menawarkan rumah-rumah ini kepada penghuni di Graha Famili lebih dahulu dulu. Kami ingin tahu kepuasan mereka di Graha Famili, proyek perumahan kami sebelumnya, itu seperti apa, apakah kami mengelola perumahan itu dengan baik. Eh ternyata sold out. Hanya menjual kepada penghuni Graha Famili, sudah sold out. Lokasi Graha Natura memang tidak terlalu jauh dari Graha Famili. Mungkin mereka membeli untuk anak-anak atau untuk investasi.

Yang pasti, kami cukup senang. Ternyata Intiland dinilai orang dengan baik, terutama oleh customer kami.

Strategi apa yang dikembangkan Intiland? Strateginya, kami punya lahan di banyak tempat. Kami melihat cara berpikir seperti fund manager, kami tidak menaruh telur di satu keranjang. Jadi kami punya lahan dan proyek di Jakarta tersebar di Jakarta Utara, Jakarta Barat, Jakarta Selatan, dan Jakarta Pusat.

Kami beranggapan, orang dari Jakarta Utata jarang pindah tinggal di Jakarta Selatan karena mereka sudah terbiasa dengan komunitas sendiri, mereka tahu ke mana pergi dan juga mungkin dekat dengan lokasi tempat bekerja. Kami punya lokasi di beberapa tempat, supaya kalau misalnya proyek di Jakarta Utara sedang menurun, di Jakarta Selatan mungkin tidak. Kami bangun beberapa proyek sekaligus dengan target pasar berbeda.

Yang dibangun bervariasi. Kami tidak ingin melakukan head to head dengan pengembang lainnya. Kami ingin jadi compliment, terintegrasi dengan proyek lain dari pengembang lain. Kami ingin membuat daerah itu naiknya bareng-bareng. Kalau head to head, kami akan berantem dengan pengembang lain. Misalnya kalau di suatu lokasi banyak hotel bintang lima, kami akan bangun hotel bintang 3 dan 4.

Ini pekerjaan satu tim. Kami sering berdiskusi dengan pejabat dinas tata kota soal rencana ke depan bagaimana. Kami bersama CEO, project director, melihat lokasi mana yang akan ditargetkan, di sana dibangun apa. Dari situ, ada beberapa tim. Misalnya high rise dan low rise.

Kami diskusikan bagaimana cocoknya, apa cocoknya, bagaimana studi kelayakan dan risetnya, kami diskusikan apa target market-nya dengan marketing team. Kami bikin tim supaya masing-masing bagian bisa lebih berkonsentrasi pada proyek, sehingga pengambilan keputusan bisa lebih cepat.

Mengapa Anda akhirnya mau bergabung dengan Intiland? Ya otomatislah. Biar bagaimanapun, saya dapat menjadi seperti sekarang begini, karena ayah saya dan adik kakek saya (Suhargo Gondokusumo). Saya ada di sini karena mereka. Begitu Pak Hendro minta saya, tolong saya juga ikut, saya tak bisa menolak. Saya melihat, Intiland itu dulu perusahaan cukup besar, namun karena krisis moneter 1998, semuanya turun. Namun setelah itu, Intiland bisa bertahan dan berkibar kembali. Ini pasti ada sesuatu yang luar biasa. Jadi ke depan, saya optimistis Intiland bisa tumbuh dengan baik jika dikelola dengan baik.  alasan pertama, karena permintaan ayah saya.

Kedua, karena ini adalah bisnis ayah saya yang dirintis sejak lama (1985). Pak Hendro berharap perusahaan ini bisa berjalan lebih lama dari hidupnya beliau dan hidup saya. Bisa ratusan tahun seperti perusahaan lannya. Karena itu saya tergerak. Perusahaan ini perusahaan publik, legacy bapak saya. Jadi saya merasa bertanggung jawab untuk membantu Intiland maju ke depan dan bisa langgeng ke depan.

Belum tentu saya harus menduduki posisi CEO karena ini perusahaan publik. Yang penting siapa yang paling baik mengelola perusahaan ini. Kalau saya cocok, ya saya akan ambil tanggung jawab itu. Tapi kalau tidak, saya akan mencari orang lain.

Saat ini saya mencari pengalaman sebanyak-banyaknya. Pengalaman tidak bisa diperoleh di sekolah. Saya belajar dari mereka yang sudah lebih dulu berhasil. Saya sering diajak Pak Hendro bertemu dengan Pak Ciputra, Pak Herman Sudarsono, Pak Tan Kian. Seneng mendengarkan cerita mereka. Saya belajar soal konsistensi. Mereka punya SOP yang baik. Meskipun njlimet, tapi karena sudah rules-nya, ya harus dijalani. Namanya properti itu ya pekerjaan lapangan. Dan pengalaman jauh lebih penting. (Robert Adhi Ksp)