Moedjianto: Hotel Bintang Dua Lebih Menjanjikan

KOMPAS.com - Pengembang Intiland kini merambah ke bisnis perhotelan. Intiland memilih masuk dalam bisnis hotel bintang dua plus ketimbang hotel bintang di atasnya. "Dalam lima tahun ke depan, Intiland akan membangun 60 hotel dengan brand Whiz di seluruh Indonesia," kata Presiden Direktur dan CEO Intiland Infinata, Moedjianto Soesilo Tjahjono dalam percakapan dengan Kompas.com di Yogyakarta.

Moedjianto bergabung dengan Intiland sejak tahun 1989 atau lebih 20 tahun yang lalu. Sejak awal lelaki kelahiran Semarang 9 November 1963 ini bekerja di bidang properti. Ia mengawali kariernya sebagai salesman perumahan real estate, lalu pernah memegang vila dan mengurusi lapamgan golf di Surabaya.

Moedjianto cukup lama mengurusi ERA, perusahaan broker properti sekitar 9 tahun. “Saya dipilih menjadi Presiden Direktur dan CEO Intiland Infinita mungkin karena saya memiliki banyak jaringan di perhotelan,” katanya.

Moedjianto mengenyam pendidikan SD, SMP dan SMA Karangturi, Semarang. Lalu menyelesaikan pendidikan di Fakultas Teknik Sipil Unika Atmajaya tahun 1989 dan melanjutkan pendidikan S2 Manajemen di PPM Jakarta.

Berikut ini wawancara Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Moedjianto Soesilo Tjahjono, Presiden Direktur dan CEO Intiland Infinita di Yogyakarta, Sabtu (7/8/10) malam.

Intiland selama ini dikenal sebagai pengembang perumahan dan apartemen. Dan kini Intiland masuk ke dalam bisnis perhotelan. Mengapa? Intiland sebelumnya sudah masuk dalam bisnis perhotelan namun tidak fokus. Kami membangun Grand Bromo dan Grand Terawas, hotel bintang tiga di Jawa Timur. Intiland juga sempat punya hotel Mercure di Surabaya, tapi kemudian dijual.

Intiland juga pernah membangun low-rise apartment di Surabaya, tapi kemudian dijual.

Mengapa terjun dalam bisnis hotel bintang dua, bukan bintang empat atau lima? Kami sudah melakukan studi selama dua tahun, sejak tahun 2008, sebelum memutuskan masuk bisnis hotel bintang dua. Hasil studi kami menunjukkan, saat ini jumlah orang yang melakukan perjalanan, baik untuk bisnis maupun leisure, makin meningkat pesat hingga 20 persen. Maskapai penerbangan kecipratan.

Hasil studi juga menyebutkan bahwa hotel bintang dua lebih feasible, menguntungkan daripada hotel lain.

Coba Anda bayangkan, hotel berbintang 4 dan 5 harus sediakan ballroom. Memang jika dilihat dari income, ballroom mendatangkan pendapatan yang relatif besar. Namun kami sebagai pengembang, melihat juga investasi yang diperlukan jika ballroom disediakan, adalah juga masalah parkir yang luas dan ini menyangkut luas tanah.

Jadi karena Intiland berbasis dari developer, pengembang, dan bukan operator, jadi kami melihat investasi yang dibutuhkan relatif besar, dan investasi belum tentu bisa balik. Mengapa hotel bintang dua sangat efisien? Intiland dengan brand Whiz ini sebetulnya hotel bintang dua plus, karena kami menyediakan akses internet dan meeting room yang tidak terlalu besar.

Nah, kenapa hotel bintang dua sangat efisien? Pertama, kami tidak perlu menyediakan ballroom dan meeting room yang luas, juga tak perlu repot-repot dengan swimming pool.

Sebenarnya apa tujuan sebagian besar orang datang ke hotel? Sebagian besar masuk hotel hanya untuk tidur, istirahat thok.

Makanya kami tidak kaget, jika sekarang banyak perusahaan besar kini main di hotel binang dua.

Kedua, eksisting pasar hotel bintang dua yang sebetulnya sudah ada. Sejak dulu hotel bintang dua memang sudah banyak, tapi dimiliki perorangan, yang tidak ikuti manajemen hotel yang baik. Akibatnya, banyak hotel yang seharusnya sudah harus diperbaiki dalam waktu 10 tahun, tapi tidak melakukan itu.

Anda yakin hotel Whiz ini akan sukses dan diterima pasar? Hasil studi yang kami lakukan selama dua tahun inilah, yang membuat Intiland yakin seyakin-yakinnya bahwa prospek bisnis hotel bintang dua plus sangat menjanjikan.

Dari sisi bisnis, kami yakin ini sangat menjanjikan. Dan ke depan, kami melihat ada persaingan hotel bintang dua. Makin banyak perusahaan yang masuk bisnis hotel bintang dua. Dan kami senang dapat mendidik traveler berpikir efisien.

Apa syarat utama Hotel Whiz? Syarat utama adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Ini tidak mudah, memang. Intiland mau membangun Whiz jika lokasinya di tempat strategis, di pusat kota, pusat bisnis.

Kami sangat hati-hati mencari lokasi untuk Whiz. Rencananya, setelah operasional 3-4 tahun ke depan, Whiz akan go public. Karena itulah, lokasi untuk Whiz harus yang bagus. Dan saya jamin jika Whiz beroperasi, pasti untung.

Apakah Intiland membangun sendiri semua hotel, atau membuka peluang kerja sama dengan pihak lainnya? Idealnya, Intiland membeli semua tanah untuk Whiz, tapi kenyataannya ada pemilik tanah yang tak mau menjual tanah mereka sehingga kami membuka peluang kerja sama. Kalau pemilik tanah maunya jual, kami beli. Kalau disewakan, ya kami sewa dengan BOT 30 tahun.

Dan pola pengembangan Whiz adalah lokasi. Saya berbeda dengan operator hotel lainnya. Saya lebih memilih lokasi yang terbaik, the best. Filosofi kami, kalau sudah pilih lokasi yang bagus, pasti untung.

Dalam lima tahun ke depan, Whiz akan dibangun di 60 kota. Di kota mana saja, Whiz akan dikembangkan? Tidak semua kota menjanjikan. Karena itu, kami memetakan dulu lokasi-lokasi yang bagus untuk Whiz. Setelah itu baru diputuskan Whiz akan dibangun di mana.

Tahun 2011, akan ada 12 hotel Whiz. Di Jakarta, rencananya akan ada tiga Whiz. Dua sudah ok, yaitu di Hayam Wuruk dan Menteng, dan satu lagi di Blok M masih dalam proses. Satu lagi kami punya Grand Whiz, yang service-nya di atas Whiz, bintang tiga plus yaitu di Kelapa Gading.

Whiz akan dbangun pula di Bali, yaitu di Kuta dan Legian. Di Semarang, di Jalan Kapten Tendean belakang Novotel, dan satu lagi masih dalam pembicaraan. Whiz juga dibangun di Surabaya di Sungkono, juga di Balikpapan di Jalan Sudirman.

Kami juga berencana membangun Whiz di Palangkaraya dan Bandarlampung, dan saat ini masih dalam proses.

Intiland juga berminat membangun Whiz di Medan, tapi belum mendapatkan tanah di lokasi yang pas, sedang Pekanbaru, Padang, Pontianak, Palembang, Manado belum.

Di Bandung, sebetulnya kami ingin di lokasi Pasteur. Tapi mitra kami bukan pemain properti, sehingga mereka mundur melihat banyak hotel lain dibangun di kawasan itu. Mitra kami takut rugi. Namun setelah itu, tanah di Pasteur naik terus, dulu Rp 8 juta per m2, sekarang nilainya sudah Rp 16 juta/m2.

Kami memang melihat kota mana yang berpotensi untuk dibangun Whiz. Kami survei dulu. Kami tidak mau gegabah langsung membangun di semua kota karena berbahaya bagi investasi. Lebih baik kami menunggu dulu perkembangan kota dan daerah, baru kemudian masuk.

Di Bali, banyak yang mengajak Intiland bekerja sama, tapi kami tak mau langsung terima. Kami harus tahu marketnya seperti apa. Mungkin suatu kota butuh hotel yang lebih menonjolkan MICE. Dan Whiz lebih mengedepankan pasar business traveler. Kami harus fokus ke sana.

Intiland menerima banyak penawaran, tapi saya tegaskan bahwa konsep Whiz berbeda.

Konsep apa yang diterapkan untuk membangun Whiz? Konsep Whiz simpel. Tanah tak perlu terlalu luas. Idealnya 1.200 m2 sampai 2.000 m2. Kalau saya dikasih tanah yang luas pun, saya tidak mau.

Di Yogyakarta, Whiz dibangun di Jalan Dagen, Malioboro. Tanahnya hanya 850 meter persegi dan jumlah kamar 103, dengan luas per kamar 16m2.

Kami optimistis dan yakin dengan Whiz Malioboro ini. Lha kami belum buka saja, sudah 50 orang datang dan mau nginap di sini.

Target kami, okupansi 75 persen, dengan target 80 persen business traveler dan 20 persen leisure. Tapi tidak tertutup kemungkinan komposisi ini sebaliknya mengingat Malioboro dan Yogyakarta kota wisata dan budaya yang menarik banyak orang datang ke sini.

Whiz menyediakan akses internet, tapi tidak gratis. Tamu bisa membayar dengan harga yang sangat terjangkau.

Kasur tempat tidur di kamar yang dipakai Whiz adalah kasur yang digunakan untuk hotel yang semalamnya 1.500 USD. Tamu bisa tidur nyenyak.

Whiz tak punya suite dan president suite karena itu hanya cocok untuk hotel bintang empat dan lima. Pangsa pasarnya berbeda.

Investasi yang ditanamkan di Whiz Malioboro ini sekitar Rp 50 miliar, termasuk nilai tanah. Nilai bangunannya Rp 30 miliar. Kami targetkan mencapai BEP dalam waktu 8 tahun. jumlah karyawan tetap 17 orang, tapi totalnya 35 orang.

Ada rencana membangun hotel bintang tiga, di atas Whiz? Kami berkonsentrasi dulu di hotel bintang dua plus. Kalau kami main di hotel bintang 4 dan 5, tak ada duitnya. Tapi dengan pengalaman manajemen, orang akan minta. Kami masuk bintang tiga plus, karrena ada yang minta. Dan orang Singapura yang minta. Mereka tahu pengalaman kami. (Percakapan dengan Robert Adhi Ksp)