Umur Psikologis dalam Pasar Properti

oleh Rhenald Kasali

Delapan belas tahun lalu saya pernah membeli sepatu Bally di pabriknya di Swiss. Sebagai mahasiswa, harga 100 dollar AS tentu sangat mahal. Tetapi, terasa murah karena tertera kalimat jaminan seumur hidup: Life time warranty.

Namun, benarkah sepatu itu kuat dipakai selama-lamanya? Ternyata tidak. Dua tahun kemudian ia sudah rusak dan saya memilih membuangnya daripada mengklaim ke pabriknya.

Hari-hari ini kita juga menyaksikan persoalan psikologis yang sama dalam bidang properti. Selama ini orang asing di sini hanya mendapatkan hak pakai selama 25 tahun sehingga kurang menarik. Sementara itu, Malaysia dan Singapura berani memberikan hak 99 tahun, bahkan sampai 999 tahun.

Apa benar manusia dapat menikmati properti melebihi umur hidupnya? Tentu saja tidak.

Namun, sama seperti cara sepatu menawarkan life time warranty, di balik itu terdapat bahasa psikologis pasar yang perlu diadopsi para pembuat kebijakan yang tengah melakukan revisi Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah oleh Orang Asing untuk menjaga keunggulan daya saing bangsa ini.

Pembelian psikologis
Keramaian yang diperbincangkan para pembuat kebijakan properti hari-hari ini tampaknya belum menyentuh aspek-aspek psikologis pasar.

Tentu saja peraturan dibuat untuk manusia, tetapi masih banyak belenggu hukum dan kebiasaan yang mengikat bangsa ini.

Selain terpola masa lalu, kita juga belum benar-benar berpikir tentang pentingnya membangun nasionalisme dalam kacamata keunggulan daya saing. Dalam kacamata itu kita perlu mencegah value migration ke luar negeri.

Data terbaru, misalnya, menyebutkan 30 persen total pasar properti Singapura senilai 30 miliar dollar Singapura dibeli asing, dan pembeli teratasnya adalah orang Indonesia.

Gejala serupa juga terjadi di Malaysia, yang sudah 20 tahun membuka pasar propertinya untuk orang asing, dan kini ribuan orang dari pesisir Sumatera dan Kalimantan telah membeli properti di negeri jiran itu.

Apakah orang-orang Malaysia dan Singapura timbal balik membeli properti di sini? Ternyata tidak.

Di Australia dan Selandia Baru, orang asing diberi visa khusus untuk tinggal menetap asalkan membeli properti. Maka krisis global yang terjadi tahun lalu cepat pulih di negeri domba itu dan devisa pun mengalir deras.

Kita tidak bisa mengatakan telah terjadi unfair trade (perdagangan tidak adil) saat orang kita belanja properti di luar negeri, tetapi tak banyak orang asing membeli properti kita.

Semua itu bisa jadi karena kesalahan kita sendiri. Kesadaran ini tampaknya ada di kepala Menteri Perumahan Rakyat, dan wajib kita dukung.

Kita jarang berpikir bahwa setiap kebijakan yang diambil saat ini harus benar-benar memperhitungkan dampaknya bagi penciptaan keunggulan daya saing bangsa (national competitiveness). Dan, memahami psikologi pasar global penting untuk menjaga keunggulan dan rasa nasionalisme kita.

Kepercayaan dan kebiasaan
Berapa lamakah usia rata-rata manusia? Sebut saja 65 tahun hingga 90 tahun. Kalau seseorang membeli properti di usia 40 tahun, paling lama ia hanya bisa menikmati 25 tahun hingga 50 tahun.

Secara faktual, PP Nomor 41 Tahun 1996 sebenarnya sudah mengakomodasi usia biologis, yaitu hak pakai 25 tahun, dan dapat diperpanjang lagi 25 tahun. Namun, di balik itu sebenarnya terkandung beban psikologis yang memengaruhi cara berpikir pasar properti, yang dibentuk oleh kepercayaan dan kebiasaan.

Di negara-negara maju, properti dibeli melalui mortgage (hipotek) untuk tempat tinggal sebatas usia biologis. Begitu seseorang meninggal, properti dilelang. Pajak warisan sangat besar sehingga mereka jarang berpikir memberikan warisan.

Anak-anak yatim disantuni negara, mulai dari sekolah sampai kebutuhan gizi dan kesehatannya. Sebaliknya, di Asia properti adalah produk investasi yang penting untuk keamanan ekonomi keluarga. Jadi, di balik setiap pembelian properti terdapat beban psikologis.

Selain itu, rasa percaya terhadap masa depan negara juga memegang peranan penting. Misalnya, kewajiban untuk mengurus perpanjangan beberapa kali untuk negara transisi seperti Indonesia dapat dipandang sebagai suatu bentuk ketidakpastian.

Kalau pemasar sudah mengeluh, itu pertanda masih ada ketidakpercayaan terhadap birokrasi.

Sebaliknya, memberikan sekaligus hak dalam waktu yang lebih panjang dapat mencerminkan kemajuan terhadap kepercayaan.

Kegamangan pasar
Efek psikologis lain juga tampak dalam perbincangan yang berkembang di antara para pengembang dan pemasar (marketer) properti sepanjang bulan Maret ini.

Kalau hak pakai, yang diberikan untuk orang asing, statusnya lebih rendah daripada hak guna bangunan (HGB), apakah pantas properti hak pakai dijual lebih mahal daripada properti yang dibangun di atas tanah HGB? Pertanyaan seperti itu sebenarnya tak lain dari bentuk kegamangan pasar.

Kalau bangsa ini ingin mendapatkan keunggulan dalam persaingan global di sektor properti, sudah barang tentu kita harus bisa mengangkat beban psikologis yang ada di pundak konsumen dan para pemasar properti.

Banyak kesamaan visi yang masih harus dibangun antara pengusaha dan pemerintah, dan harus ada keterbukaan dalam memandang pasar.

Saya ingin mengajak Anda kembali ke soal life time warranty pada awal tulisan ini.

Ketakutan memberi umur psikologis yang lebih panjang pada pembeli asing dalam bidang properti, saya dengar sama besarnya dengan ketakutan eksekutif perusahaan sepatu dalam memberi jaminan life time warranty.

”Jangan-jangan…, ah bagaimana kalau semua orang mengembalikan sepatunya yang rusak?” Faktanya, hanya satu dua orang saja yang mengambil klaim.

Saya yakin orang-orang asing juga tidak bermaksud menguasai propertinya seumur hak pakai yang dimilikinya. Itu hanyalah keyakinan psikologis semata.

Jadi, melihatlah jauh ke depan, bingkaikan cara berpikir pasar dan daya saing ke dalam aturan-aturan hukum. (Sumber: KOMPAS Cetak)

Rhenald Kasali Guru Besar Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia