Buka Sumbat Biar Dagangan Laris Manis

KOMPAS.com - Mempertimbangkan lokasi rumah di pinggir kota pasti memunculkan pertanyaan : bagaimana  akses menuju ke sana dan sebaliknya? Belakangan, kian banyak pengembang mencoba menjawab pertanyaan itu dengan membangun akses jalan tol sendiri.

Kondisi Jakarta yang semakin penuh sesak oleh hunian, kawasan perkantoran, dan perbelanjaan, mendorong perkembangan pembangunan di pinggiran kota. Agar menarik minat pendatang, kota-kota yang tumbuh di pinggiran itu berbenah dan bersolek dengan segala rupa fasilitas. Kemudahan akses menjadi iming-iming pemanis.

Penghuni tak lagi repot-repot bertandang ke Jakarta untuk memenuhi kebutuhan hidup. Maklum, kota-kota ini sudah menawarkan fasilitas komplit yang memenuhi semua kebutuhan hidup: kawasan komersial berupa mal, rumah toko (ruko), pasar, hotel, apartemen, rumah sakit, sampai sekolah.

Meski begitu, para pengembang tetap menganggap akses jalan menuju lokasi dan sebaliknya tetap penting. Karena itu sebagian pengembang membangun akses jalan langsung menuju jalan tol dari kawasan hunian yang mereka bangun.

Maklum, sebagian besar penghuni kota-kota mandiri di pinggir Jakarta tetaplah para pekerja dan berkantor di Jakarta. Akses jalan dan waktu tempuh yang lebih singkat tentu menjadi salah satu pertimbangan dalam memilih hunian di pinggir kota.

Ali Hanafia, pengamat properti dari Century 21 Pertiwi, menilai akses jalan membawa dampak positif bagi kawasan kota mandiri yang relatif sudah padat. “Akses ini bisa mengangkat traffic di kawasan itu, mengurangi kemacetan, serta memperbesar pasar,” ujarnya.

Para pengembang juga bisa memetik dampak langsung berupa kenaikan harga jual, selain pusat bisnis dan perdagangan yang mereka bangun akan semakin ramai. Tak heran, biasanya, setelah akses tersebut dibangun pengembang kian agresif mendandani kawasan.

Menurut Ali, akses jalan berupa jalan tol yang berhubungan langsung dengan jalan tol utama bisa meningkatkan harga investasi di kawasan tersebut. “Bisa naik sampai 20%,” imbuh dia. Nah, jika Anda menginginkan tempat tinggal dengan kemudahan akses semacam itu, Ali menyarankan agar Anda membelinya sebelum akses jalan tol rampung dan harganya sudah bergerak naik duluan.

Meski begitu, calon penghuni tetap harus memperhatikan beberapa hal, seperti berapa panjang akses jalan ton tersebut. Jangan sampai akses jalan itu malah memperpanjang masa perjalanan. Ali menyarankan, panjang maksimal akses jalan tol lima kilometer. Faktor lain adalah saluran air atau drainase. Tidak adanya atau sistem drainase yang buruk bisa membuat akses menuju jalan tol terendam di kala musim hujan.

Nah, ada beberapa kompleks perumahan di seputaran Jakarta yang sudah memiliki akses jalan tol langsung ke hunian. Antara lain, Perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK), Grand Wisata, dan Kota Deltamas. Selain mereka, Alam Sutera juga telah mengoperasikan akses jalan tol langsung ke kawasan perumahan.

Teranyar, Lippo Cikarang. Anak usaha Grup Lippo ini akan membangun akses jalan tol langsung yang menyodet ruas tol Jakarta–Cikampek.

Nah, mari kita tengok plus-minus tinggal di kawasan yang punya akses tol langsung itu.

Lippo Cikarang

Bersama kota mandiri Jababeka, PT Lippo Cikarang Tbk. membangun akses jalan tol yang menghubungkan dua kawasan ini. Selain itu, Lippo akan membangun jalan penghubung ke pintu keluar jalan tol Jakarta–Cikampek di kilometer 34,7.

Kalau sudah jadi, akses ke jalan tol itu diharapkan mampu mengurangi beban kemacetan di Jalan Raya Lemahabang, Cibarusah. Selama ini, jalan tersebut harus dilewati setelah kita keluar dari pintu tol Cikarang Barat, baik hendak ke Jababeka maupun Lippo Cikarang. Kini, saban hari, Jalan Lemahabang selalu macet. Apalagi, di pagi dan sore hari saat kaum komuter berangkat dan pulang dari tempat kerja di Jakarta.

Lippo Cikarang bersama kontraktornya sudah mengosongkan lahan untuk akses jalan tol tersebut. Maklum, mereka menargetkan ground breaking jalan tol ini bisa berlangsung bulan depan. Dengan demikian, proses pembangunannya bisa dimulai pada awal 2010 dan pengoperasiannya diharapkan pada tahun 2011.

Harun Permadi, Direktur Pelaksana Lippo Cikarang, berpromosi, pembangunan akses jalan ini akan meningkatkan nilai investasi tanah di kawasan itu. Saat ini harga tanah di sana sudah terbilang tinggi, yaitu sekitar Rp 800.000 hingga Rp 2 juta per meter persegi (m²) untuk hunian dan Rp 3 juta per m² untuk kawasan komersial.

Setelah pembangunan akses tersebut, Lippo akan membangun kawasan niaga terpadu alias central business district (CBD). Tentu, tak ketinggalan proyek permukiman dan hunian. Pengembang ini tengah membangun megaproyek hunian Elysium Residence, seluas 126 hektare (ha), terdiri atas 12 kluster.

Untuk tahap pertama, Lippo membangun Elysium Garden di atas lahan seluas 12 ha. Tipenya bervariasi, mulai dari luas 53/140 m² sampai 114/200 m² Harganya berkisar antara Rp 254 juta sampai di atas Rp 1 miliar. Pembangunan kluster ini ditargetkan rampung tiga hingga empat tahun lagi.

Hingga akhir bulan lalu Lippo Cikarang telah membukukan penjualan Rp 300 miliar. Dengan pembangunan akses jalan tol baru, perusahaan berharap angka penjualan dalam setahun bisa mencapai Rp 400 miliar.

Alam Sutera

PT Alam Sutera Realty Tbk sudah lebih dulu membangun akses jalan langsung ke jalan tol. Perusahaan publik ini membangun akses jalan yang menghubungkan kawasan perumahan Alam Sutera dengan jalan tol Jakarta-Merak di kilometer 15,4. Jalan ini dikenal sebagai Tol Alam Sutera.

Pengoperasiannya sejak 19 September lalu. Pengelolaan jalan tol yang menelan dana Rp 150 miliar ini diserahkan kepada Jasa Marga. Manfaat jalan baru sepanjang tiga kilometer itu langsung terasa. Maklum, beban kemacetan di pagi dan sore hari yang biasanya hanya ditanggung Jalan Raya Serpong kini terbagi.

Dampak langsung juga terasa di kawasan Alam Sutera yang menjadi tempat transit lantaran berada di mulut jalan tol. “Traffic atau jumlah pengunjung di Alam Sutera bertambah,” kata Sekretaris Perusahaan Alam Sutera Hendra Kurniawan. Namun, dia mengaku, belum menghitung jumlah arus kendaraan yang lalu-lalang sejak jalan tol Alam Sutera beroperasi.

Yang jelas, tujuan pengembang membangun akses jalan tol ini adalah mendongkrak popularitas proyek komersial dan hunian di Alam Sutera. Maklum, perusahaan ini sudah ancang-ancang membangun lebih banyak lagi perumahan dan tempat komersial. Alam Sutera masih punya banyak lahan kosong. Separuh dari total lahan seluas 700 ha masih berupa lahan kosong. Sedangkan megaproyek komersial yang akan dibangun adalah mal, apartemen, hotel dan perkantoran.

Hendra bilang, akses jalan tol tersebut secara otomatis bakal menaikkan harga rumah dan tanah di kawasan Alam Sutera. Namun, pengembang juga tidak mau mematok kenaikan harga rumah terlalu cepat. “Tidak sampai 10% per tahun,” imbuhnya. Sedangkan kenaikan harga di pasar sekunder bakal lebih cepat lagi.

Di sisi lain, kenaikan investasi harga tanah terbilang pesat. Tahun 2006, harga tanah di sana masih sekitar Rp 1,3 juta per m². Setahun berselang sudah merangsek naik menjadi Rp 2 juta dan mencapai Rp 2,25 juta sampai Rp 2,5 juta pada tahun lalu.

Sedangkan sekarang, harga tanah di Alam Sutera sudah mencapai Rp 3,1 juta sampai Rp 3,3 juta per m². Berarti, hanya dalam waktu tiga tahun, harga tanah di sana naik 153%.

Sinarmas

Sebenarnya, Sinarmas Developer and Real Estate (Sinarmasred) adalah salah satu pionir pengembang yang membangun akses jalan tol ke kawasan huniannya. Ada tiga kota mandiri di bawah payung induk perusahaan properti Sinarmas menerapkan konsep tersebut: Kota Bumi Serpong Damai (BSD City), Grand Wisata, dan Deltamas. Dengan akses langsung tersebut, kota mandiri garapan Sinar Mas jadi pilihan properti yang diminati orang.

Bumi Serpong Damai (BSD) bisa dibilang sebagai kota mandiri yang strategis. Kawasan ini bisa dicapai melalui dua ruas jalan tol, yaitu jalan tol Jakarta- Merak dan jalan tol Jakarta- Serpong. Tak heran bila BSD menjadi kawasan yang menyedot perhatian tinggi bagi para komuter, yang mencari rumah di sekitar Tangerang.

Tak hanya itu. Akses jalan tol Jakarta-Serpong juga mendongkrak prospek investasi di kawasan tersebut. Kini, kawasan BSD memiliki fasilitas dan sarana infrastruktur yang lengkap untuk kalangan menengah ke bawah dan kalangan atas. Mulai dari hunian, area komersial, rumah sakit, sampai sekolah dan universitas. BSD juga melengkapi diri dengan pasar modern, sehingga para penghuni semakin nyaman tinggal di sana.

Idham Muchlis, Manajer Senior Komunikasi Korporat BSD, mengatakan bahwa pertumbuhan harga tanah di sana cukup cepat. “Pertumbuhannya sekitar 15% sampai 20% per tahun,” imbuhnya.

Saat ini, harga tanah per m² di BSD di pasaran sudah di atas Rp 2,5 juta. “Sejak kami di BSD tahun 2004, kenaikan harga tanah rata-rata per tahun mencapai 31,4%,” ujar Lilly Tjahnadi, Deputi Direktur Pemasaran Simasred, kepada Titis Nurdiana dari KONTAN.

Di sisi lain, BSD juga semakin aktif mengembangkan kawasannya. Saat ini, pembangunan proyek BSD City Tahap II segera dimulai. Dana yang dianggarkan untuk mengembangkan lahan seluas 2.000 ha itu sekitar Rp 15 triliun. Awalnya, pengembang akan menggarap lahan seluas 850 ha dan ditargetkan rampung pada tahun 2013. Selanjutnya, pengembangan sisa lahan 1.150 ha diharapkan selesai pada 2020.

Selain BSD, Grand Wisata milik PT Duta Pertiwi Tbk. juga memiliki akses langsung menuju jalan tol sejak akhir 2007. Kawasan seluas 1.100 ha ini memiliki akses jalan tol dengan pintu keluar tol Tambun di kilometer 21. Konsep akses jalan tol ini cable stayed, bergaya modern tanpa tiang penyangga sepanjang 80 meter. Ciri khasnya, menara lengkung berwarna kuning setinggi 40 meter.

Akses jalan tol dari pintu keluar tol Tambun itu langsung menuju Jalan Boulevard Utama Grand Wisata hingga ke Jalan Mustika Jaya di kawasan Grand Wisata. Jika harga tanah di sana pada tahun 2007 hanya Rp 1,5 juta per m², maka pada 2009 sudah di atas Rp 2 juta.

Kota Deltamas juga memanfaatkan akses jalan tol Jakarta-Cikampek. Penghuni di sana bisa keluar dari jalan tol itu di kilometer 37, yang juga merupakan gerbang masuk ke Kota Deltamas. Jadi, penghuni tak perlu lagi tersandera oleh kemacetan.

Tinggal di sana, pengembang yakin para penghuni tak akan merugi. Sebab, saban tahun, “Rata-rata kenaikan tanah di sana mencapai 23,7% per tahun,” ujar Lilly berpromosi. Saat ini harga tanah di kawasan Deltamas sudah ada di atas Rp 1 juta. Tertarik membungkusnya? (KONTAN/Sanny Cicilia Simbolon)