BORR Dongkrak Harga Properti di Bogor

JAKARTA, KOMPAS.com - Pembangunan jalan tol Bogor Outer Ring Road mendongkrak harga jual properti di wilayah Bogor. Tak hanya juragan tanah yang menaikkan harga, para pengembang perumahan pun ikut-ikutan menerbangkan harga jual rumah mereka.

Apa yang terbetik dalam pikiran Anda jika mendengar kabar bahwa di dekat tempat tinggal bakal terbentang jalan tol? Pasti Anda akan tersenyum karena yakin bahwa harga tanah dan tempat tinggal akan langsung membubung dalam sekejap. Selain kemungkinan bakal terjadi peningkatan harga, Anda mungkin juga akan berteriak kegirangan karena akses ke luar kota akan semakin lancar.

Nah, gairah seperti itu pula yang kini menyelimuti penduduk Kota Bogor Bagian Utara. Sejak pemerintah memutuskan untuk memacu proyek jalan tol Bogor Outer Ring Road (BORR), para juragan tanah di sini mulai mendongkrak harga jual tanahnya (lihat boks: Kabar Sudah Lama Terdengar). Para pengembang perumahan juga getol menaikkan harga jual dagangan mereka.

Setelah selesai dibangun nanti, BORR akan terbujur sepanjang 11 kilometer (km). Jalan bebas hambatan ini akan membelah sebelas kelurahan di pinggiran utara dan barat Kota Bogor. Membagi proyek ke dalam tiga tahap, PT Jasa Marga merentangkan proyek jalan tol senilai Rp 1,6 triliun ini dari pintu tol Sentul Selatan Jagorawi hingga Kawasan Darmaga.

Saat ini, pengerjaan Bogor Outer Ring Road baru sampai tahap I. Panjang jalan yang dibangun 3,7 kilometer, dari Sentul Selatan sampai pertigaan Kedung Halang. Pembangunan tahap pertama ini akan selesai pada akhir 2009 nanti.

Setelah itu, pembangunan BORR akan berlanjut ke tahap II sepanjang 4,1 km, dari Kedung Halang sampai Simpang Yasmin. Terakhir, tahap III, BORR sepanjang 3,2 kilometer akan terbujur dari Simpang Yasmin sampai Darmaga.

Muncul proyek baru dengan harga baru

Belum juga satu tahap BORR beroperasi, para pengembang di kawasan itu lebih dulu melangkah. Ambil contoh proyek hunian Taman Yasmin. Memanfaatkan pembangunan BORR, pengembang Taman Yasmin –yakni PT Inti Innovaco – berencana meluaskan proyek dengan membangun 7 tipe rumah baru dengan varian termungil 72 m² dan terbesar 136 m² di atas lahan 75 hektare (ha). “Kami juga akan menaikkan harga rumah minimal Rp 5 juta, tergantung dari lokasi,” ujar Farida, Pemasaran Taman Yasmin.

Rumah dengan luas tanah 72 m² dan luas bangunan 44 m² ditawarkan seharga Rp 149,6 juta per unit. Adapun ukuran terbesar dijual Rp 596,2 juta. “Ini kenaikan yang wajar mengingat lokasi kami berdekatan dengan jalan tol,” tandas dia.

Pengembang lain tak mau ketinggalan. PT Perdana Gapuraprima yang mengembangkan Bukit Cimanggu City ikut memanfaatkan demam BORR. Sebagai pemain lawas, memulai proyek sejak 1990, Cimanggu City terus berupaya mengembangkan lahan dengan berbagai proyek baru. Maklum, perusahaan ini menguasai lahan seluas 140 ha. Dari seluruh areal itu, Gapuraprima baru memanfaatkan 80 ha untuk membangun 5.000 unit rumah.

Sejalan dengan pembangunan BORR, Gapuraprima meluncurkan proyek baru bertajuk Green Land Residence di atas lahan seluas 40 ha. Tentu Anda tak bisa berharap perusahaan ini akan menjual rumah di proyek baru ini seharga rumah yang mereka bangun belasan tahun silam.

Mengusung konsep hijau, pengembang menyiapkan empat kluster baru, yakni River Park, Valley Park, Hills Park, dan Mountain Park. Ukuran terkecil rumah di proyek ini 39 m² dengan luas tanah 120 m². Harga per unit Rp 290 juta. “Ada juga yang sampai Rp 1 miliar dengan luas lahan di atas 200 m²,” kata Yennie Yohannes, Manajer Promosi Gapuraprima Group.

Yennie yakin, proyek rumah ini akan terserap pasar dalam waktu cepat. “BORR menjadi daya tarik baik bagi end user maupun investor,” ujar dia yakin. Kenaikan harga yang mulai terjadi sejak awal 2009 lalu antara 2,5% hingga 5% tidak menyurutkan minat para calon pembeli. “Sampai sekarang sudah laku 50%,” ujar dia.

Begitu juga dengan perumahan Bogor Raya Permai yang akan membangun tahap IV sebanyak 500 unit hunian baru. Sri Purnama, Pemasaran Bogor Raya Permai, bilang harga rumah anyar yang kini dia pasarkan sudah naik 15%–20%. Kisaran harga rumah yang dikembangkan PT Bumi Upaya Griya terentang antara Rp 254 juta hingga Rp 745 juta, tergantung dari tipe dan luas tanah.

Harga rumah seken ikut-ikutan melonjak

Tak hanya rumah baru, menurut Shofwan Zakiya, agen properti Ray White, harga rumah seken di wilayah Bogor Utara sudah merangkak naik. Rumah tipe 45 dengan luas tanah 90 yang tahun lalu seharga Rp 300 juta kini melonjak 16,6% menjadi Rp 350 juta.

Yennie yang dititipi klien untuk menjualkan sebuah rumah di Taman Yasmin mengaku mampu mendapatkan harga Rp 270 juta. “Padahal, pemilik hanya meminta harga Rp 200 juta,” bisik dia. Menurut dia, memang banyak orang terpikat bertempat tinggal di kawasan tersebut lantaran kelak akan dekat dengan jalan tol.

Bangga Nirwanjaya, Direktur Asosiasi CB Richard Ellis Indonesia, mengatakan keberadaan jalan tol BORR memang menjadi daya tarik bagi end user maupun investor untuk membungkus properti di wilayah Bogor. “Kemudahan akses jalan tol menambah nilai properti di Bogor,” ujar Bangga.

Keberadaan jalan bebas hambatan otomatis akan menjadikan Bogor sebagai pusat ekonomi baru. Ini akan menjadi daya tarik tersendiri baik bagi investor maupun penghuni rumah untuk melirik kawasan ini. Investor hunian berpotensi menangguk untung lantaran harga rumah di kawasan itu terus naik. Begitu pula jika mereka berniat menyewakan rumah.

Hanya, sebelum membeli hunian di kawasan ini, ada baiknya Anda juga melakukan survei harga di kawasan-kawasan lain yang punya akses langsung ke pintu jalan tol. “Dengan begitu, Anda tak akan menyesal di kemudian hari,” ujar dia.

Sebagai pedoman, dengan jarak tempuh yang sama ke pusat aktivitas Anda, harga rumah di kawasan Bogor Utara ini tak boleh beda jauh dengan kawasan serupa di tempat lain.

Kabar sudah lama terdengar

Para juragan tanah di kawasan Bogor Utara kini bisa berharap bakal menuai untung besar. Imbas pembangunan jalan tol Bogor Outer Ring Road (BORR) akan mendongkrak harga tanah yang mereka miliki.

Lihat saja, harga tanah di seputar Jalan Raya Baru yang menghubungkan Jalan Raya Bogor hingga Simpang Yasmin. Kenaikan harga begitu terasa.Ambil contoh, di daerah zona satu, yakni daerah sekitar pinggir jalan, harga pasar tanah dengan status sertifikat hak milik sebesar Rp 3 juta per meter persegi (m²). Adapun harga tanah dengan status tanah girik Rp 2,4 juta per m². “Rata-rata, pemilik tanah buka harga di Rp 3 juta,” kata Shofwan Zakiya, agen properti Ray White wilayah Bogor. Padahal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tahun 2009 hanya sekitar Rp 800.000 hingga Rp 1 juta per m².

Sebagai pembanding, sebelum ada pembangunan BORR tiga tahun lalu, nilai NJOP untuk tanah yang di pinggir jalan Rp 500.000 per m². Sementara tanah yang berlokasi agak jauh dari jalan besar Rp 300.000 per m². Harga pasar termahal waktu itu Rp 1 juta per m².

Aep Sofyan, warga Jalan Baru yang mengaku punya lahan lumayan luas, menceritakan tren kenaikan harga tanah sudah terjadi sejak 1976. Waktu itu, tersiar kabar perusahaan milik Siti Hardianti Rukmana (Tutut) akan mengembangkan jalan tol. “Makanya, warga berbondong-bondong mengurus sertifikat,” ujarnya. Kenaikan status atas tanah otomatis akan mendongkrak harga jual.

Aep, sih, bilang, kenaikan harga tanah berkaitan dengan kemunculan BORR tak terlalu tinggi. Sebab, rencana pembangunan BORR sudah lama tersiar, yakni sejak 2007. Alhasil, “Harga memang naik, tapi dalam kisaran wajar,” ujar dia. (Muhammad Fasabeni/Roy Franedya/KONTAN)