Mengharapkan Perbankan Tidak Perketat Kredit

SEPERTI halnya negara-negara lain di dunia, pasar keuangan Indonesia juga bergejolak terimbas krisis keuangan yang terjadi di negara superpower Amerika Serikat. Meskipun tidak separah AS dan negara-negara Eropa, pasar keuangan domestik tetap mengalami pelemahan.

Kurs rupiah dan bursa saham melemah, sementara likuiditas ketat sehingga menyebabkan terganggunya aliran kredit dari perbankan ke sektor riil. Bank yang memiliki likuiditas berlebih cenderung menahan dananya untuk menjaga kemungkinan kian langkanya likuiditas.

Risiko sektor riil yang kian besar seiring melambatnya pertumbuhan ekonomi global juga membuat perbankan sangat selektif dan berhati-hati menyalurkan kredit. Lalu, bagaimana dengan prospek kredit properti, terutama kredit kepemilikan rumah (KPR), ke depan?

Ekonom BNI Ryan Kiryanto kemarin di Jakarta mengatakan, gejolak keuangan yang terjadi saat ini mau tidak mau memang akan memaksa bank meninjau ulang seluruh kebijakan kreditnya, termasuk properti. Kesalahan strategi dalam penyaluran kredit akan berakibat fatal di kemudian hari. Intinya, bank saat ini ingin mengamankan likuiditasnya dan menjaga kredit bermasalah (nonperforming loan/NPL) tidak membengkak.

Strategi yang dilakukan bank umumnya ialah mengerem kredit yang berkategori antara lain terkait investasi jangka panjang, berdenominasi valas, terkait komoditas yang harganya anjlok seperti pertambangan dan perkebunan, kredit konsumsi yang rentan terpengaruh turunnya daya beli masyarakat, dan kredit yang selama ini penyalurannya sudah cukup ekspansif. Pengereman kredit biasanya diikuti kenaikan suku bunga kredit untuk mengompensasi tingginya risiko.

Di lain pihak, bank tetap akan melakukan ekspansi kredit secara hati-hati dan selektif di sektor-sektor yang relatif tidak terpengaruh krisis keuangan dan memiliki NPL rendah.

Berdasarkan data Bank Indonesia, selama periode Agustus 2007-Agustus 2008, kredit properti bertumbuh 39 persen dari Rp 136,97 triliun menjadi Rp 190,08 triliun. Pertumbuhan kredit sektor ini di atas rata-rata pertumbuhan kredit seluruh sektor yang sebesar 32 persen.

Menurut Ryan, maraknya kredit properti tak terlepas dari kecenderungan turunnya suku bunga kredit selama periode tersebut dan kebutuhan rumah yang selalu tinggi akibat pasokan yang tak pernah seimbang dengan permintaan.

Kredit properti tumbuh merata di semua jenis, yakni konstruksi, real estate, dan kredit pemilikan rumah (KPR) serta kredit pemilikan apartemen (KPA). Dalam struktur kredit properti, KPR dan KPA yang tergolong sebagai kredit konsumsi memiliki porsi terbesar, yakni 62 persen.

Menurut Ryan, berdasarkan data tersebut, kredit properti memang tergolong cukup ekspansif selama ini. ”Bank untuk sementara tentunya akan mengerem kredit yang dinilai terlalu ekspansif. Artinya, kredit properti dalam setahun ke depan tetap akan tumbuh meskipun tidak lagi secepat sebelumnya,” kata Ryan.

Properti tetap andalan

Meskipun pertumbuhannya diperkirakan melambat, sektor properti tetap akan menjadi andalan perbankan untuk mencari keuntungan melalui kredit. Apalagi, kapasitas dan kemampuan perbankan dalam menyalurkan kredit properti sudah memadai.

Salah satunya tercermin dari NPL KPR yang relatif rendah, sekitar 3,3 persen atau masih di bawah batas minimum yang ditetapkan Bank Indonesia sebesar 5 persen. Ini menunjukkan, perbankan sangat pruden menyalurkan kredit ke sektor bersangkutan.

Penyaluran kredit KPR di Indonesia dengan AS berbeda jauh. Di negara adidaya tersebut, terdapat kredit KPR berisiko tinggi yang disebut subprime mortgage. Disebut berisiko tinggi karena rendahnya analisis bank terhadap calon debitor serta banyaknya persyaratan kredit standar yang dihilangkan, seperti keharusan menyetor uang muka.

Akibatnya, banyak calon debitor yang sebenarnya rawan gagal bayar bisa mendapatkan KPR. Banyak calon debitor KPR yang terjaring yang berpendapatan pas-pasan atau bahkan menganggur.

Perbankan di AS tidak menghiraukan risiko tersebut karena suku bunga yang ditawarkan untuk subprime mortgage relatif lebih tinggi dibandingkan dengan prime mortgage atau KPR yang penyalurannya mengikuti standar. Macetnya pembayaran satu debitor bisa ditutup dengan tingginya keuntungan.

Apalagi, bank juga memegang sertifikat dari properti yang dibiayai. Jika macet, bank tinggal menyita rumah debitor lalu menjualnya, selesai. Namun, yang tidak terbayangkan oleh para bankir di sana ketika itu ialah bagaimana jika kemacetan pembayaran terjadi secara masif atau dialami oleh sebagian besar debitor subprime mortgage yang jumlahnya jutaan orang. Bank dipastikan akan kesulitan menjual rumah yang disita karena pasokan amat berlimpah kecuali dengan harga yang amat rendah alias merugi.

Dan ternyata inilah yang benar-benar terjadi. Tren kenaikan suku bunga dan meningkatnya harga-harga barang membuat para debitor subprime mortgage kesulitan membayar cicilan KPR sehingga kemacetan massal pun terjadi dan membuahkan krisis parah.

Di Indonesia tak ada KPR jenis subprime. Seluruh KPR yang disalurkan telah melalui seleksi yang ketat. Bank tidak hanya mewajibkan uang muka, tetapi juga mengharuskan calon nasabah memiliki uang lebih setelah dipotong pengeluaran per bulan. Ini untuk memastikan sang calon tidak melakukan gali lubang tutup lubang untuk membayar KPR. Petugas bank bahkan melakukan wawancara untuk mengetahui karakter calon nasabah.

Dampaknya, calon-calon yang terjaring umumnya memiliki kemampuan yang memadai untuk melunasi KPR. Kenyataannya, selama ini banyak nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari tenggat waktu yang berkisar 10-15 tahun. Nasabah yang terjaring umumnya juga tidak sensitif terhadap gejolak ekonomi yang terjadi, semisal meningkatnya inflasi dan suku bunga meskipun hidup nasabah semakin berat.

Atas dasar inilah, Bank Tabungan Negara (BTN), sebagai bank terbesar dalam penyaluran kredit properti, tetap mencanangkan pertumbuhan signifikan pada 2009 meskipun tidak secepat tahun 2008. Tahun 2008, pertumbuhan kredit neto BTN mencapai 23 persen.

Proyeksi tersebut juga didasarkan atas masih tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah. Kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 700.000 per tahun, tetapi pasokan hanya sekitar 300.000 per tahun.

Tidak panik

Kendati pembiayaan properti tetap prospektif, perbankan tidak bisa menghindari kenaikan suku bunga kredit. Naiknya suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 150 basis poin sejak Mei 2008 dan suku bunga dana hingga level 10 persen untuk deposito berjangka mengakibatkan melonjaknya biaya dana (cost of fund). Untuk mengimbangi hal ini, bank pun menaikkan bunga kredit, termasuk KPR sebesar 2-3 persen menjadi rata-rata 13 persen untuk KPR baru.

Direktur Utama BTN Iqbal Latanro berpendapat, bank tidak perlu menaikkan bunga kredit KPR terlampau tinggi dalam kondisi saat ini. Langkah tersebut, kata dia, akan menjadi bumerang karena bisa meningkatkan NPL. Semakin tinggi NPL, kerugian bank semakin besar.

”Menghadapi situasi seperti saat ini, kita tetap waspada, namun tidak boleh panik. Jika bank terlampau panik, maka cenderung akan menaikkan bunga kredit secara agresif. Ini berbahaya. Kenaikan bunga kredit sebaiknya hati-hati dan terukur dengan melihat kondisi debitor,” kata Iqbal.

M Fajar Marta