Lahan Terbatas, Transaksi Kawasan Industri Anjlok

Sejatinya, menurut Senior Associate Director Industrial Estate Colliers International Indonesia, Rivan Munansa, pelemahan sektor kawasan industri sudah terjadi sejak kuartal ketiga 2013. Pelemahan terjadi bukan karena permintaan berkurang, melainkan terbatasnya ketersediaan lahan kawasan industri.

"Selain itu, pelemahan juga dikarenakan lahannya belum siap. Belum siap di sini artinya masih terdapat permasalahan dengan status kepemilikan, fisik sudah dikuasai, namun land title belum jelas dan rapi sehingga menahan transaksi. Inilah kendala terbesar, terutama bagi perusahaan multinasional untuk melakukan finalisasi transaksi dan eksekusi pengembangan bisnis," papar Rivan kepada Kompas.com, Senin (7/4/2014).

Namun demikian, permintaan (inquiry) tetap tinggi, meskipun lebih rendah ketimbang catatan 2013. "Kami prediksikan 2015 akan membaik. Industri yang memimpin penguasaan KI adalah otomotif (34%), logistik dan pergudangan (27%), dan lain sebagainya," tandas Rivan seraya menambahkan, permintaan lebih besar akan datang dari vendor-vendor penyewa utama KI-KI tersebut.

Kinerja KI pada kuartal I 2014, tertolong oleh transaksi yang dibukukan Jababeka seluas 15 hektar, Greenland International Industrial Center (5,5 hektar), Delta Silicon (5 hektar), Modern Cikande (5 hektar), Karawang International Industrial City (1,8 hektar), Bekasi Fajar (1,5 hektar) dan Millenium (1 hektar).

"Dengan begitu, selama kuartal tersebut yang aktif ditransaksikan hanya 7 kawasan industri. Sisanya yang lain tidak mencatat transaksi sama sekali," lanjut Rivan.

Sementara itu, jumlah pasokan baru hanya datang dari Delta Silicon seluas 162 hektar, Kota Bukit Indah 10 hektar, Modern Cikande 100 hektar, Millenium 10 hektar, dan Krakatau Industrial Estate Center 20 hektar. Sementara itu, MM 2100 dan Bekasi Fajar punya sekitar 180 hektar lahan potensial untuk dikembangkan.

Dengan demikian, distribusi lahan KI yang siap masuk pasar untuk ditransaksikan hingga 2015 mendatang adalah sebagai berikut; KI Karawang sebesar 36 persen, KI Bekasi 26%, KI Serang 21%, Jakarta 10%, Tangerang 5%, dan Bogor 2%.

Logistik dan pergudangan

Meningkatnya permintaan fasilitas logistik dan pergudangan modern, kata Rivan, justru yang sekarang menjadi tren. Oleh karena itu, beberapa KI di Cikarang, Bekasi, dan Karawang mendesain KI-nya sesuai dengan permintaan bisnis logistik dan pergudangan.

"Sejumlah pengembang tertarik melengkapi KI-nya dengan fitur pergudangan modern. Pengembang ini adalah PT Suryacipta Semesta Internusa Tbk., pemilik Kawasan Industri Surya Cipta, PT Megalopolis Manungal Industrial Development (MMID) yang membangun MM2100, dan Sinarmas Land Group yang mengembangkan Karawang International Industrial City," ungkapnya.

Ketiganya membangun warehouse tahun ini dan mengoperasikannya tahun depan. Mereka tertarik menyediakan fitur tersebut, seiring dengan tingginya permintaan dari penyewa utama KI yang bersangkutan yang tentu saja membutuhkan fasilitas logistik.

Adapun harga perdana fasilitas pergudangan modern yang ditawarkan mencapai rerata 5 dollar AS per meter persegi di luar biaya perawatan. Sementara itu, harga lahan KI secara umum saat ini mencapai angka rerata 208,8 dollar AS per meter persegi di Bekasi, 182,5 dollar AS/m2 di Karawang, 178,2 dollar AS/m2 di Bogor, 168,8 dollar AS/m2 di Tangerang, dan di Serang mencapai 118,2 dollar AS/m2. Seluruh variabel biaya tersebut di luar anggaran servis.