Tetapkan Hak Pakai untuk "Strata Title"

JAKARTA, KOMPAS.com - Untuk memecahkan kebuntuan terkait kepemilikan properti oleh warga negara asing,  pemerintah perlu menerbitkan peraturan agar satuan rumah susun atau strata title untuk warga asing dibangun di atas tanah hak pakai.

Demikian pendapat konsultan hukum properti, Erwin Kallo, di Jakarta, Jamis (25/3). Erwin menjelaskan, tanpa mengubah status tanah apartemen dan kondominium menjadi hak pakai, orang asing dilarang membeli apartemen. Ini karena apartemen di Indonesia umumnya dibangun di atas tanah hak guna bangunan (HGB).

Penyeragaman kepemilikan strata title untuk properti asing menjadi hak pakai itu agar tidak ada lagi perbedaan persepsi antara konsumen dan perbankan.  Saat ini, kata Erwin, ada kecenderungan perbankan enggan mengucurkan kredit bagi apartemen atau kondominium dengan alas hak pakai. Konsumen juga enggan membeli apartemen dengan alas hak pakai.

”Jika semua apartemen dibangun di atas hak pakai, konsumen mau tak mau membelinya. Perbankan pun mau tak mau hanya dapat mengucurkan kredit bagi apartemen dengan alas hak pakai,” ujarnya.

Direktur Utama Bank Tabungan Negara Iqbal Latanro menyatakan, pada prinsipnya bank menerima obyek agunan berupa tanah atau bangunan yang dapat dipasang hak tanggungan.

Adapun hak pakai di atas tanah negara yang bisa didaftarkan dan dipindahtangankan dapat dipasang hak tanggungan. Namun, Iqbal mengakui, BTN tengah mengkaji kriteria hak pakai yang bisa didaftarkan dan dipindahtangankan. Selama ini BTN belum pernah menerima pengajuan agunan dalam bentuk hak pakai.

Nyaris tak beda
Menurut Erwin, sebenarnya nyaris tak ada beda antara HGB dan hak pakai. Perbedaannya hanya pada jangka waktu pemberian hak itu. Hak pakai saat ini ditetapkan untuk waktu 25 tahun dan dapat diperpanjang, HGB 30 tahun dan dapat diperpanjang.

Namun, konsumen selama ini menilai seolah HGB lebih bernilai dari hak pakai. ”Seolah-olah legalitas hak pakai tidak pasti. Padahal, penetapan suatu lokasi menjadi apartemen didasarkan pada penetapan tata ruang dan wilayah, yang jangka waktunya diprediksi hingga berpuluh-puluh tahun ke depan,” katanya.

Opsi lain, menurut Erwin, pengembang ramai-ramai mengubah HGB menjadi hak pakai. Perdebatan ihwal HGB dan hak pakai untuk kepemilikan asing harus segera dituntaskan. ”Jika tidak, revisi PP No 41/1996 yang sudah mengubah paradigma dari hunian ekspatriat menjadi properti sebagai instrumen investasi akan percuma. Tak ada apartemen yang bisa dibeli asing karena semuanya dibangun di atas tanah HGB,” tutur Erwin. (BM Lukita/Haryo Damardono/KOMPAS Cetak)