Meikarta dan Lahirnya Jakarta Baru

Meski Rupiah Anjlok, Investasi Apartemen Tetap Pilihan Menarik

Kompas.com - 03/09/2017, 10:37 WIB

Erwin Hutapea

Penulis

Lihat Foto

ilustrasi rupiah(thikstockphotos)

KompasProperti - Apartemen tetap dianggap pilihan tepat untuk berinvestasi meski tahun ini nilai rupiah masih “merosot”. Menurut Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) yang juga pakar properti, pasar properti Indonesia tahun ini masih terus membaik.

Pada Maret 2017, Panangian mengatakan, sektor properti nasional tidak terpengaruh banyak meski peningkatan suku bunga The Fed diprediksi masih terjadi dua hingga tiga kali lagi dalam setahun ini.

Hal itu karena perbankan di Indonesia saat ini tidak akan mengalami kesulitan likuiditas dari banyaknya dana instrumen pengampunan pajak. Ditambah lagi siklus properti yang sedang rehat dalam dua tahun belakangan ini mulai naik kembali (rebound).

Panangian menambahkan, sekarang ini sejumlah bank nasional sudah membuat kebijakan sesuai siklus pertumbuhan properti sehingga tidak akan banyak terpengaruh pada kebijakan Bank Indonesia yang sifatnya hanya mengamankan.

Bahkan, Bank Indonesia (BI) memberikan kabar menggembirakan baru-baru ini. Rapat Dewan Gubernur (RDG) menghasilkan keputusan penurunan suku bunga acuan BI 7-day Repo Rate sebesar 25 basis poin menjadi 4,5 persen dari sebelumnya 4,75 persen.

Tujuan keputusan itu di antaranya agar pertumbuhan kredit perbankan bisa terdorong. Sebab, sampai paruh pertama tahun 2017, pertumbuhan kredit masih belum menggembirakan.

Menurut data bank sentral, pertumbuhan kredit per Juni 2017 tercatat sebesar 7,8 persen secara tahunan (yoy).

Nah, melihat kondisi itu, mengacu pada optimisme Panangian, perbankan masih terus menyalurkan kredit mereka ke sektor properti dengan porsi kredit macet yang mulai berkurang.

“Konsumen pasar properti juga dianggap sebagai konsumen yang loyal dibandingkan dengan sektor lain dengan jangka waktu angsuran puluhan tahun,” ucap Panangian.

Hal itu bisa dirasakan dengan makin banyaknya perbankan memberi sejumlah promosi suku bunga rendah tetap selama dua tahun dan promosi menarik lainnya.

www.shutterstock.com Ilustrasi properti

Maka dari itu, permintaan kredit properti tahun ini diperkirakan hingga 12 persen dengan kecenderungan bisa melebihi pertumbuhan kredit umum perbankan.

Sekitar lima tahun lalu, bunga KPR ataupun kredit pemilikan apartemen (KPA) merosot ke bawah 10 persen setahun. Bahkan, penurunan bunga KPA dan kredit pemilikan ruko atau rukan bisa lebih dalam.

Sebagai contoh, bunga KPA pada 2011 rata-rata masih 10,96 persen. Namun, saat ini bunga tersebut sudah turun sampai level 6,91 persen. Rata-rata bunga kredit ruko atau rukan turun dari 10,66 persen menjadi 9,9 persen dalam jangka waktu yang sama.

"Kenaikan harga properti itu hampir pasti, apalagi jika lokasinya strategis," kata Freddy Pieloor, perencana keuangan MoneynLove Planning and Consulting, kepada Kontan.

Menurut Freddy, minimal ada dua keuntungan dari bisnis dan investasi di properti. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang diperoleh dari selisih antara harga beli dan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tetapi properti tersebut bukan milik Anda lagi.

Kedua, profit dari arus kas (cash flow) sebagai hasil dari penyewaan aset apartemen. Bisa jadi keuntungan menyewakan properti tidak sebesar dibanding menjualnya. Namun, dengan menyewakannya, Anda bisa mendapatkan penghasilan yang kontinyu tanpa kehilangan kepemilikan.

Apabila biaya penyewaan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari penyewaan itu bisa digunakan untuk mengangsur kredit apartemen Anda sendiri.

Selain itu, ada manfaat lain yang berhubungan dengan perencanaan keuangan, misalnya persiapan dana pensiun dan dana pendidikan masa depan untuk anak.

Kondisi yang disampaikan pengamat properti itu menjadi motivasi bahwa apartemen bisa menjadi salah satu investasi yang menjanjikan, asalkan bisa memilih proyek properti dengan baik.

Cikarang

Bicara soal lokasi, di wilayah Jabodetabek belakangan ini mulai jenuh dengan bisnis sewa apartemen. Tidak ada salahnya calon konsumen melirik ke Cikarang, di mana pembangunan apartemen sekarang sedang berkembang pesat.

Menurut Ratdi Gunawan, konsultan pemasaran properti, pilihan investasi apartemen tergantung pada permintaan pasar. Berbeda dari rumah yang harga tanahnya cenderung naik terus, sedangkan nilai bangunannya menurun.

www.shutterstock.com Ilustrasi properti.

Oleh karena itu, dia sependapat bahwa keuntungan utama berinvestasi di properti apartemen yaitu capital gain dan nilai sewa yang didapat dari perkembangan penjualan ataupun pembangunan.

"Nilai sewa apartemen tiga kali lipat dari nilai sewa rumah dan ruko yang hanya tiga sampai empat persen per tahun," ujar Ratdi, Rabu (23/8/2017).

Dia memberi contoh cara memperoleh keuntungan dari investasi penyewaan unit apartemen yang tak jauh beda dari bisnis penyewaan rumah indekos.

"Kalau tiga tahun ke depan apartemen eksklusif yang Anda beli ini bisa disewakan Rp 5 juta sampai Rp 6 jutaan per bulan, berarti nilai sewa setahunnya itu Rp 60 jutaan," tutur Ratdi.

Sesuai hitung-hitungan Ratdi, return on investment (ROI) yang bisa diperoleh yaitu nilai sewa dibagi investasi Anda sebagai pemilik apartemen. Nilai sewa Rp 60 juta dibagi investasi yang Anda keluarkan untuk membeli apartemen, umpamanya Rp 300 juta.

Sebagai contoh, bila biaya indekos di kawasan Cikarang berkisar Rp 3,2 juta sampai Rp 3,8 juta per bulan, artinya bisa didapat nilai sewa 12 persen dalam setahun.

“Kalau misalnya dengan hitungan seperti itu, delapan tahun saja Anda sudah balik modal dari nilai sewa apartemen Anda. Itu belum dihitung capital gain yang terjadi akibat progres penjualan dan pembangunan dan pengembangan kawasan di Cikarang. Kenapa, karena di sana makin banyak apartemen mewah, industri, dan komersial yang juga mewah," kata Ratdi.

Properti memang masih menjadi primadona investasi. Penawaran properti belakangan ini semakin membanjir, baik untuk dijual maupun disewakan.

“Kalau niatnya membidik pasar mahasiswa, sebaiknya cukup beli unit apartemen tipe studio. Tapi, kalau pekerja dan ekspatriat, belilah tipe dua kamar,” ujarnya.

Saat ini, salah satu rencana besar untuk Anda yang ingin memiliki apartemen di Cikarang yaitu Meikarta. Sebagai kawasan kota baru yang akan tumbuh, Meikarta bisa jadi alternatif investasi apartemen meski nilai rupiah dalam kondisi apa pun.

Baca tentang