Ingat… Ada Dua Keuntungan Kalau Anda Membeli Apartemen!

KompasProperti - Tahun ini, meski rupiah masih “melorot”, apartemen tetap dianggap pilihan tepat untuk berinvestasi. Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) yang juga pakar properti, Panangian Simanungkalit, pernah mengatakan pasar properti Indonesia tahun ini masih akan terus membaik.

Pada awal tahun lalu, tepatnya Maret 2017, Panangian mengatakan, kendati peningkatan suku bunga the Fed diprediksi masih terjadi dua hingga tiga kali lagi dalam setahun ini, hal itu tak akan terlalu berpengaruh banyak terhadap sektor properti nasional.

Kondisi itu dikarenakan saat ini  perbankan di Indonesia tak akan mengalami kesulitan likuiditas dari melimpahnya dana instrumen pengampunan pajak.

Belum lagi siklus properti yang tengah rehat selama 2 tahun terakhir ini bersiap untuk naik kembali (rebound). Dia menilai, saat ini rata-rata perbankan nasional telah mengambil langkah kebijakan untuk mengikuti siklus pertumbuhan properti sehingga tak akan banyak terpengaruh pada kebijakan Bank Indonesia yang hanya  bersifat mengamankan.

Bulan ini, Bank Indonesia (BI) bahkan memberikan kabar menggembirakan. Rapat Dewan Gubernur (RDG) memutuskan untuk menurunkan suku bunga acuan BI 7-day Repo Rate sebesar 25 basis poin dari 4,75 persen menjadi 4,5 persen.

Keputusan itu salah satunya bertujuan untuk mendorong pertumbuhan kredit perbankan. Hal itu untuk mendorong pertumbuhan kredit hingga paruh pertama tahun 2017 masih belum menggembirakan.

Data bank sentral menyebutkan, pertumbuhan kredit per Juni 2017 tercatat sebesar 7,8 persen secara tahunan (yoy).

Kini, dengan kondisi tersebut, meminjam optimisme Panangian, sektor properti masih akan menjadi sasaran empuk bagi perbankan untuk menyalurkan kredit mereka dengan porsi kredit macet yang mulai berkurang.

“Konsumen pasar properti juga dianggap sebagai konsumen yang loyal dibandingkan dengan sektor lain dengan jangka waktu angsuran puluhan tahun,” ujar Panangian.

Terbukti, saat ini perbankan makin “rajin” melakukan berbagai promosi suku bunga rendah tetap selama 2 tahun dan berbagai bentuk promosi lainnya.

Oleh karena itu, permintaan kredit properti tahun ini pun diprediksikan mencapai 12 persen dengan kecenderungan bisa melampaui pertumbuhan kredit umum perbankan.

Cikarang

Boleh jadi, lima tahun silam, sulit dibayangkan bunga KPR ataupun kredit pemilikan apartemen (KPA) bisa melorot ke bawah 10 persen setahun. Penurunan bunga KPA dan kredit pemilikan ruko atau rukan malah lebih dalam.

Bunga KPA pada 2011 lalu misalnya, rata-rata masih 10,96 persen. Tapi, saat ini, bunga tersebut sudah anjlok hingga level 6,91 persen. Rerata bunga kredit ruko atau rukan turun dari 10,66 persen menjadi 9,9 persen pada kurun waktu yang sama.

"Kenaikan harga properti itu hampir pasti, apalagi jika lokasinya strategis," ujar Freddy Pieloor, perencana keuangan MoneynLove Planning and Consulting, kepada Kontan.

Freddy mengatakan bahwa bisnis dan investasi di properti menawarkan paling tidak dua keuntungan. Pertama, keuntungan dari kenaikan harga properti yang didapatkan dari selisih harga beli dengan harga jual (capital gain). Nilai capital gain bisa sangat besar, tapi kepemilikan properti lepas dari tangan Anda.

thinkstock Ilustrasi apartemen

Jika Anda beruntung bisa menyewakan unit properti sesuai target pendapatan, hasil dari sewa itu bisa dimanfaatkan untuk membayar cicilan kredit apartemen Anda sendiri.

Tak cuma itu. Anda juga bisa memanfaatkannya untuk mendukung tujuan keuangan lain, seperti menyiapkan dana pensiun atau dana pendidikan anak kelak.

Kondisi yang disebutkan pakar properti itu menjadi dorongan bahwa apartemen dapat menjadi instrumen investasi sangat menjanjikan, dengan catatan pilihan yang dibidik memang tepat.

Saat ini, mengingat di Jabodetabek mulai jenuh dengan bisnis sewa apartemen, Anda sebagai calon pembeli apartemen bisa menoleh ke Cikarang yang belakangan terus tumbuh pesat dengan apartemen.

Konsultan pemasaran properti, Ratdi Gunawan, mengatakan bahwa pilihan investasi apartemen saat ini makin jauh berbeda dengan rumah yang harga tanahnya cenderung terus naik, sedangkan nilai bangunannya menyusut. Sementara itu, nilai apartemen terus bergantung pada permintaan pasar.

Untuk itu, dia sepakat dengan keuntungan utama berinvestasi di sektor properti apartemen, yaitu nilai sewa dan capital gain yang terjadi akibat progres penjualan maupun pembangunan.

"Nilai sewa apartemen tiga kali lipat dari nilai sewa rumah dan ruko yang hanya tiga ampai empat persen per tahun," ujar Ratdi, Rabu (23/8/2017).

Ratdi mengambil contoh cara meraih keuntungan berinvestasi dari nilai sewa unit apartemen. Hal ini tak jauh berbeda dengan berbisnis sewa indekos.

"Kalau tiga tahun ke depan apartemen ekslusif yang Anda beli ini bisa disewakan Rp 5 juta sampai Rp 6 jutaan per bulan, berarti nilai sewa setahunnya itu Rp 60 jutaan," tutur Ratdi.

Berdasarkan perhitungan Ratdi, Return on Investment (ROI) yang bisa didapatkan adalah nilai sewa dibagi investasi Anda sebagai pemilik apartemen. Nilai sewa Rp 60 juta dibagi investasi yang Anda keluarkan untuk membeli apartemen, sebutlah misalnya seharga Rp 300 juta.

Ambil contoh, jika di kawasan Cikarang biaya indekos per bulan berkisar Rp 3,2 juta sampai 3,8 juta per bulan. Artinya, setahun itu bisa dapat nilai sewa 12 persen.

“Kalau misalnya dengan hitungan seperti itu, 8 tahun saja Anda sudah balik modal dari nilai sewa apartemen Anda. Itu belum dihitung capital gain yang terjadi akibat progres penjualan dan pembangunan dan pengembangan kawasan di Cikarang. Kenapa, karena di sana makin banyak apartemen mewah, industri, dan komersial yang juga mewah," kata Ratdi.

Untuk dijual atau disewakan, tawaran properti saat ini memang semakin membanjir. Properti masih menjadi primadona investasi.

“Kalau niatnya membidik pasar mahasiswa, sebaiknya cukup beli unit apartemen tipe studio. Tapi, kalau pekerja dan ekspatriat, belilah tipe dua kamar,” ujarnya.

Saat ini, salah satu rencana besar untuk Anda yang ingin punya apartemen di Cikarang adalah Meikarta. Sebagai kawasan kota baru yang akan tumbuh, Meikarta dapat dijadikan alternatif pilihan dari semakin jenuhnya Jakarta.