Menghitung Potensi Investasi Apartemen di Bekasi

Bukan tanpa alasan Panangian mengeluarkan peringatan ini. Mengutip data PSPI, tahun 2014 saja terdapat 12.000 unit pasokan apartemen baru dan itu tidak terserap semua. Sementara tahun ini diperkirakan mencapai 26.000 unit. Jumlah pasokan mengalami ledakan luar biasa (booming) sementara permintaan justru melambat.

"Tren perlambatan akan terus terjadi. Ini harus diwaspadai," papar Panangian seraya menambahkan, kekosongan apartemen itu berdampak pada harga yang akan mengalami tekanan. Kalau sudah demikian, investasi di subsektor hunian vertikal ini menjadi tidak menarik.

Melemahnya permintaan apartemen, kata Panangian, terjadi di kelas menengah dengan segmen harga Rp 600 juta-Rp 1 miliar di kawasan pinggiran. Sedangkan di dalam kota Jakarta tren menurun terjadi pada apartemen dengan harga serentang Rp 700 juta hingga Rp 2 miliar.

"Permintaan mengalami stagnasi di kawasan Serpong, Bekasi, Tangerang, dan Bogor. Di kawasan-kawasan tersebut pasokan rumah tapak (landed house) masih banyak, dan orang akan memilih rumah ketimbang apartemen," tandas Panangian.

Namun, pelaku bisnis properti justru berpendapat sebaliknya. Menurut Project Manager PT PP Properti, Tjakra D Puteh, ledakan populasi yang juga ditandai migrasi urban, telah mendorong kebutuhan akan hunian melesat cepat.

"Permintaan menguat, sementara pasokan rumah tapak terbatas. Itu pun harganya sudah selangit. Di Bekasi saja rumah seluas 60 meter persegi sudah menyentuh angka Rp 1,5 miliar ke atas. Satu-satunya cara mengatasi itu, terutama hunian untuk kelas menengah bawah ya dengan membangun apartemen terjangkau," tutur Tjakra.

Dia kemudian mengambil contoh kawasan Bekasi sebagai daerah penyangga terdekat dengan Ibu Kota Jakarta. Setiap hari, ada 2,5 juta warga Bekasi yang menjadi komuter menuju Jakarta untuk bekerja. Sementara secara keseluruhan kawasan ini dipadati oleh sekitar 7,4 juta jiwa atau metropolitan keempat terpadat di Indonesia.

"Jumlah populasi tersebut merupakan pangsa pasar potensial yang akan memberikan prospek bagus untuk bisnis apartemen. Dengan rentang harga Rp 300 juta hingga Rp 1 miliar saja, pasar Bekasi bisa menyerapnya," jelas Tjakra.

Pasar apartemen Bekasi, lanjut Tjakra, sejauh ini masih terhitung dinamis dan sehat. Transaksi sekundernya berjalan aktif, demikian halnya dengan sewa. Dengan kisaran tarif Rp 100.000 hingga Rp 150.000 per meter persegi per bulan untuk ukuran 24-30 meter persegi atau satu kamar tidur, akan sangat membantu komuter tinggal di hunian representatif.

"Terlebih, apartemen ditunjang dengan berbagai fasilitas untuk mendukung kehidupan penghuninya. Harga sewa sebesar itu menjadi sangat valuable," terang Tjakra.

Sementara bagi investor, apartemen dengan ceruk pasar menengah bawah ini bisa menjadi instrumen investasi yang menarik. Pasalnya, kata Tjakra, harga jual terus mengalami peningkatan, demikian halnya dengan harga sewa. Kenaikan harga tersebut karena, apartemen memang dibutuhkan.

Habis terjual

Menara pertama Grand Kamala Lagoon sebanyak 1.100 unit yang dikembangkan PT PP Properti, menurut Tjakra, terjual habil. Saat perdana dilansir pertengahan 2014, harganya Rp 11 juta per meter persegi, kini sudah menembus angka Rp 15 juta per meter persegi.

Tjakra tak menampik bahwa yang membeli apartemennya sebagian besar adalah investor atau agen properti dengan komposisi 70 persen, sementara pengguna akhir atau end user hanya 30 persen. Namun, kondisi ini dinilainya masih cukup sehat karena transaksi di pasar seken juga aktif.

"Bagi pengembang, menjual secara ritel justru merugikan dan lama. Selain itu, potensi kenaikan harga juga lebih kecil. Oleh karena itu, kami tak menolak jika ada pembeli yang memborong 10 unit atau bahkan lima lantai. Karena hal itu akan memacu pertumbuhan harga yang tentu saja menguntungkan pembeli. Ini fair. Tetapi kami belum mengizinkan investor membeli satu gedung," papar Tjakra.

Dari penjualan secara "borongan" tersebut, PT PP Properti meraup penjualan Rp 1 triliun. Mengikuti keberhasilan menara perdana, pada Selasa (27/1/2015) pengembang ini melansir menara kedua, Barclay Tower. Tak tanggung-tanggung, jumlah totalnya sebanyak 1.148 unit seharga mulai dari Rp 300 jutaan dengan ekspektasi nilai penjualan Rp 1,2 triliun.

"Sebelum diluncurkan secara resmi, kami telah melakukan pra penjualan. Dan sudah terserap 80 persen. Kami mengejar momentum saat ini, setelah kompetitor terberat, Summarecon Agung lebih dulu merilis apartemennya," cetus Tjakra.

Apartemen PT Summarecon Agung Tbk yang dimaksud Tjakra adalah The Spring Lake di Summarecon Bekasi. Sebanyak 2.334 unit dalam tiga menara terjual habis dengan nilai Rp 1 triliun, hanya dalam waktu sehari yakni pada saat peluncuran perdana, Sabtu (27/4/2014).