Meroketnya NJOP Berpotensi Mengubah KLB

Pasalnya, sejumlah pengembang merasa keberatan dengan meroketnya NJOP yang direncanakan meroket hingga 200 persen tahun ini. Jika pun tetap dilakukan, harus disertai kompensasi berupa perubahan KLB. KLB sendiri merupakan angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan.

National Director Head of Strategic Consulting Jones Lang LaSalle Indonesia, Vivin Harsanto, mengungkapkan, para pengembang yang datang kepadanya untuk melakukan konsultasi, sangat berharap KLB dinaikkan menjadi 6 hingga 9. Bila perlu 10, dari sebelumnya hanya 3 dan 4.

"Kami dapat memahami keberatan pengembang. Pasalnya, harga pasaran tanah di dalam kota Jakarta, terutama pusat bisnis (central business district/CBD) sudah mencapai sekitar Rp 50 juta hingga Rp 100 juta per meter persegi. Tingginya harga pasar tanah ini memaksa pengembang memutar otak ekstra keras bagaimana agar investasi di lahan tidak terlalu memberatkan dan tetap menghasilkan keuntungan. Kendati marginnya menyusut," ungkap Vivin, Kamis (23/1/2014).

KLB 9 tersebut, lanjut Vivin, adalah "KLB pasar" alias yang diminta oleh para pengembang. Untuk saat ini, mengokupasi lahan secara besar-besaran untuk dikonversi menjadi properti merupakan hal mustahil. Pasalnya, Pemprov DKI Jakarta tengah berupaya keras menambah Ruang Terbuka Hijau (RTH) menjadi 14 persen dari kondisi aktual seluas 9,9 persen. Padahl, dengan total luas ruang 665 kilometer persegi, DKI Jakarta membutuhkan 30 persen luas RTH sesuai UU Tata Ruang.

Sebaliknya, Prinsipal US&P, yang juga pernah menjabat selaku Ketua IAI DKI Jakarta (2009-2012), Her Pramtama, berpendapat, bahwa setiap kebijakan yang terkait dengan intensitas bangunan dengan bangkitan tinggi (akesesibilitas dan transportasi), harus tetap memperhatikan dampak lingkungannya.

"Sebuah proyek yang memiliki KLB tinggi, katakanlah seperti yang diminta pengembang, yakni 9 dan 10, jika tidak disertai kajian yang mendalam, hanya akan membebani lingkungan. Daya dukung menjadi tidak lagi memadai. Pasalnya, banyak kasus KLB tinggi namun justru abai terhadap lingkungan, akibatnya kemacetan di sekitar proyek ber-KLB tinggi tersebut makin menjadi. Selain macet, banjir juga ikut memperparak keadaan," imbuh Her, Senin (27/1/2014).

Proyek properti dengan KLB tinggi, lanjut Her, harus dilengkapi dengan fasilitas yang menunjang aktifitas dan kebutuhan penghuninya. Katakanlah sebuah gedung perkantoran yang diisi oleh 10.000 orang karyawan, maka pengelola gedung harus menyediakan sejumlah kantin dengan harga makanan terjangkau yang akomodatif dengan pendapatan 80 persen dari jumlah karyawan tersebut.

"Pasalnya, 80 persen dari 10.000 orang karyawan hanya bisa membeli makanan dengan harga terjangkau. Pemprov harus konsisten dengan hal ini. Jika ingin menaikkan NJOP, dan kemudian berdampak pada meningkatnya angka KLB, maka, harus mau melakukan kontrol dan pengendalian terhadap penyediaan fasilitas penunjang. Tak hanya kantin, tempat parkir pun harus tersedia. Sehingga tak ada lagi lapak-lapak kaki lima dan parkir liar di sekitar gedung perkantoran," imbuh Her.

Sebelumnya, Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk., Johannes Mardjuki, beranggapan  bahwa kenaikan NJOP seharusnya terjadi tiga atau empat tahun lalu, saat pertumbuhan bisnis dan industri properti tengah melesat. Jika dilakukan sekarang, yang ada hanya akan membuat beban perusahaan membengkak, margin menipis, dan properti tidak terserap maksimal.

"Kenaikan NJOP tanah yang akan dilakukan tahun ini, saat situasi ekonomi dan bisnis sedang tidak kondusif, sangat memberatkan dan memengaruhi margin usaha perseroan secara signifikan," tandas Johannes, Jumat (17/1/2014).

Margin usaha, lanjutnya, menjadi kian tipis karena NJOP akan menjadi beban, bahkan menambah beban perusahaan (cost of land). Jika beban ini dialihkan kepada konsumen berupa kenaikan harga jual properti, maka tidak mungkin. Pasar tidak akan menyerap maksimal.

Oleh karena itu, Johannes berharap, kalaupun dinaikkan, hal itu dilakukan secara bertahap. Selain itu, Pemprov DKI juga harus mengubah atau melonggarkan plot ratio di lahan yang akan mereka kembangkan menjadi enam, dari sebelumnya tiga. Semakin tinggi bangunan, ongkos konstruksinya akan semakin efisien dan murah.