Langkah-langkah Memperoleh Tanah untuk Perusahaan

Oleh Dadang Sukandar

KOMPAS.com - Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal, untuk memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui pemindahan hak dan pelepasan hak. Kedua cara ini hanya dapat dilakukan setelah perusahaan memperoleh izin lokasi dari bupati atau walikota.

Pemindahan hak kepada perusahaan dapat dilakukan apabila tanah yang akan dialihkan sudah bersertifikat "hak atas tanah". Pemindahan hak juga dapat dilakukan apabila hak atas tanah yang akan dialihkan sama jenisnya dengan hak atas tanah yang diperlukan perusahaan untuk menjalankan usahanya.

Tanah untuk usaha perkebunan diwajibkan dengan Hak Guna Usaha (HGU), misal. Untuk tujuan tersebut, maka pemindahan hak ke perusahaan hanya dapat dilakukan oleh seorang pemegang HGU.

Memang, perusahaan tidak dapat memperoleh hak atas tanah dalam bentuk, misalnya, Hak Milik dari seorang pemegang Hak Milik. Bisa saja terjadi hak atas tanah yang dialihkan berbeda dengan kebutuhan perusahaan.

Namun, perlu dipastikan bahwa hak atas tanah tersebut merupakan jenis hak yang memang dapat dikuasai oleh sebuah entitas perusahaan. Misalnya, seorang pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) dapat mengalihkan hak atas tanahnya ke perusahaan perkebunan yang memerlukan lahan HGU untuk memperluas perkebunannya.

Tentunya, pengalihan dengan cara seperti itu akan memberikan pekerjaan rumah baru bagi perusahaan. Pasalnya, setelah dilakukannya pengalihan hak, perusahaan harus mengubah status HGB yang diperolehnya menjadi HGU sebagai syarat tanah perkebunan.

Strategi lain dapat dilakukan adalah dengan cara perubahan status tanah terlebih dahulu sebelum dilakukannya pemindahan hak. Misalnya, perubahan status Hak Milik menjadi HGU oleh seorang pemegang Hak Milik. Setelah status tanahnya berubah menjadi HGU sesuai kebutuhan perusahaan, selanjutnya dilakukan pengalihan hak kepada perusahaan dengan cara jual-beli.

Hal tersebut juga berlaku pada tanah girik. Sebelum tanah girik dialihkan, pemilik tanah girik harus meningkatkan hak penguasaan tanahnya dengan melakukan sertifikasi tanah tersebut menjadi hak atas tanah sesuai kebutuhan perusahaan.

Ganti rugi

Berbeda dengan pemindahan hak, dalam pelepasan hak perusahaan dapat langsung melakukan transaksi dengan pemegang hak meskipun status hak atas tanahnya berbeda. Seorang pemegang Hak Milik dapat langsung melepaskan tanahnya kepada perusahaan tanpa perlu melakukan perubahan status tanahnya.

Selanjutnya, dari pelepasan hak itu pemegang Hak Milik dapat langsung menerima ganti rugi dari perusahaan. Dengan dibayarnya ganti rugi oleh perusahaan ke pelepas hak, maka tidak serta merta perusahaan menjadi pemegang hak. Kemudian, dengan dilepaskannya hak atas tanah oleh pelepas hak, maka tanah tersebut akan menjadi milik negara.

Sebagai pihak yang telah membayar ganti rugi, perusahaan mempunyai hak prioritas dari negara untuk mengajukan hak atas tanah baru sesuai dengan kebutuhan usahanya. Pelepasan hak untuk keperluan perusahaan dilakukan oleh pemegang hak dengan cara menyatakan melepaskan hak atas tanahnya kepada perusahaan secara tertulis.

Adapun pelepasan hak tersebut dapat dilakukan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat atau Notaris/PPAT. Apabila diperlukan, sebelum dilaksanakannya pelepasan hak, terlebih dahulu dapat diadakan perjanjian kesediaan melepaskan hak. Perjanjian itu berisi kesepakatan bahwa dengan menerima ganti rugi, pemegang hak bersedia melepaskan hak atas tanahnya.

Baca juga: Kawin Campur atau Jadi WNA? Siap-siap Kehilangan Tanah Anda!

(Penulis adalah praktisi hukum anggota Kompasiana dan penulis di www.legalakses.com).