Kamis, 21 Agustus 2014
TREN PROPERTI
Harga Properti Pasti Terkoreksi
Penulis : Hilda B Alexander | Minggu, 26 Mei 2013 | 16:43 WIB
|
Share:
KOMPAS.com/RAM
Pengembang harus memprioritaskan pembeli pengguna akhir, bukan investor, jika ingin harga propertinya naik secara wajar dan dapat bertahan.

JAKARTA, KOMPAS.com - Harga properti saat ini memang sudah melambung bahkan dianggap tak terkendali. Akan tetapi, apakah betul harga selangit tadi tak bisa turun alias terkoreksi? Pertumbuhan harga berlipat-lipat ini tak hanya terjadi pada properti perumahan, juga perkantoran.

Apakah benar peningkatan omzet bisnis per tahun sama dengan kenaikan harga sewa ruang perkantoran. Jika tidak linear, tarif sewa gedung jauh lebih tinggi ketimbang omzet, lama-lama mereka berbisnis hanya untuk bayar sewa saja.
-- Hendra Hartono

Menurut CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, cepat atau lambat akan jatuh (crash) dan harga properti terkoreksi. Ini bisa terjadi apabila potensi pertumbuhan bisnis tidak berbanding lurus dengan kenaikan harga properti. 

"Apakah benar peningkatan omzet bisnis per tahun sama dengan kenaikan harga sewa ruang perkantoran. Jika tidak linear, dalam arti tarif sewa gedung jauh lebih tinggi ketimbang omzet, lama-lama mereka berbisnis hanya untuk bayar sewa saja," tandas Hendra kepada Kompas.com di Jakarta, Minggu (26/5/2013).

Selama penyewa siap dan sanggup membayar sewa tinggi dan bisnisnya memang bertumbuh, maka harga akan terus melonjak tajam. Kenaikan harga tersebut masih dianggap wajar pada awal pengembangan atau beroperasinya sebuah perkantoran. Akan tetapi, jika kenaikannya terjadi terus menerus dengan pertumbuhan yang tinggi, patut diwaspadai.

Pertumbuhan harga sampai sebesar 35 persen untuk beberapa perkantoran di kawasan CBD Jakarta memang tidak aneh. Apalagi bila penyewa atau pembelinya adalah investor. Kalau investor sanggup membeli dengan harga tertinggi, pasti harga transaksi ini yang akan dijadikan sebagai patokan harga baru. Padahal umumnya, harga transaksi yang wajar dan "aman" bukanlah harga yang sesuai ekspektasi investor. Melainkan harga yang sanggup dibayar penyewa atau pengguna akhir.

Celakanya, lanjut Hendra, praktik seperti ini didukung oleh sebagian besar pemilik gedung. Mereka tidak mau menjual atau menyewakan sebagian ruang perkantorannya dengan motif ingin menikmati eforia kenaikan harga yang "gila-gilaan". Dus, sejauh ini, investor-lah yang mengendalikan pasar.

Contohnya saja Z Tower di CBD Sudirman yang merupakan perkantoran strata. Di sini masih ada beberapa lantai atau ruang yang masih kosong sejak beroperasi tiga tahun lalu. Artinya, yang membeli  kebanyakan investor.  Padahal kalau terjadi crash, para investor yang beli di awal, gampang banting harga. Akibatnya mudah ditebak, pengembang yang merancang harga penawaran tinggi akan kelabakan mencari pembeli. Jika ini kadung terjadi, akan terjadi perang harga kalau tidak bisa mempertahankan propertinya pada angka yang wajar.

Seleksi Pembeli

Harusnya, pengembang yang punya banyak properti mulai melakukan seleksi terhadap calon penyewa dan pembeli. Ini sekaligus filterisasi agar mereka dapat mempertahankan dan meningkatkan harga sesuai pencapaian (achievable price). Pengguna akhir harus jadi prioritas utama. Kasus yang terjadi di sebuah perkantoran dalam pengembangan multifungsi di salah satu CBD Jakarta, dapat dijadikan pelajaran berharga.

Pembeli perkantoran strata, sebut saja X Tower, tidak semuanya berkepentingan untuk segera beroperasi. Untung saja ada perusahaan besar yang bergerak di industri keuangan sebagai penyewa terbesar dengan jumlah staf cukup banyak. Kehadiran mereka cukup dapat menghidupkan properti tersebut. Padahal, awalnya pemilik gedung ini membangun mixed use property agar bisa saling melengkapi.

"Apabila gedung kantor atau apartemennya dibeli oleh investor, sementara mereka juga membangun mall, maka yang terjadi adalah ruang-ruang kosong tak bertuan. Dan di akhir pekan, saat karyawan tak bekerja, mixed use property tersebut menjadi gelap, dan sunyi," imbuh Hendra.

 


Editor :
Hilda B Alexander