Awas... Pasokan Berlebih!

JAKARTA, KOMPAS.com - Perkembangan spekulatif tetap aktif di pertumbuhan pasar Asia Pasifik. Kekuatan yang terus bertambah di pasar perkantoran sewa memberikan para developer kepercayaan diri untuk terus melanjutkan proyek-proyek perkantoran baru.

Demikian hasil riset Cushman & Wakefield dalam siaran pers yang dikirimkan ke Kompas.com, Kamis (8/11/2012) malam. Riset tersebut mencatat, tata-rata penyewaan grade A tumbuh sampai 0,5 % dari kuartal kedua di semua wilayah. Kenaikan tertinggi tampak di Jakarta, yang tercatat mencapai rekor baru dari tingkat ketersediaan hingga 9,0 %, angka paling rendah sejak Asian Financial Crisis pada 2007.

Di Tokyo, penyewaan grade A menunjukkan tanda-tanda stabil setelah menurun selama hampir dua tahun belakangan. Hal ini mengindikasikan kondisi perbaikan sebentar lagi akan menghampiri Jepang.

Sementara itu, properti sewa di Hong Kong juga masih bertumbuh sejak kuartal kedua, terutama ketika ketersediaan anjlok hingga 2,3 % di Kowloon. Namun, permintaan di kawasan Greater Central melemah. Padahal, ruang-ruang besar yang telah ditinggalkan para penyewa dari perusahaan finansial belum diisi kembali.

Memang, tingkat suku bunga di Greater Central menurun hingga 20 % sejak September 2011 lalu. Walaupun demikian, Hong Kong tetap menjadi area termahal di wilayah ini sampai kuartal ketiga.

Peningkatan sewa di kawasan central business district (CBD) di Beijing, China, juga menunjukkan tanda-tanda "pendinginan" setelah peninggakatan terus menerus sejak 2009. Peningkatan angka penyewaan tetap tajam dan wilayah ini tetap menjadi yang tertinggi ketiga di Asia Pasifik. Namun, dengan terbatasnya ketersediaan, tenant yang sensitif terhadap harga di Beijing semakin mengeksplorasi pilihan dengan biaya rendah di lokasi non-pusat atau CBD.

Di kota-kota besar di Australia, gross rent lease mencapai angka tertinggi. Harga sedikit lepas dari insentif yang menjamur selama 12 bulan terakhir. Di sisi lain, penyewaan grade A terus melonjak di daerah CBD Singapura.

Ketersediaan properti sewa di Singapura merupakan yang tertinggi di tingkat kota ketimbang wilayah lain. Hasilnya, suku bunga turun hingga 20 % dari puncak siklus di kuartal ketiga setahun lalu.

Bahaya pasokan berlebih

Riset Cushman & Wakefield mencatat, perkembangan spekulatif tetap aktif di pertumbuhan pasar Asia Pasifik. Kekuatan yang terus bertambah di pasar perkantoran sewa memberikan para developer kepercayaan diri untuk terus melanjutkan proyek-proyek perkantoran baru.

Akibatnya, beberapa wilayah berada dalam bahaya pasokan berlebih (over-supply). Ahmedabad, Kolkata, Mumbai, NCR, Pune, Chennai, Chengdu, Hanoi, dan Ho Chi Minh City telah menggembar-gemborkan ketersediaan berjumlah dua digit ketika stok grade A naik sampai 20 % selama dua tahun ke depan. Proyek signifikan akan dibuat sampai kuartal keempat, termasuk ETL Chennai One di Chennai dan Pearl River Tower di Guangzhou, China.

Kesimpulannya, kuartal ketiga menampakkan performa terlemah untuk aktifitas investasi sejak krisis finansial global. Data dari Real Capital Analytics memaparkan, volume akuisisi kantor di seluruh wilayah di kuartal ketiga mencapai 9,4 miliar dolar AS. Angka itu turun dari 18 miliar dolar AS tahun lalu dan 20 miliar dolar AS di kuartal kedua. Volume transaksi perkantoran sendiri tercatat menurun 48 % dibandingkan dengan periode sama tahun lalu.

Memang, pertumbuhan ekonomi moderat akan terus berlanjut di 2013. Pertumbuhan ekonomi ini dan tetap mendukung properti perkantoran. Sederhananya, ekonomi regional berekspansi dan akan terus menyerap pekerja. Khususnya di Jakarta, angka penyewaan akan terus bertambah tahun depan, yang disebabkan oleh stabilnya penyerapan.