Oleh Tjahja Gunawan Diredja

KOMPAS.com — Keinginan para pemangku kepentingan di bidang properti agar orang asing bisa memiliki properti (apartemen mewah) di Indonesia di satu sisi memang bagus bisa menambah kegiatan di sektor riil dan menambah penerimaan pajak bagi negara. Namun, apakah para pelaku usaha di sektor properti sudah siap menghadapi persaingan dengan pelaku usaha asing yang masuk untuk membangun apartemen mewah di Indonesia?

Jangan-jangan nanti pengembang di dalam negeri hanya menjadi penonton atau hanya menjadi "mitra tidur" dari pengembang asing itu. Jika pemerintah membuka keran kepemilikan apartemen mewah oleh orang asing, sudah dapat diperkirakan industri properti Indonesia akan mengalami booming apalagi kondisi perekonomian nasional saat ini dalam kondisi yang bagus.

Jika keran kepemilikan properti untuk orang asing dibuka, diyakini bahwa permintaan terhadap apartemen mewah akan melonjak drastis karena harga properti di Indonesia sangat murah di dunia.

Imbal hasil (yield) investasi properti di Indonesia bisa mencapai 11 persen. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia memang memungkinkan pemilikan properti bagi orang asing di Indonesia. Dalam PP ini, hak pakai properti oleh warga asing dibatasi 25 tahun, dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan selanjutnya 25 tahun.

Namun, ketentuan tersebut dinilai para pemangku kepentingan di sektor properti memberi dampak opportunity loss yang sangat besar bagi pemerintah, industri properti,dan masyarakat. Jika kepemilikan properti komersial di Indonesia bisa dibuka secara luas untuk orang asing, sangat boleh jadi laju pertumbuhan properti di negara-negara tetangga akan terhambat.

Potensi kepemilikan properti komersial oleh orang asing ini ibarat bendungan yang bila dibuka pintu airnya akan deras sekali arus uang orang asing masuk ke Indonesia. Dampak berantainya,  akan semakin menggairahkan sektor riil di dalam negeri dan yang terpenting bisa membuka lapangan kerja lebih banyak lagi.

Belum akomodatif
Walaupun PP No 41/1996 telah terbit lebih dari 13 tahun lalu, implementasinya belum menampakkan hasil sesuai tujuan yang diharapkan. Hal iu terjadi karena aturan tersebut belum akomodatif, kompetitif, dan memberikan kepastian hukum.

Ada beberapa hal yang masih perlu diperjelas, misalnya adanya multitafsir atas kata "WNA yang berkedudukan di Indonesia". PP ini hanya mengatur mengenai WNA, bagaimana dengan badan hukum asing? PP ini hanya mengatur tentang rumah tempat tinggal/hunian, bagaimana dengan yang bukan hunian?

Hal lain yang belum jelas, rumah tempat tinggal/hunian yang dapat dimiliki WNA dapat terjadi di atas tanah hak pakai (HP) atas tanah negara atau HP atas hak milik, bagaimana kemungkinannya dengan HP atas tanah hak pengelolaan (HPL)? Klasifikasi tempat tinggal adalah bukan rumah sederhana sehat (RSH), apakah kriteria lain, misalnya rumah susun sederhana milik (rusunami), batasan harga minimal tidak perlu diatur?

Bagaimana dengan pembatasan jumlah unit dalam satu tower/kawasan yang dapat dijual kepada WNA (kuota), apakah ini diperlukan? Instansi mana yang berwenang memberikan izin dan melakukan pengawasan, apakah hal itu diperlukan? Bagaimana dengan sanksi terhadap pelanggaran ketentuan yang ada?

Gencarnya pemasaran properti oleh negara tetangga, seperti Malaysia, Singapura, Australia, Thailand, dan Filipinan, harus dibaca sebagai semakin terbukanya kawasan-kawasan itu untuk memberi kesempatan kepada warga negara asing untuk dapat membeli properti, bahkan disertai dengan berbagai kemudahan. Malaysia dengan "My Second Home Program", Thailand dengan "Long Stay Program", Filipina dengan "Retirement Program" memberi berbagai fasilitas, seperti kemudahan di bidang pemilikan, dan pemberian visa.

Di Malaysia, sebelum Mei 1998, jumlah unit yang dapat dimiliki orang asing dibatasi, yakni dua unit, baik yang keduanya berupa kondominium maupun satu unit kondominium dan unit lain bukan kondominium. Namun, sejak 18 Mei 1998, jumlah unit tidak lagi dibatasi.

Di Singapura, jumlah unit juga tidak dibatasi. Namun, jika WNA ingin membeli seluruh apartemen atau seluruh unit dalam suatu kondominium, harus memperoleh izin dari Ministry of Law. Di Malaysia, terdapat pembatasan berupa kuota. Untuk hunian yang bukan berupa kondominium, pemilikan oleh orang asing tidak boleh melebihi 10 persen dari keseluruhan unit yang tersedia; untuk unit yang berupa kondominium, pemilikan oleh orang asing tidak boleh melebihi 50 persen dari keseluruhan unit yang tersedia.

Di Thailand, pemilikan kondominium oleh orang asing dibatasi 49 persen dari keseluruhan unit. Namun, hal itu tidak berlaku bagi Bangkok dan wilayah-wilayah lain yang ditetapkan oleh pemerintah. Di Singapura, tidak ada pembatasan jumlah unit yang dapat dijual kepada orang asing.

Jika kepemilikan properti komersial (apartemen/kondominium) bagi orang asing/badan hukum asing dibuka dengan asumsi penjualan 10.000 unit per tahun, dengan harga jual rata-rata 250.000 dollar AS per unit, akan terjadi peningkatan permintaan akhir sekitar Rp 23,75 triliun per tahun. Sebenarnya jika pemerintah benar-benar ingin menyejahterakan rakyatnya, membuka kepemilikan properti komersial oleh orang asing merupakan salah satu bentuk nyata untuk mewujudkan upaya tersebut. Semoga.

*) Tjahja Gunawan Diredja, Editor Harian Kompas dan Pemerhati Masalah Properti