oleh Budhi S Gozali

Dalam salah satu acara pada awal tahun ini, saya terlibat perbincangan dengan dua ekspatriat yang sudah cukup lama berada di Indonesia, urban planner dari Skotlandia dan ahli ritel dari Suriname.

Urban planner itu mengatakan, ”Indonesia sedang berbenah. Walaupun Jakarta tertinggal dari kota besar lain di dunia dalam hal infrastruktur jalan, paling tidak sekarang Jakarta Outer Ring Road (JORR) sudah mulai kelihatan. Tahun ini JORR W1 selesai. Hal ini akan sangat membantu lalu lintas dan pertumbuhan kawasan tersebut. Selain itu, sekarang sudah saatnya Indonesia membuka agar orang asing bisa memiliki properti di Indonesia. Dengan demikian, multiplier effect-nya besar sekali, bukan hanya pendapatan dari penjualan properti, tetapi mereka akan transfer ilmu dan hal lain ke Indonesia.”

Kemudian yang satunya lagi menambahkan, ”Apalagi bila dibandingkan dengan sumber daya lainnya, properti adalah investasi yang tidak dapat dibawa pergi oleh orang asing ke negaranya karena berupa fisik bangunan dan tanah.”

Perbincangan ini menarik karena wacana orang asing bisa memiliki properti di Indonesia memang sudah direncanakan sejak beberapa tahun lalu. Pertanyaannya sekarang, apakah peluang dan tantangannya bila kita membolehkan orang asing bisa memiliki properti di Indonesia?

Peluangnya tentu saja besar. Makanya Malaysia, yang pada saat pertama kali meluncurkan program ini tampak berhati-hati, sekarang meregulasi peraturannya menjadi lebih mudah. Malaysia adalah salah satu contoh yang bagus. Dengan program ”Malaysia My Second Home Program”, orang asing bisa membeli properti dan tinggal di Malaysia. Ini adalah satu jawaban terhadap pemasukan dari foreign direct investment (FDI).

Salah seorang mantan menteri Malaysia baru-baru ini mengekspresikan kekhawatirannya terhadap persaingan ekonomi negaranya terhadap negara lain di ASEAN. Berdasarkan data, dari total FDI di Asia Tenggara pada tahun 1980, sebesar 34 persen ke Malaysia dan kurang dari 1 persen ke Vietnam. Namun, dua tahun lalu, total FDI Malaysia dan Vietnam sudah hampir sama.

Vietnam memang juga sudah meregulasi peraturannya dengan memperbolehkan orang asing membeli properti. Contoh lain adalah Singapura. Walaupun tentu saja kondisi Singapura jauh berbeda dengan Indonesia, dengan sumber daya yang terbatas, mereka harus selalu berpikir keras untuk mendapatkan dana asing masuk ke negaranya. Masih banyak contoh lain seperti di Amerika, Eropa, dan Australia.

Dana yang terserap

Bagaimana dengan Indonesia? Dari diskusi dengan beberapa pihak, potensinya diprediksikan bisa 3 miliar-5 miliar dollar AS atau Rp 30 triliun-Rp 50 triliun dana masuk setiap tahun kalau properti Indonesia dibuka untuk dimiliki orang asing. Dengan asumsi dasar pertumbuhan ekonomi 5-5,5 persen pada tahun 2010, tentu saja angka tersebut akan memberikan kontribusi bagi pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Perlu kita sadari, selain peluang, kita mempunyai tantangan dan pekerjaan rumah bila membolehkan orang asing bisa memiliki properti di Indonesia. Pertama adalah bagaimana kebijaksanaan ini bisa berguna bagi masyarakat Indonesia? Salah satunya adalah penerimaan pajak. Bayangkan betapa besar penerimaan pajak bagi negara dari transaksi tersebut.

Selain itu, berapa banyak tenaga kerja dan produk bangunan yang terserap dari penjualan ini, serta dari pendapatan yang didapatkan oleh masyarakat bila orang asing tersebut datang untuk memenuhi kebutuhan mereka di Indonesia.

Kedua, harus dipikirkan agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat tetap memiliki properti yang layak dengan harga terjangkau. Untuk itu pemerintah bisa melanjutkan program rumah sederhana dan rusunami yang tepat sasaran dengan subsidi dan insentif bagi masyarakat menengah.

Dengan dibukanya kepemilikan properti untuk orang asing, secara hukum ekonomi, harga properti di Indonesia pada umumnya akan naik. Ketiga, tentu perlu regulasi hukum dari peraturan yang ada, seperti masalah pertanahan, jangka waktu kepemilikan properti oleh orang asing, dan hal teknis lain.

Juga perlu diketahui oleh masyarakat, kalaupun dibuka kepemilikan properti untuk orang asing, tidak berarti semua jenis properti dapat dibeli oleh mereka. Jadi, harus dibuat peraturan yang jelas untuk itu.

Misalnya, mereka hanya dapat membeli apartemen di Indonesia, tidak bisa membeli tanah atau landed house. Itu pun dengan apartemen yang harganya per unit sudah kita tentukan, misalnya sebesar 100.000 dollar AS-150.000 dollar AS per unit. Lalu dalam satu tower apartemen, rasio kepemilikan orang asing lebih kecil dari warga negara Indonesia.

Sebagai hasil dari investasi mereka di Indonesia, orang asing bisa memperoleh sejumlah kemudahan. Misalnya, dalam pengurusan visa/izin tinggal, lalu mereka mendapatkan kepastian hukum atas properti yang mereka miliki.

Sebagai informasi, pada saat saya menyiapkan tulisan ini, ada orang Singapura yang berdiskusi yang mengutarakan minat untuk membeli properti di Indonesia. Dia sebelumnya akan membeli properti di Thailand. Namun, karena kondisi politiknya kurang kondusif, orang Singapura itu berencana membeli properti di Indonesia.

Lalu pengembang salah satu proyek properti apartemen di Kuala Lumpur menyebutkan bahwa proyek mereka telah dibeli oleh 25 bangsa di dunia dan mereka sedang melanjutkan penjualan dalam fase berikutnya. Jadi, peluang dan tantangan di sesama negara ASEAN pun selalu ada. Untuk itu, apa pun yang akan ditetapkan pemerintah tentang hal ini, saya yakin pasti kebijaksanaan tersebut berguna untuk pembangunan dan kesejahteraan bangsa ini.

*) Budhi S Gozali,  CEO Indonesia Property Development Society

Sumber: KOMPAS Cetak, Kamis, 4 Februari 2010