Mengapa Bisnis Properti Sewa Makin Memikat? Ini Alasannya....

KOMPAS.com - Ada dua pendapatan yang bisa mengucur saat Anda memutuskan terjun ke bisnis properti. Pertama, keuntungan modal alias capital gain yang diperoleh dari selisih harga beli dengan harga jual. Kedua, pendapatan pasif dari penyewaan aset properti.

Sebagaimana semua bisnis dan investasi, memulai dan mengembangkan investasi properti bagi investor ritel perlu mempersiapkan strategi khusus. Strategi penting disiapkan agar investasi yang Anda kembangkan berhasil. Tak terkecuali jika Anda tertarik menggeluti bisnis penyewaan properti di masa mendatang. Namun, sebelum membahas perihal strategi berburu properti dan trik menakar harga, ada baiknya kita simak dahulu kondisi bisnis penyewaan properti saat ini.

Hasan Pamudji, Associate Director Consultancy&Research Knight Frank Indonesia, membeberkan, pasar penyewaan properti di Indonesia saat ini, terutama di kawasan Jabodetabek, masih sama kencang dengan bisnis jual beli properti. Apalagi, di distrik pusat bisnis atau central business district (CBD).

Secara umum, saat ini potensi return dari bisnis penyewaan properti yang menyasar kalangan menengah ke atas berkisar 8 persen - 11 persen. Itu untuk segmen kondominium.

"Rentang return bergantung pada tipe produk dan lokasi," kata Hasan.

Direktur Century 21 Pertiwi Ali Hanafia membeberkan, untuk properti komersial seperti ruko, rukan, gudang, dan perkantoran, capital gain-nya berkisar 10 persen - 20 persen. Adapun, kenaikan yield sewanya per tahun berkisar 5 persen - 12 persen, bergantung pada lokasi, akses jalan, fasilitas, juga ukuran.

Lalu, bagaimana dengan segmen residensial alias rumah tinggal? Hasan mencatat, pertumbuhan tarif sewa rumah tinggal masih di bawah laju sewa kondominium. Kisaran growth rate sewa residensial antara 5 persen - 6 persen per tahun.

"Untuk rumah tinggal, yield lebih kecil karena umumnya tanah lebih luas daripada bangunan. Sedang yang dihitung menghasilkan dalam bisnis ini adalah bangunan," jelas Ali.

Namun, lagi-lagi jika lokasi aset residensial Anda strategis dan permintaannya tinggi, tentu sangat mungkin pertumbuhan tarif sewanya di atas itu. Menurut beberapa agen properti, tarif sewa di rumah tinggal di kawasan Pondok Indah bisa naik 20 persen per tahun. Gurih, bukan?

Antonius Jeffry, broker properti independen yang khusus menggarap pasar properti kawasan Pondok Indah, memberi contoh, rumah berukuran 200 meter persegi di Kebayoran Terrace dengan perabot lengkap ditawarkan dengan harga sewa Rp 85 juta per tahun.

"Tahun lalu, tarif sewa rumah tersebut masih 20 persen lebih rendah," kata Jeffry.

Di kawasan tersebut, properti residensial banyak diburu ekspatriat yang bekerja di pusat bisnis ibukota.

Efek BBM

Melihat gambaran tersebut, Anda mungkin mulai menimbang-nimbang untuk memulai bisnis penyewaan properti. Jeffry menuturkan, di pertengahan tahun seperti ini, sewa properti umumnya lebih ramai dibandingkan dengan periode awal atau akhir tahun.

"Kalau di awal atau akhir tahun, orang malah membeli atau menjual properti mengikuti jadwal tutup buku atau sebaliknya," jelasnya.

Namun, efek kenaikan bahan bakar minyak (BBM) dipastikan mempengaruhi daya beli atau tingkat permintaan properti. Terlebih saat ini harga properti tengah tinggi-tingginya.

"Pasar sewa properti kalah dengan pasar jual beli, karena harga properti sudah terlampau mahal sehingga susah menentukan tarif sewa yang menguntungkan," ujar Hendry, salah satu agen properti yang enggan disebutkan afiliasinya.

Para pelaku bisnis ini pun akhirnya lebih senang jual beli karena tawaran capital gain lebih gede. Toh, bukan berarti tak ada peluang sama sekali di tengah situasi seperti itu jika Anda jeli melirik peluang. Tinggal kini pertanyaannya, apa saja yang harus kita cermati saat hendak berburu aset properti untuk disewakan? (Ruisa Khoiriyah, Christine Novita Nababan)